Alocarea unui apartament într-o clădire nouă. Pro și contra de a achiziționa locuințe noi în cadrul unui contract de cesiune

În ultimul deceniu a avut loc o dezvoltare activă a sferei construcției de locuințe. În plus față de locuința în sine, obiectul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare poate fi dreptul la imobiliare într-o casă nou construită. A existat un nou tip de investiții - achiziționarea de apartamente în clădiri noi în etapele inițiale ale construcției de clădiri. Vanzarea de apartamente in cladiri noi in acest caz este posibila si in baza contractului de cesiune.

Asignare - ce este?

O persoană care încheie un acord de capital cu o societate de construcții primește drepturi primare asupra bunurilor imobile care pot fi transferate către o terță parte.

Care este atribuirea unui apartament într-o clădire nouă? Acest termen se referă la tranzacția pentru a transfera aceste drepturi. De asemenea, se numește o cesiune. Părțile la tranzacție - vânzătorul și cumpărătorul - sunt, respectiv, cedentul și cesionarul.

Partea terță este o companie dezvoltatoare, deoarece atribuirea unui apartament presupune transferul drepturilor și obligațiilor în relația sa. Dupa inregistrarea contractului, toti acestia vor discuta cu constructorul. O caracteristică a acestui tip de vânzare de bunuri imobiliare este faptul că tranzacția poate fi efectuată înainte de punerea în funcțiune a locuinței și semnarea certificatului de acceptare. Acordul de cesiune este valabil până când noua clădire va fi pusă în funcțiune legal.

Alocarea unui apartament într-o clădire nouă: tipuri

Există două tipuri de tranzacții pentru cesiunea de bunuri imobiliare.

Primul tip se bazează pe contractul de participare la capitalul propriu în construcția unei clădiri rezidențiale. Cedentul are dreptul să vândă locuințe numai după ce a plătit integral pentru acesta. În practică, există și situații în care cumpărătorului i se dă obligații de plată a datoriilor. Până acum punerea în funcțiune a casei astfel de contracte pot fi încheiate de mai multe ori.

Al doilea tip se bazează pe un contract preliminar de vânzare. Restul datoriei este transferat în întregime cumpărătorului. o astfel de tipul tranzacției Nu fixează transferul de bunuri imobiliare de la vânzător la cumpărător. Înțelesul contractului este că, în viitor, părțile sunt obligate să emită un contract de atribuire. În cazul în care contractul este reziliat, banii plătiți vor fi returnați cumpărătorului.

Companiile de construcții se opun în mod categoric semnării unor astfel de contracte din mai multe motive:

• Pentru a exclude posibilitatea de revânzare ulterioară a bunurilor imobile.
• Investitorii vinde apartamente la prețuri mai mici.
• Reînregistrarea drepturilor este un proces consumator de timp și consumator de timp.

Procesul de procesare

Atribuirea unui apartament într-o clădire nouă este un proces în mai multe etape atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător.

Vânzătorul are nevoie de:

• Notificați compania de construcții despre intenția dvs.
• Obțineți un consimțământ oficial din partea constructorului (pentru emiterea permisiunii compania ia o mulțime de bani).
• Obțineți un certificat de la dezvoltator cu privire la lipsa datoriilor.
• Primiți un extras din Registrul unic de stat.
• Pentru a obține un consimțământ notarial din partea soțului / soției pentru vânzarea de bunuri imobiliare.
• Obțineți o confirmare oficială de la bancă cu privire la rambursarea datoriei.

De la cumpărător este necesar doar pentru a emite consimțământul de la soțul pentru achiziționarea de locuințe, și apoi să semneze contractul de atribuire a apartamentului. Eșantionul este de obicei disponibil de la constructor și poate fi descărcat gratuit și pe Internet. Încheierea contractului are loc în biroul firmei de construcții sau în firma de avocatură. Înregistrarea poate fi efectuată în orice MFC sau în subdiviziunea Rosreestr. La momentul încheierii contractului, prezența reprezentantului autorității de înregistrare și a celor două părți la tranzacție este obligatorie. De asemenea, vânzătorul plătește taxa de stat pentru înregistrarea documentului. În termen de 10 zile lucrătoare contractul este înregistrat.

Puncte importante

Vânzarea de apartamente în clădiri noi în cadrul contractului de atribuire dintr-o privire pare a fi o procedură simplă și ușor de înțeles. Există momente care ar trebui să primească o atenție deosebită.

Fără o terță parte și, în mod special, dezvoltatorul, tranzacția nu poate avea loc. În cazul în care un apartament este vândut pentru o ipotecă, este, de asemenea, necesar ca banca creditorului să participe.

O societate de construcții poate solicita vânzătorului să plătească un procent mare din tranzacție. Din nefericire, o asemenea arbitrare nu poate fi combătută, deoarece astfel de acțiuni nu sunt reglementate de lege.

Proprietatea comercializată nu trebuie să fie împovărată.

riscuri

Tranzacția este considerată în general sigură, deoarece este efectuată sub supravegherea autorității de înregistrare a statului. Cu toate acestea, există riscuri pentru cumpărător.

În contract este necesar să se indice costul integral al apartamentului. În cazul revendicărilor, suma specificată este returnată cumpărătorului. Dacă documentul nu specifică valoarea tranzacției, este considerat nevalid.

Unul și același apartament poate fi vândut în mod repetat prin cesiune, deci trebuie să vă familiarizați cu întreaga istorie a acestor tranzacții. Contractul de cesiune nu trebuie să fie înregistrat. Tranzacția va fi sigură dacă vă înregistrați. Plata se face după primirea pachetului de documente de către cumpărător.

De obicei, după ce titularul drepturilor de autor află insolvabilitatea unei organizații de construcție, vânzarea apartamentului va fi efectuată prin cesiune. În acest caz, cumpărătorul nu va putea să recâștige nici măcar o parte din fondurile plătite în instanță.

Atribuirea de apartamente in cladiri noi este nulă în cazul în care vânzătorul nu a furnizat o declarație bancară, o autorizație scrisă de la bancă și dezvoltator, precum și costul redus de bunuri imobiliare. Tranzacția este de asemenea nevalidă dacă contractul este semnat în perioada în care dezvoltatorul este declarat oficial în stare de faliment.

Este posibil să se pună în contract un "număr înapoi"

Alocarea drepturilor asupra imobilelor este imposibilă după ce actul de acceptare-transfer a fost semnat sau când tranzacția de vânzare-cumpărare a avut deja loc. Vânzarea poate fi efectuată atunci când vânzătorul a obținut deja dreptul de proprietate asupra locuinței. Adesea, între predarea proprietății și dobândirea drepturilor de proprietate, trece o perioadă semnificativă de timp. Înainte ca investitorul primar să primească un apartament în proprietate, el își poate transfera drepturile - pentru a rescrie documentele din retrospectivă. În cazul în care cesiunea este formalizată în conformitate cu contractul de participare la acțiuni în construcții, este posibilă schimbarea datei pe certificatul de acceptare. În cazul unui contract preliminar, puteți modifica data încheierii documentului principal.

impunere

Cedătorul, conform Codului Fiscal, trebuie să plătească impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare. În acest caz, rata de impozit pe venit de 13 la suta din suma impozabilă este diferența dintre costul de locuințe la DDU și o misiune. De exemplu, în cazul în care apartamentul a fost achiziționat de la dezvoltator de 2000000, și a vândut-o pe alocarea de 2,1 milioane de euro, taxa este percepută la 100 000. În consecință, necesitatea de a plăti impozit la o rată de 13.000.

goodies

Cumpărarea unui apartament prin cesiune este unul dintre tipurile moderne de investiții. În etapele inițiale ale construirii apartamentului sunt vândute la un cost mai mic (uneori 5-20% mai ieftin decât compania), mai degrabă decât în ​​casa terminat. Astfel, aceasta este una dintre oportunitățile de a salva pe achiziționarea de locuințe.

Pentru persoanele care au încheiat un acord privind participarea în comun, de atribuire este singura nu pierde bani investiți în cazul în care acesta are circumstanțe neprevăzute, și el le vrea înapoi însuși. Încetarea DDU este plină de sancțiuni din partea dezvoltatorului. În plus, cesiunea face posibilă realizarea unui profit.

contra

Dezavantajul evident este că vânzătorul necesită o cantitate mare de documentație. În plus, majoritatea documentelor trebuie să fie coordonate cu banca și cu dezvoltatorul. Dezvoltatorul poate solicita un interes solid pentru emiterea consimțământului său.

Pentru cumpărător, cesiunea se poate transforma într-o fraudă, deoarece DDU poate fi declarată invalidă de către dezvoltator. Apoi, cesiunea devine automat nevalidă. Pentru a nu fi înșelat, va trebui să petreceți o perioadă considerabilă de timp studiind și verificând documentația. De multe ori este nevoie de ajutorul avocaților calificați, ceea ce implică anumite costuri materiale.

Atribuirea unui apartament într-o clădire nouă este un proces care are multe "capcane". Dacă intenționați să cumpărați imobiliare în acest fel, pasul potrivit va fi contactarea unui avocat specializat în astfel de tranzacții.