Vanzarea terenurilor agricole. Eșantionul contractului de vânzare

Terenurile potrivite pentru cultivarea culturilor alimentare necesare în toate țările sunt considerate obiective strategice. În Rusia, care, deși considerate ca fiind cea mai mare parte a teritoriului său „zona agriculturii riscante“, potrivite pentru teren agricol din abundență, și, ca orice resursă utilă, acestea sunt sub controlul statului.

Teren pentru nevoile de agricultură ca subiect al tranzacției

În perioada perestroika, când a existat o schimbare aproape completă a bazei legislative din țară, statul și-a pierdut statutul de proprietar unic al terenului. Adoptată la 25.04.1991 Codul Funciar al RSFSR și amendamente la Constituția din 1978, indivizii au un număr nelimitat de terenuri pentru nevoi diferite. În același timp, a fost stabilit un moratoriu privind vânzarea terenurilor agricole cu o durată de 10 ani, în cazul primirii gratuite, și 5 ani de la data cumpărării pentru o taxă.

Cu toate acestea, odată cu adoptarea Constituției Federației Ruse în 1993, toate restricțiile au fost abolite, iar parcelele au devenit participanți deplini în circulația civilă.

Codul Funciar al Federației Ruse (RF CC) din articolul 11.1 definește terenul drept parte a suprafeței terenului, teritoriul a cărui limite sunt stabilite și înregistrate într-un mod stabilit de lege. Ele sunt, de asemenea, elemente imobile, divizibile, neconsumabile, negociabile, având o caracteristică specifică sub forma unui regim juridic (categorie), care se stabilește în funcție de scopul terenului.

Printre cele enumerate în lege categorii de terenuri, utilizate pentru nevoile producției agricole, sunt pe primul loc, datorită importanței lor deosebite pentru stat. În partea 1 a articolului 77 din RF RF, acestea includ următoarele obiecte:

• Locații situate în afara așezărilor și destinate activităților agricole - culturi pentru semănat, șeptel, fân, precum și plasarea obiectelor relevante (ferme, cereale etc.).
• Domenii în care se pot angaja în agricultură, dar legate de alte categorii - așezări terestre și terenuri ne-forestiere ale fondului forestier.

Toate obiectele descrise sunt compozite eterogene, iar următoarele tipuri pot fi incluse în terenul destinat vânzării:

Indiferent de compoziția și proporțiile terenului, vânzarea acestora va fi efectuată în conformitate cu regulile speciale definite de RF LC și FZ nr. 101-FZ (în continuare - legea privind cifra de afaceri). Cu toate acestea, există unele caracteristici ale vânzării și achiziționării de terenuri agricole cu includerea semnificativă a terenurilor auxiliare. În special, compoziția, condițiile de apariție și utilizarea ulterioară trebuie incluse în mod obligatoriu în textul tratatului.

Limitări în vânzarea de terenuri

Cifra de afaceri a parcelelor se face în conformitate cu restricțiile stabilite prin Codul civil, Codul Funciar al Federației Ruse și alte legi. Ei înțeleg condițiile, interdicțiile care îi restricționează pe proprietar în timpul înstrăinării proprietății (servitute, ipotecare, gestionarea încrederii, chirie etc.).

Conform prevederilor Legii privind cifra de afaceri, cumpărarea și vânzarea terenurilor agricole are următoarele limitări:

1. Loturile de teren nu sunt transferate străinilor (persoane fizice sau juridice), apatrizilor, precum și întreprinderilor rusești, în cazul în care ponderea acestora în proprietatea străină este mai mare de 50%.
2. Site-urile nu pot fi vândute cu o modificare ulterioară a categoriei (destinație). În același timp, după tranzacție, este permisă modificarea utilizării permise a terenului. De exemplu, zonele pentru fân se pot transfera pe pășuni.
3. În conformitate cu articolul 4 din spate, deținută de o entitate (persoană sau de afaceri) poate fi definit doar zona - 10-100% din numărul total de zone în granițele municipalităților. Restricțiile specifice sunt stabilite prin acte regionale.

Drepturile de preempțiune la achiziționarea de parcele

Articolul 8 din legea menționată stabilește principalul obstacol în calea liberei circulații a terenurilor - prioritatea regiunii pentru achiziționarea unui teren la vânzare. Având în vedere importanța strategică și alimentară a teritoriilor, restricția care prevede un ordin special de înstrăinare este pe deplin justificată.

Esența dreptului de preempțiune este că vânzătorul, în cazul în care intenționează să încheie un contract de vânzare a unui site în viitor, trebuie să furnizeze în scris următoarele informații:

• valoarea terenului și termenul limită între părți (nu mai mult de 90 de zile);
• suprafața obiectului în hectare și pătrat. metri;
• locația (adresa) site-ului în conformitate cu înregistrările cadastrale;
• numărul cadastral (condițional) al terenului;
• informații despre vânzător, inclusiv detalii de contact.

Notificarea nu vă cere să introduceți informații despre cumpărător. Legea cere doar o desemnare a dorințelor pentru înstrăinarea proprietății. De asemenea, acest document nu implică nici o obligație de a vinde.

Anunțul este transmis biroului autorității sau trimis prin scrisoare cu o listă de anexe. Ulterior, mărcile și documentele relevante vor constitui principala probă în litigiu în legătură cu valabilitatea contractului de vânzare.

În cazul în care organul executiv (departament, minister sau departament) al regiunii refuză să cumpere, vânzarea unui teren de teren agricol trebuie să se facă în termen de 1 an, prin acordarea unui anunț corespunzător vânzătorului. Dar decizia de a cumpăra teren poate fi pozitivă. În acest caz, articolele cu legi regionale care prevăd proceduri specifice de notificare a vânzătorului (notificare, ordine sau rezoluție) și executarea ulterioară a contractului de vânzare încep să funcționeze.

De exemplu, vânzarea de terenuri agricole în regiunea Moscova, pe baza paragrafului 3 al articolului 10 din Legea nr 75/2004-OZ din orașul 12.06.2004, care va avea loc în termen de 60 de zile de la adoptarea organului municipal privind achiziția de terenuri.

Pe lângă drepturile regiunii sau ale entității municipale, legislația Federației Ruse oferă un avantaj altor entități:

1. Chiriașul, în conformitate cu articolul 22 alineatul (8) din LC RF, are dreptul de a cumpăra terenurile închiriate din terenurile deținute de stat tuturor celor interesați.
2. Odată cu falimentul proprietarului - organizația agricolă - deținătorii de drepturi din țările învecinate au dreptul la achiziționarea preferențială a posesiunilor sale.

Respectarea condițiilor de achiziționare preferențială este necesară. În cazul unei încălcări, cumpărarea și vânzarea de terenuri agricole nu pot avea loc sau să fie declarate nulă în instanță.

Oferta pentru vânzarea de terenuri: eșantion

Normele articolelor 101-FZ se dezvoltă, de asemenea, la nivel regional, prin emiterea unor legi separate. De exemplu, vânzarea de terenuri agricole în Ivanovo este reglementată prin Legea nr. 31-OZ din 8 mai 2008 "Cu privire la circulația terenurilor din regiunea Ivanovo". În alte regiuni, dispozițiile privind înstrăinarea acestor obiecte sunt incluse în legile generale sub forma unui capitol sau a unui paragraf separat.

Același lucru se întâmplă și în ceea ce privește anunțurile privind vânzarea viitoare a site-ului. În majoritatea regiunilor se propune trimiterea unei scrisori într-o formă arbitrară, indicând în ea toate informațiile necesare. În unele entități însă, formularul este aprobat de organul executiv. De exemplu, în regiunea Nijni Novgorod, anunțul trebuie să fie în mod obligatoriu în conformitate cu Anexa nr. 1 la Hotărârea Guvernului nr. 453-r din 13 martie 2012.

Pregătirea pentru achiziționarea unui teren

Contractul, ca faptă juridică, apare ca urmare a procedurii de încheiere a acestuia între părți independente (vânzătorul și cumpărătorul), care constă în obținerea unui acord asupra tuturor condițiilor. Cu toate acestea, sunt necesare următoarele condiții pentru încheierea unui contract:

1. Formarea terenurilor.

Vânzarea de terenuri agricole se poate face numai în ceea ce privește anumite site-uri individuale, ceea ce înseamnă că trec prin procesul de topografie (stabilirea și consolidarea frontierelor pe teren) și înregistrarea cadastrală, în conformitate cu Legea federală № 221-FZ din 24.07.2007

2. Notificarea autorităților executive din regiune și / sau district despre dorința de a vinde site-ul în condiții specifice și de a primi un răspuns adecvat din partea acestora.

3. Obținerea consimțământului terț pentru vânzare, exprimată în scris. Legile existente prevăd următoarele tipuri:

• Consimțământul soțului proprietarului pentru vânzare (articolul 35 din clauza 3 din Codul penal al Federației Ruse).
• Consimțământul administratorului temporar, reuniunea creditorilor sau persoana care asigură securitatea financiară (articolele 64, 82 și 101 din Legea federală nr. 127-FZ din 26.10.2002 "Cu privire la insolvență").
• Consimțământul proprietarului (PFH, întreprindere agricolă) din teritoriile învecinate, în cazul în care vânzătorul parcului însuși se află într-o stare de faliment în etapa procedura de faliment.

Lista condițiilor este deschisă, deoarece necesitatea anumitor acțiuni pentru a încheia un contract de vânzare depinde de mulți factori, inclusiv de site-ul însuși, locația acestuia, titularul dreptului, modul de înstrăinare.

De exemplu, atunci când cumpărăm și vindem din nou, munca cadastrală nu este necesară, deoarece obiectul contractului a fost deja pus pe contul corespunzător. Notificarea autorităților de intenții de vânzare este necesară numai dacă vânzătorul este o persoană fizică.

Condiții esențiale

Dispozițiile articolului 432 din Codul civil al Federației Ruse (Codul civil al Federației Ruse) se stabilește că, înainte de încheierea efectivă a tranzacției și a transferului de bunuri și bani, părțile trebuie să convină asupra următoarelor condiții:

1. Obiectul contractului este o descriere completă a terenului, ceea ce face posibilă diferențierea acestuia de celelalte. Practica a dezvoltat un set de informații care trebuie indicate în contract:

• numărul cadastral;
• adresa (locație);
• suprafață în hectare sau pătrat. metri;
• categoria și utilizarea permisă.

2. Prețul terenului înstrăinat este expresia materială a obligației de plată pentru îndeplinirea de către vânzător a termenilor și condițiilor contractului de vânzare. Acesta poate fi indicat atât pentru întregul teritoriu, cât și pentru unitatea de zonă. Părțile sunt libere să aleagă mărimea prețului, dar nu-l pot schimba în mod arbitrar.

În absența acestor condiții, contractul de vânzare a site-ului nu va fi încheiat, iar înstrăinarea acestuia în proprietatea unei alte persoane pur și simplu nu are loc.

Drepturile și obligațiile vânzătorului a unui teren

Vânzarea de terenuri din terenuri agricole implică nu numai definirea subiectului și prețul, ci și reglementarea completă a acțiunilor părților (vânzător și cumpărător) privind transferul, acceptarea și plata bunurilor, precum și executarea ulterioară a documentului în Rosreestr.

Drepturile și îndatoririle proprietarului sunt definite în legislația actuală a Federației Ruse și sunt următoarele:

1. Obligațiile și drepturile vânzătorului.

1.1. Furnizarea tuturor informațiilor disponibile cu privire la sarcinile (restricțiile) site-ului, calitatea acestuia și perspectivele pentru utilizarea sa. Aceste informații:

• cu privire la permisiunea de a menține anumite tipuri de agricultură (amenajarea podgoriilor, crearea obiectelor etc.);
• Prezența siturilor vecine care au un impact asupra sitului achiziționat;
• proprietățile calitative ale terenurilor care afectează utilizarea și valoarea acestora;
• Alte date care pot schimba cumva decizia cumpărătorului de a cumpăra.

Drepturile de teren poate fi limitată la stabilirea la nivel regional, cerințe specifice pentru utilizarea și modul de gestionare și să fie legată de protecția animalelor și lumi plantelor, conservarea solului, habitatul speciilor rare de animale sau păsări, rutele de migrație naturale și așa mai departe.

Proprietarii parcelelor nu sunt conștienți de toate restricțiile disponibile, ci trebuie să precizeze în contract acelea care îi sunt cunoscute.

1.2. Transferul de teren.

În conformitate cu această prevedere, acțiunile vânzătorului cu privire la introducerea reală și legală a dobânditorului în posesia terenului sunt implicate. Și nu înseamnă sensul literal al "predării", ci ceea ce este pus în cuvânt prin lege.

În conformitate cu articolul 224 alineatul 1 din Codul civil al Federației Ruse, orice lucru este considerat înmânat după primirea directă de către cumpărător. Acestea din urmă pot fi exprimate sub forma eliberării parcelei din proprietatea vânzătorului sau încetarea managementului.

Obligația de transfer este formalizată sub forma unui document special - act de acceptare și transfer semnat de părți la contract și numai după ce este considerat executat.

2. Dreptul principal al vânzătorului este capacitatea de a solicita plata în timp util a terenului în condițiile contractului de vânzare. Dacă proprietatea este înstrăinată de corpul puterii executive, atunci ea are dreptul:

• controlul protecției și utilizării site-ului;
• să ceară utilizarea orientată a proprietății, precum și să îndeplinească alte obligații de utilizare a teritoriului.

Drepturile și obligațiile cumpărătorului terenului

Dispozițiile privind acțiunile și oportunitățile dobânditorului, de regulă, sunt similare cu cele ale vânzătorului. În plus, acesta din urmă nu poate să-și poată îndeplini atribuțiile fără o acțiune corespunzătoare a cumpărătorului. În general, ele pot fi împărțite în două grupe:

1. Obligații de bază.

1.1. Plata costului parcelei în suma, condițiile și procedura stabilite prin contractul de vânzare. De regulă, acest lucru se manifestă prin transferul de fonduri către contul curent în ordinea plată anticipată integrală.

1.2. Punerea în aplicare a acțiunilor care vizează acceptarea unui teren în momentul deținerii efective a parcelelor și pregătirea unui act de acceptare-transfer.

Numărul de responsabilități suplimentare atribuite cumpărătorului, este destul de mare și, de obicei, include acord să plătească impozitul funciar nu este de la data schimbării proprietarului terenului în evidențele autorităților fiscale, precum și de la data încheierii contractului de vânzare sau la începutul utilizării efective a obiectului. Este, de regulă, obligată să efectueze și să plătească pentru înregistrarea transferului de drepturi la terenuri în organele Rusă Registrul.

Dacă autoritatea subiectului de vânzare acționează ca proprietar al obiectului de vânzare, alte obligații pot fi transferate dobânditorului, inclusiv:

• întreținerea întreținerii și realizarea teritoriului învecinat și a drumurilor de acces;
• termenii și procedura de dezvoltare a zonei de însămânțare;
• asigurarea accesului liber al reprezentanților organelor de stat la sit în scopul verificării caracteristicilor managementului;
• conservarea semnelor limită și geodezice;
• un anumit set și calendarul măsurilor pentru protejarea și îmbunătățirea stării terenului.

2. Dreptul principal al cumpărătorului este responsabilitatea vânzătorului și constă în cerința transferului în timp util a terenului cu posibilitatea exercitării nestingherite a atribuțiilor proprietarului:

• constructia de cladiri si structuri pentru nevoile agriculturii;
• utilizarea în scopuri proprii a mineralelor disponibile în mod public, a apelor subterane și a corpurilor de apă închise;
• lucrări de irigare, drenaj, recuperare, construirea rezervoarelor (iazuri și cariere apoase).

Contractele pentru achiziționarea de terenuri nu sunt obligatorii și sunt încheiate conform regulilor generale privind cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare. Dar nu este interzisă utilizarea unor acte anterioare, a unor forme de contracte. De exemplu, prin Ordinul Comitetului rus al Federației Ruse la 1-16 / 770 din 02.06.1993, a fost aprobat un contract de probă pentru achiziționarea și vânzarea de terenuri agricole. În prezent, acest document și-a pierdut forța, dar poate servi drept punct de referință pentru tranzacțiile privind înstrăinarea terenurilor.

Dispoziții nevalabile ale contractului de vânzare

Articolul 37 alineatul (2) din RF Land Code enumeră condițiile în care vânzarea terenurilor agricole va fi invalidă:

1. Dreptul vânzătorului sau al altei persoane de a răscumpăra proprietatea înapoi la voință sau în orice condiții. Existența unei astfel de prevederi contravine însăși esenței proprietății.
2. Restricții ale noului proprietar (dobânditor) în posibilitatea de a dispune în continuare de proprietatea primită. De exemplu, interzicerea înregistrării ipotecilor, însămânțarea anumitor culturi, leasing etc.
3. Scutirea de la răspundere a vânzătorului terenului în cazul apariției reclamațiilor și revendicărilor către site de la terți sau organisme de stat. Obligația de compensare a cumpărătorului pentru retragerea sau obstacolele din utilizarea site-ului este prevăzută la articolul 461 din Codul civil al Federației Ruse.
4. Descrierea acțiunilor viitorului proprietar, legate în orice mod de schimbarea categoriei terenului sau de utilizarea lui în alte scopuri, adică nu pentru nevoile agriculturii.

Stabilirea acestor limitări are un anumit sens și eficacitate. De exemplu, datorită acestora, cazurile sunt excluse atunci când, sub forma unei vânzări, se încheie un contract de gaj. În funcție de gradul și volumul includerii în contract, vânzarea de terenuri agricole poate fi invalidată parțial sau integral.

Modalități de încheiere a unui contract de vânzare

Luând în considerare forma de proprietate și compoziția subiectului, se evidențiază următoarea procedură de vânzare a terenurilor agricole:

1. Achiziționarea unui site privat în conformitate cu regulile universale de vânzare, prevăzute secțiunea 7 a capitolului 30 din Codul civil al Federației Ruse, articolele 30 și 38 din RF LC, articolul 8 din Legea federală nr. 101-FZ.
2. Achiziționarea site-ului prin licitare (concursuri sau licitații). De obicei, această procedură se realizează odată cu înstrăinarea parcelelor aflate în proprietatea publică. Nu sunt disponibile reguli separate care să stabilească caracteristicile vânzării terenurilor agricole prin licitație, iar dispozițiile Legii privind cifra de afaceri se referă la prevederile standard ale articolelor 38-38.1 din LC RF.
3. Site-ul de achiziție chiriaș. Cu această metodă de achiziție este proprietate foarte importantă. În cazul în care vânzarea este supusă unei secțiuni speciale, tranzacția are loc pe regulile universale. Dar achiziționa terenul închiriat de la stat sau regiune, astfel cum rezultă din alineatul 4 al articolului 10 din Legea privind cifra de afaceri, este posibil într-o manieră avantajoasă, dar numai în absența reglementărilor în vigoare emise de către autoritățile de stat sau municipale pentru a oferi terenuri în arendă.

Principiul libertății contractului se extinde, inclusiv modul de încheiere a acestuia, ceea ce face posibilă înstrăinarea parcelelor nu numai conform regulilor universale, ci și prin licitații private de teren (licitații, licitații). Normele din Legea privind cifra de afaceri nu o împiedică, obligându-se să respecte doar obligația de a notifica autoritatea subiectului despre intenția de a vinde situl.