Alocarea drepturilor unui apartament. Alocarea dreptului de proprietate asupra unui apartament

Alocarea unui apartament este permisă pentru orice tip de tranzacție: în cadrul unui contract de investiții sau al co-investiției, precum și al unui contract de vânzare încheiat anterior și altele. Atribuirea drepturilor la un apartament este posibilă chiar și cu acordarea de împrumuturi ipotecare. De către cumpărători pe astfel de tipul tranzacției pot fi orice persoane sau organizații.

Acest tip de acord apare cel mai adesea în faza de construire a unei case noi. Astfel, atribuirea drepturilor la apartament este o afacere, ca urmare a care partea originală (vânzătorul) atribuie celeilalte părți (cumpărătorul) drepturile și obligațiile posibil, care sunt disponibile pentru vânzător în ceea ce privește o terță parte. Partea terță este, de obicei, dezvoltatorul. Tranzacția devine admisibilă numai în cazul în care nu există nicio clauză din contract care să precizeze că interzicerea cesiunii dreptului de a solicita un apartament.

Această tranzacție în limba juridică se numește cesiune. Persoana care este vânzătorul este numită cedent, iar cumpărătorul este cesionarul.

Cine este interesat de acest lucru?

Cel mai adesea în încheierea unor astfel de contracte, cumpărătorii obișnuiți sunt interesați, deoarece uneori vânzarea de apartamente în casa de interes este deja finalizată. Și pur și simplu nu există altă modalitate de ao achiziționa într-un anumit loc.

De ce vânzătorii sunt gata să-și atribuie drepturile? De regulă, motivele sunt diferite, atingem doar câteva.

De ce este vândut apartamentul prin cesiune de drepturi?

Este foarte important să aflăm adevăratul motiv care a determinat vânzătorul să facă o astfel de afacere. Răspunsul la această întrebare depinde în mod direct de cât de riscant va fi o astfel de afacere. De exemplu, vânzarea unui apartament poate să apară datorită faptului că vânzătorul nu poate (sau nu dorește) să plătească costul de metri pătrați dezvoltatorului. În acest caz, este necesar să se determine valoarea datoriilor curente direct de la dezvoltator, precum și termenele de rambursare.

Dar mulți vânzători de astfel de obiecte rezidențiale neterminate tind să încheie un acord de cesiune în legătură cu anumite circumstanțe de viață. În special, vânzătorul poate primi o moștenire și nu mai are nevoie de locuințe sau a primit o propunere financiară mai profitabilă.

Vederi de bază

În prezent, cele mai frecvente tipuri de atribuire a drepturilor sunt:

• cesiune pe baza unui acord privind participarea la capital;
• cesionarea drepturilor, pe baza unui contract preliminar de vânzare.

Unele subtilități juridice

O tranzacție pentru cesionarea drepturilor, în baza unui acord privind participarea la capital, poate fi încheiată numai până când se semnează documentele de transfer pentru obiectul tranzacției. În același timp, un apartament poate fi atribuit de nenumărate ori.

Nuanțe importante: trebuie să fie înregistrat contractul principal și contractul de cesiune.

la încheierea unui acord conform celei de-a doua opțiuni, cumpărătorul primește un drept legal de a solicita încheierea cu acesta a principalei tranzacții pentru vânzarea unui obiect rezidențial în viitor. Și, de asemenea, să solicite respectarea termenelor și termenelor limită, dar nu are dreptul să ceară transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului propriu-zis.

Acest lucru se datorează subtilităților juridice ale contractului preliminar. Potrivit acestuia, vânzătorul și cumpărătorul nu face tranzacția de cumpărare și să ia numai pe sarcinile pentru a efectua în viitor. În situația, în momentul semnării vânzării preliminare și cumpărare vor fi anulate, cumpărătorul în tranzacția de cesiune de drepturi nu va avea dreptul să se bazeze pentru un apartament, chiar dacă acestea sunt a fost plătită suma totală a costurilor sale. Rambursarea banilor cheltuiți va deveni posibilă numai în procesul judiciar.

Alocarea drepturilor este posibilă de la data semnării contractului preliminar de vânzare și până la data semnării contractului principal de către părți.

Atribuirea drepturilor în ipoteci

Alocarea drepturilor unui apartament pentru împrumuturile ipotecare este, de asemenea, un tip destul de comun al unei astfel de tranzacții. În conformitate cu legislația în vigoare, proprietarul (ipotecar) de locuințe are dreptul deplină, în cazul în care acordul ipotecare nu este interzis, transferul drepturilor lor la apartament la o altă persoană.

Dar, hotărând să încheie o astfel de tranzacție, trebuie amintit că atribuirea drepturilor nu poate fi făcută fără acordul cu o bancă care acționează ca un împrumutător. În acest caz, termenii contractuali Atribuțiile sunt propuse de bancă însăși și pot fi modificate. De cele mai multe ori creditorul nu păstrează condițiile de creditare pentru noul proprietar al apartamentului.

Achiziționarea unui apartament în baza unui contract de cesiune

Achiziționarea unui apartament cu privire la atribuirea drepturilor este posibilă numai în timpul construcției obiectului. posibilă perioadă a tranzacției este reglementată de articolul 11 ​​din Legea 214 federale, care prevede că cesionarea creanțelor este permisă din momentul înregistrării contractului privind participarea în comun, până în momentul în care părțile au semnat actul de transfer la locul de construcție.

Amintiți-vă că în cazul în care certificatul de acceptare a apartamentului este semnat, atunci contractul de cesiune a dreptului la un apartament nu poate fi încheiat. Modificarea dreptului de proprietate în acest caz poate fi efectuată numai prin încheierea unei tranzacții privind cumpărarea și vânzarea unei unități rezidențiale sau prin alte modalități prevăzute de legislația în vigoare.

Dar până la semnarea actului, acționarul are dreptul deplină de a participa la o cesiune. Un punct foarte important: vânzătorul poate încheia acorduri privind cesionarea drepturilor simultan cu mai mulți potențiali cumpărători. Acest lucru este posibil dacă apartamentul are mai mult de două camere. Astfel de acțiuni ale vânzătorului prin această lege nu sunt interzise.

Principalele puncte ale contractului

Toate dispozițiile principale sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse.

1. Contractul nu poate fi încheiat oral și este întotdeauna în scris. Vânzătorul are dreptul să încheie o astfel de tranzacție numai în cazul în care nu contravine contractului principal încheiat anterior cu dezvoltatorul. Destul de des dezvoltatorii înșiși să includă o clauză în contractul principal, care a afirmat în mod clar că, la încheierea misiunii necesare pentru a obține consimțământul pentru transferul de drepturi către un alt cesionar. În cazul în care un punct lipsește, cumpărătorul încă mai trebuie să se asigure că vânzătorul este notificat (în scris) de dezvoltator că acordul a fost încheiat atribuirea drepturilor de a se opune în construcție. În caz contrar, la finalizarea construcției, locuința poate fi transferată proprietarului anterior.

2. Datorită faptului că contractul de participare la capital trece prin înregistrarea obligatorie, contractul de cesiune trebuie să treacă prin aceeași procedură. În cazul în care un acord privind participarea la capital nu a trecut de înregistrarea de stat, atunci în viitor dezvoltatorul are toate motivele să refuze să-i cedeze cesionarului.

3. După ce contractul a trecut procedura de înregistrare de stat, cumpărătorul acceptă toate drepturile și obligațiile enumerate în contractul principal. Și poartă toate riscurile posibile.

(4) La încheierea unei tranzacții de cesiune în etapa de decontare între părți, celulele bancare, iar vânzătorul va putea retrage fonduri numai după reînregistrarea tuturor documentelor necesare.

5. Pe lângă semnăturile celor două părți, documentele sunt semnate de către dezvoltator. Lucrările sunt întotdeauna certificate cu un sigiliu albastru, indicând faptul că tranzacția se desfășoară cu acordul dezvoltatorului.

Pachet de documente pentru tranzacție

După semnarea contractului de cedare a drepturilor, cumpărătorul trebuie să aibă în mâinile sale următorul pachet de documente:

- contractul principal sau copia legalizată, pe care a fost făcută cesiunea;

- documente care confirmă decontările între părțile inițiale ale contractului;

- certificat de transfer enumerate mai sus;

- să consimtă la o cesiune din partea celeilalte părți;

- contract original.

Alocarea drepturilor de apartament: taxe plătibile

Potrivit Codul fiscal (articolul 220, paragraful 1), cesiunea este impozitată, care trebuie plătită de investitorul inițial. Suma care face obiectul impozitării este calculată pe baza valorii totale a tranzacției și nu poate fi calculată ca diferența dintre valoarea investiției și mărimea cesiunii.

Destul de des există o situație în care obligațiile financiare față de stat ale cumpărătorului inițial se îndreaptă spre umerii persoanei căreia ia fost încredințată dreptul de proprietate asupra apartamentului. De obicei, părțile sunt de acord să împartă în mod egal aceste costuri financiare.

Dreptul la tranzacția de atribuire are multe subtilități. Prin urmare, înainte de semnarea oricăror documente, vă recomandăm să consultați un avocat specializat în tranzacții imobiliare.