Alocarea unui apartament într-o clădire nouă - ce este? Pro și contra de a achiziționa locuințe noi în cadrul unui contract de cesiune

Una dintre cele mai populare metode de a investi pe piața imobiliară - cesiunea unui apartament într-o clădire nouă.

Desemnarea unui apartament într-o clădire nouă: ce este?

Cesiunea este un contract de transfer al drepturilor de a primi bunuri imobile unei terțe părți. Tranzacția este posibilă până la comisia de stat, atunci când documentele de titlu pentru spațiile din clădirea rezidențială nu există încă. Un investitor care a cumpărat locuințe într-o casă nouă de la o companie de construcții transferă drepturile de proprietate asupra unei alte persoane pentru o taxă. De obicei, investitorul primește din tranzacție 10-90% din profitul obținut din banii investiți în noua clădire. membru nou construcție comună obligațiile și drepturile asupra dezvoltatorului sunt, de asemenea, transferate.

atribuire proprietate asupra apartamentului într-o clădire nouă poate fi implementată în două moduri:

• Conform contractului DM (vânzătorul rambursează datoria dezvoltatorului și fondurile cumpărătorului, tranzacția poate fi efectuată de mai multe ori cu o singură proprietate);
• În baza acordului preliminar (nu este supus obligativității înregistrării de stat, stabilește dreptul vânzătorului și al cumpărătorului de a efectua tranzacția în viitor).

Plata fondurilor se face prin acordul părților.

Cum să vinzi un apartament într-o clădire nouă prin cesiune: etape

Contractul de atribuire are patru etape:

1. Documentația constructorului este verificată:

• contractul de societate;
• contract de constituire;
• certificate de înregistrare de stat și de înregistrare la Serviciul Federal Federal;
• Permisiuni de construcție;
• declararea proiectului;
• documente care confirmă finanțarea.

2. Vânzătorul informează despre intenția de a vinde proprietatea la dezvoltator, și apoi trebuie să obțină acordul de la el, în scris, precum și documente care confirmă lipsa unor obligații financiare către firmă. De asemenea, necesită acordul notarial al soțului de a vinde proprietatea, rezoluția unei instituții de credit (în cazul în care de locuințe achiziționate pe ipotecare), un extras din registru într-un spațiu de locuit. Cumpărătorul trebuie să obțină acordul notarial al soțului și să ia la bancă și contractul de ipotecă pentru furnizarea de credite pentru locuințe (cu un credit ipotecar).

3. Contractul de cesiune în sine este întocmit. Puteți să o creați de la dezvoltator, de la un birou imobiliar sau de la un avocat.

4. Există o înregistrare de stat a contractului de cesiune în subdiviziunea Rosreestr.

Este posibil să se transfere un credit ipotecar

Actuala legislație rusă prevede că este posibilă alocarea și ipotecarea unui apartament într-o clădire nouă. Pentru a face acest lucru, vânzătorul trebuie să obțină consimțământul scris al instituției de credit, deoarece își transferă în întregime obligațiile monetare către cumpărător. Astfel, cumpărătorul se obligă să îndeplinească toate condițiile contractului de împrumut. În acest stadiu, este necesar să se studieze cu atenție contractul de împrumut pentru locuințe, deoarece banca are dreptul să facă schimbări la discreția sa.

taxe

Potrivit Codului Fiscal, după ce a avut loc cesiunea unui apartament într-o clădire nouă, un impozit de 13% trebuie plătit de către vânzător. Deducerea se face din valoarea profitului - diferența dintre veniturile bănești și costul inițial al locuințelor. Pentru a face acest lucru, vânzătorul înaintează departamentului de inspecție fiscală o declarație sub formă de 3NDFL.

De exemplu, în cazul în care apartamentul este cumpărat pentru 1000000, și vândute în temeiul acordului pentru transferul 2000000, valoarea deducerii fiscale se va ridica la 130.000.

În cazul în care cumpărătorul dorește să primească o deducere fiscală pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, trebuie să ceară vânzătorului o chitanță privind plata impozitelor.

goodies

Atât vânzătorul, cât și cumpărătorul primesc beneficii după ce cesionarea apartamentului în clădirea nouă este formalizată. Care este beneficiul?

Vânzătorul primește profit din vânzare. În același timp, dimensiunea sa poate fi de câteva ori mai mare decât cantitatea inițial închisă.

Avantaje pentru cumpărător:

• Cost redus în comparație cu locuințele terminate.
• Posibilitatea unei planificări individuale.
• Un apartament curat legal este dobândit.

contra

În ciuda faptului că cesionarea drepturilor unui apartament într-o clădire nouă - una dintre cele mai populare tranzacții pe piața imobiliară, rămâne o întreprindere riscantă. Printre principalele riscuri se numără:

• Falimentul unei firme de construcții.
• Anularea acordului de cesiune.
• Vânzări duble.
• Vânzătorul nu notifică dezvoltatorului sarcina.

Acum, să analizăm aceste aspecte în detaliu.

Falimentul unei companii de construcții

În timpul perioadei, numărate din momentul înregistrării de stat a PO la semnarea actului de transfer al casei în funcțiune, deținători de interese pot transfera drepturile lor de proprietate. Motivul principal al misiunii este o încălcare a standardelor de calitate de către dezvoltator și transferul repetat al datelor de construcție. De regulă, astfel de circumstanțe apar din cauza falimentului dezvoltatorului.

După deținătorii de interese inițiale vor da dreptul la o locuință în noua clădire, răspunderea în fața noului membru al OP-urilor vor fi suportate exclusiv de dezvoltator. În cazul în care dezvoltatorul încalcă DDU și nu îndeplinește obligațiile care îi sunt impuse, încheierea acordului de cesiune este imposibilă. Noul purtător de interese se confruntă cu litigii deja direct cu dezvoltatorul.

Participantul inițial la construcții poate fi răspunzător pentru acțiunile dezvoltatorului în baza contractului numai atunci când își asumă garanția. Tranzacțiile cu cauțiune sunt foarte rare.

Anularea acordului de cesiune

Alocarea la cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă nu trebuie să contravină normelor actualei legislații și contractului participarea la construcții comune. Acordul de cesiune poate fi recunoscut ca nesemnificativ în următoarele situații:

• Acționarul inițial nu a îndeplinit obligațiile bănești față de dezvoltator și bancă.
• Nu a existat niciun acord scris din partea companiei de construcții.
• Autorizația scrisă din partea băncii nu a fost obținută dacă locuința a fost achiziționată cu ajutorul fondurilor de credit.

Dacă există cel puțin unul dintre elementele de mai sus, acordul de cesiune este nevalid. Conform articolului 390 din Codul civil, responsabilitatea pentru încheierea unui contract nevalabil intră în totalitate pe participantul inițial al DDU. El este obligat să plătească integral banii transferați, precum și să plătească dobânzi și să ramburseze pierderile suportate de co-investitorii fraudați.

Vânzare dublă

În 2011, a fost adoptată o rezoluție, conform căreia toate DDU-urile sunt supuse înregistrării obligatorii de stat. Din păcate, legislația rusă în domeniul construcției comune este departe de a fi perfectă. În special, riscul vânzărilor duble pentru repartizarea apartamentelor în case în construcție nu este exclus.

În practică, există adesea cazuri în care vânzătorii lipsiți de scrupule au încheiat simultan un contract de atribuire cu mai mulți cumpărători. Se întâmplă pentru că sunt acorduri preliminare achiziționarea și vânzarea, a căror înregistrare în Rosreestr nu este o condiție prealabilă. Dreptul de proprietate este recunoscut în instanță de cesionarul care a încheiat primul contract cu vânzătorul. Pentru a transfera bani vânzătorului urmează doar după înregistrarea de stat a DDU.

Vânzătorul nu a notificat dezvoltatorul

Vânzătorul trebuie să primească un consimțământ scris din partea dezvoltatorului pentru vânzarea apartamentului. În caz contrar, noi deținători de interese vor suferi pierderi legate de acest risc, inclusiv incapacitatea de a recupera de la pierderile de constructor până la anularea OP-urilor.

De exemplu, dacă un nou acționar în instanță dorește să recupereze de la o societate de construcții o pedeapsă pentru întârzierea punerii în funcțiune a obiectului, acesta va fi refuzat.

Contestarea contractului în cadrul unei proceduri judiciare

Prin decizia instanței, persoanele fizice și juridice pot fi declarate insolvabile sau în stare de faliment. În acest caz, toate tranzacțiile legate de emisiunea de cumpărare și de cumpărare a bunurilor imobiliare sunt recunoscute ca nesemnificative în două cazuri:

• Atunci când contractul de vânzare indică un preț subevaluat în mod deliberat.
• Acordul a fost făcut cu mai puțin de 12 luni înainte de începerea procedurii de faliment.

În practica judiciară, cazurile în care aceleași spații sunt vândute în cadrul acordului de cesiune de mai multe ori nu sunt neobișnuite. Ulterior, noul participant la construcții plătește pentru proprietatea achiziționată. Acționarul inițial lansează un proces de faliment, iar tranzacția este declarată nevalabilă. Astfel, noul acționar rămâne nu numai fără un spațiu de locuit prețuit, dar și fără banii cheltuiți pe un apartament.

Centrul de transfer unic

În Sankt Petersburg și regiunea Leningrad există o agenție specializată - Centrul Unificat de Transfer. Apartamentele din clădirea nouă sunt mai atractive pentru potențialii cumpărători decât locuințele secundare. În plus, cesiunea este un proces destul de complex și consumator de timp, necesitând o cunoaștere clară a normelor legislative.

Specialiștii Centrului au o vastă experiență în tranzacțiile în cadrul contractelor de cesiune. De asemenea, agenția are o bază de date proprie de bunuri imobiliare dovedite, care garantează practic puritatea juridică a tranzacțiilor.

Unul dintre cele mai riscante, dar cele mai accesibile tipuri de achiziții imobiliare este atribuirea unui apartament într-o clădire nouă. Ce fel de înțelegere este asta? Transfer înseamnă transferul dreptului de a înregistra o proprietate de la un acționar unui terț. Acest tip de tranzacție are avantaje incontestabile, dar și multe dezavantaje semnificative. Pentru a evita problemele legate de proprietățile imobiliare în viitor, trebuie să încredințați suportul tranzacțiilor avocaților calificați. În Rusia, există o singură agenție specializată care se ocupă de astfel de probleme - Centrul Unic de Asociere.