Vânzarea unui apartament cu mai puțin de 3 ani în proprietate. Achiziționarea și vânzarea de apartamente. Apartamente de vânzare

După cum știți, venitul din vânzarea apartamentelor de către persoane fizice este supus impozitului pe venitul personal - o taxă pe venit personal. Atunci când cumpără și vinde locuințe pe teritoriul Federației Ruse, în toate cazurile este plătită bugetului rusesc, chiar dacă această tranzacție este efectuată de cetățeni din alte țări.

Această sferă a tranzacțiilor juridice este atât de diversă și bogată încât poate fi descrisă doar printr-un multivolim impresionant. Același articol urmărește un obiectiv mult mai restrâns: să dezvăluie anumite caracteristici ale vânzării de apartamente de către cetățeni, dacă această proprietate este în proprietatea lor timp de mai puțin de trei ani.

Din punct de vedere juridic, perioada de posesie provizorie a apartamentului înainte de vânzare este principială, având în vedere evaluarea diferită a bazei de impozitare. Acest precedent este specific legislației ruse. În SUA, de exemplu, o astfel de tranzacție nu este impozitată deloc (nu este acesta unul din motivele crizei imobiliare care a izbucnit în 2007?), Europa de Vest, dimpotrivă, aceasta demonstrează o abordare mai rigidă. Codul Fiscal al Federației Ruse cu clauza 17.1, art. 217 potențial scutește de impozitul pe venit majoritatea absolută a proprietarilor ruși de proprietate care sunt astfel de trei ani sau mai mult.

Cu toate acestea, cel puțin aceeași lungime de cod fiscal de proprietate (art. 208 p. 1, pag. 5) a asigurat situația juridică atunci când o vânzare apartament este supus impozitării. Mai puțin de 3 ani de proprietate presupune două alternative pentru determinarea valorii impozitului pe venit (PIT), ambele - la rata de 13% în vânzarea de apartamente, care vor fi luate în considerare mai târziu. De altfel, în Franța, autoritățile fiscale au acționat mult mai rigid. Acolo, în vânzarea de apartamente în an după achiziționarea de astfel de venituri la buget se va ridica la o treime din valoarea sa.

Motivul economic al diferențierii

De ce statul demonstrează o abordare diferită în determinarea bazei de impozitare, luând drept ghid un astfel de indicator ne-economic ca termenul de proprietate? De ce sunt luați oficiali fiscali pentru o perioadă de trei ani?

Este mult mai profitabil pentru proprietarul unui apartament, dacă acesta nu este potrivit pentru el, să aștepte mai mult de trei ani și apoi să vândă pentru a cumpăra unul nou, lăsând toți banii pentru el însuși. Într-adevăr, proprietarul "clasic" face acest lucru. Dar speculatorul imobiliar crede altfel. Pentru el, cumpărarea și vânzarea de apartamente este de afaceri. Prin codul fiscal, statul rus nu numai că limitează rentabilitatea unor astfel de speculații, ci și le ține evidența, atrăgând în același timp fonduri către buget.

Variante de impozitare

"Proprietar pe termen scurt" are dreptul de a alege modul în care va fi mai profitabil pentru el să fie impozitat pe venit (NDFL), de vânzare a apartamentului. Mai puțin de 3 ani de proprietate - acest termen definește în mod legal două moduri de a determina baza acestei taxe în această situație. După cum sa menționat deja, rata de impozitare pentru ambele opțiuni este de 13%.

Prima opțiune implică impozitarea venitului net al proprietarului ca diferență între prețul de cumpărare și prețul de vânzare. De exemplu, proprietarul a cumpărat un apartament pentru 1,4 milioane de ruble și sa vândut pentru 1,9 milioane de ruble. Venitul net al proprietarului de 0,5 milioane de ruble a fost asigurat de această vânzare de apartamente. Mai puțin de 3 ani de proprietate - o circumstanță care reduce beneficiul din valoarea impozitului: (1900 - 1400) * 13% = 65 mii ruble.

În al doilea exemplu de realizare, în cazul în care apartamentul are în proprietate gratuit, baza de impozitare este prețul său de vânzare a scăzut cu 1 milion. Ruble (art. 220 alin. 1, pag. 1 din Codul fiscal). Federal rus Serviciul Fiscal Scrisoare № ED-4-3 / 13578 din 25.07.2013, a codifice procedura de determinare a cuantumului unei deduceri din baza de impozitare a venitului net.

Să presupunem că veniturile din vânzarea apartamentului s-au ridicat la 1,7 milioane de ruble. Proprietarul care a vândut-o trebuie să plătească bugetului suma (1700 - 1000) * 13% = 91 mii ruble.

O altă opțiune de deducere din baza fiscală

Într-o situație în care proprietarul apartamentului a investit în reparațiile sale fonduri care depășesc 1 milion de ruble, atunci cumpărarea și vânzarea unui apartament pentru el poate fi însoțită de un alt mod de reducere a bazei de impozitare. Potrivit art. 220 din Codul Fiscal al Federației Ruse, are dreptul să reducă suma veniturilor primite pentru cheltuielile efectiv suportate, precum și cheltuielile documentate.

Care este rezultatul ilegalei "optimizări fiscale"

Din păcate, se întâmplă că proprietarii de apartamente în coluziune cu agenții imobiliari și cumpărător subestimare în mod intenționat prețul lor de piață, de multe ori ilegal "optimiza" deduceri fiscale. Cum este asta plin de Dodgers? Serviciul de impozitare, după ce a determinat subestimarea valorii, are dreptul prin intermediul instanței de a întrerupe tranzacția - pentru a returna apartamentul proprietarului. În plus, un notar adecvat are dreptul să refuze înregistrarea unui contract de vânzare.

Rezident nerezident

Ratele de impozitare de mai sus sunt valabile pentru rezidenți, adică pentru persoanele care locuiesc în Rusia timp de 183 de zile pe an. Majoritatea absolută dintre aceștia sunt cetățeni ai Rusiei.

Pe de altă parte, nerezidenții - străini și cetățeni ai Rusiei, care locuiesc în principal în străinătate - pot deține și elimina apartamentele ca proprietate. Pentru ei, vânzarea de apartamente este impozitată la o rată crescută, mai mult de două ori mai mult: 30%. Iar pentru nerezidenți, o perioadă de trei ani nu este menționată chiar de codul fiscal. Să spunem mai mult, indiferent de cât timp locuința lor nu face parte: trei ani sau cincisprezece-douăzeci de ani, rata de impozitare rămâne neschimbată. Să presupunem că apartamentul a fost cumpărat pentru 5 milioane de ruble, apoi nerezidentul la vândut pentru 6,5 milioane de ruble. În acest caz, suma impozitului pe venit (NDFL), care ar trebui plătită bugetului de către un nerezident, va fi (6500 - 5000) * 30% = 450 de mii de ruble.

Momentul achiziției de proprietate

După cum vedem, perioada de posesie determină valoarea impozitului plătit atunci când apartamentul este vândut. Mai puțin de 3 ani de proprietate sunt definite nu ca trei ani calendaristici, ci ca 36 de luni, începând de la o anumită dată. Ce circumstanțe determină momentul achiziționării proprietății? În cazul în care acesta este dobândit prin privatizare, semnarea unui act de cadou, vânzare, troc, chirie ca o compensație pentru casa demolată, în momentul apariției de referință al acestui drept este data certificatului de înregistrare de proprietate.

Punctul de referință pentru obținerea acestui drept pentru beneficiarul moștenirii este moartea testatorului. Proprietarul locuinței cooperative se poate numi proprietar numai în ziua plății finale a acțiunii.

Astfel, vânzarea unui apartament ca o tranzacție este întotdeauna proporțională cu momentul declanșării dreptului de proprietate.

Clarificare: nu este vorba doar de apartament

Prin apartamente, cu privire la aplicarea impozitului pe venitul persoanelor fizice, atunci când acestea sunt vândute echivalate ca cabane, casute de gradina, vile, terenuri pentru construcții, camere în apartamente, acesta din urmă - doar întreg (termen juridic), adică, având un număr, de exemplu: camera nr. 1 în apartamentul numărul 7. Se înțelege că tranzacția de vânzare a unui apartament este legal standard. Toate rata impozitului pe bunuri imobiliare de mai sus se aplică, deja menționat de noi.

Dar dacă camerele nu sunt înregistrate fiecare sub numărul lor, atunci situația descrisă mai jos este foarte posibilă. Să presupunem că în apartament există 4 camere, fiecare fiind deținută de o persoană separată. Apoi toată lumea și-a vândut camerele, fiecare pentru aproximativ 1.0 milioane de ruble. Autoritatea fiscală mărturisește că într-o astfel de situație costul tuturor apartamentelor este rezumat pentru a determina prețul total de vânzare. În acest caz, vânzarea apartamentului va fi supusă impozitului pe venitul personal după cum urmează: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 de mii de ruble. Fiecare vânzător va plăti impozitul pe venit ca frac14- din suma agregată de 390: 4 = 97,5 mii ruble.

Găsiți un apartament pentru a cumpăra - o problemă?

Găsirea apartamentului "potrivit" pentru a cumpăra - este deranjant. La prima vedere, propunerea pieței imobiliare este plină de varietăți de propuneri. Cu toate acestea, dacă într-adevăr începe să apela persoane, care a dat clasificate, atunci foarte curând veți găsi: ele sunt în nici o grabă pentru a apela numărul de acasă, în cazul în care este situat apartamentul. Aceasta din urmă înseamnă că vorbești cu intermediarii pieței imobiliare, adică cu agenții imobiliari. Adesea, cumpărătorii sunt interesați să vândă apartamente de la proprietari. Dar aceasta este întotdeauna justificată?

Pe de o parte, bineînțeles, este bine că piața imobiliară este structurată, iar profesioniștii lucrează la ea. Acest lucru poate proteja persoanele care comit această tranzacție de scheme ilegale, care sunt în plină desfășurare. Desigur, pentru această securitate va trebui să plătească un intermediar - o agenție imobiliară. Iată câteva exemple de prețuri pentru „pace a mintii“: verifica legalitatea tranzacției - de la 10 mii de înregistrare rub.- a drepturilor de proprietate în locuințe - 15 de mii de ruble, „la cheie deal“ - de la 20 de mii de ruble ..... Într-adevăr, există o parte a bunului simț în faptul că o persoană care nu este conectată zilnic cu partea juridică a tranzacțiilor, se transformă în agenți imobiliari.

Căutare apartament independent

Cu toate acestea, o anumită categorie de concetățeni legali din punct de vedere legal atrage în continuare oportunitatea de a economisi bani prin încheierea unei tranzacții fără serviciile agenții imobiliari. Vânzarea de apartamente de la proprietari este mai rară pe piață, ar trebui să fie căutat. Cel mai simplu mod de a atrage atenția asupra achiziționarea de apartamente pe piața primară, adică, de la constructor. În același timp, pentru a evita neînțelegerile, ar trebui să găsim mai întâi la proprietate deținută ce clasa de construcție sau casa construita: VIP-, klassik- sau clasa economic. Acest lucru poate fi determinat de metoda de livrare (la cheie sau de auto-finalizare), zona de apartamente de stoc de locuințe, de prevalența de apartamente cu mai multe camere în ea. Aflați care dezvoltatori construiesc locuințe în orașul tău. Faceți întrebări despre reputația lor și despre "istoricul".

Apartamente de vânzare de către proprietarii de locuințe pe piața secundară, așa cum am menționat, este mai rar. Dar entuziaști pare nu pierde inima: înainte de a găsi sute de ori introduceți și să actualizeze site-ul de informații Avito, cel mai adesea într-o căutare durează câteva zile, cumpara ziarele cu anunțuri „sub linia“ suna proprietarii de anunțuri și nahodyathellip-

Cu toate acestea, nu este un fapt că un "cumpărător de succes" al unui gospodar nu-și plătește plătitorului peste prețul de piață suma pe care un agent imobiliar l-ar lua de la el. Nu este un secret faptul că proprietarii de apartamente își depășesc adesea prețurile. Cu toate acestea, pentru "cumpărător real" vânzarea de apartamente secundare nu este, de asemenea, diplomă turcă.

Dacă se decide să cumpere un apartament într-un oraș "străin", atunci oamenii precași preferă să acționeze doar printr-un intermediar, dar nu în mod independent. În același timp, probabilitatea de "surprize" este minimizată.

Acțiuni juridice atunci când cumperi un apartament

Vom transfera accentul de la revizuirea specificului NFP, ținând cont de rezidență, termeni preferențiali, cota de impozitare, deducerea fiscală la vânzarea unui apartament, cu privire la formalitățile pur juridice ale acestei tranzacții.

Să începem să cumpărăm un apartament, pentru că acesta este primul pas al beneficiarului. La rândul său, sunt propuse trei blocuri de acțiune.

În primul rând, cumpărătorul verifică documentele vânzătorului și semnează contractul preliminar.

Apoi (dacă tranzacția are loc pe piața secundară), contractul de înstrăinare este semnat. În cazul în care procesul de cumpararea unui apartament într-o clădire nouă (piața primară) semnare sub rezerva raportului de acceptare (probabil, în schimb - un acord preliminar, care reglementează depozitul de investiții, construcția în comun, construcții pe bază de acțiuni).

Ultima etapă este înregistrarea de stat a tranzacției. Pentru cumpărător este extrem de important să se producă toate aceste etape în mod scrupulos. O atenție deosebită ar trebui acordată cazurilor în care se face o vânzare urgentă de apartamente.

Simptomele fraudei

Înșelătorii încearcă de obicei să facă procesul de vânzare în zadar, încercând să ascundă detaliile esențiale. Dacă aceste evenimente începe să aibă loc, iar vânzătorul încearcă să vă grăbiți, nu ezita să-și întrerupă brusc cooperarea și-i spun: „La revedere“ - te va proteja de costurile.

După cum știți, banii îi plac tăcerea. Citiți cu atenție originalul contractului de vânzare, înregistrat de un notar. Chiar dacă ați dedus anterior proiectul de contract de cumpărare și de vânzare a apartamentului. Fiți vigilenți - în special în ceea ce privește textul final imprimat de notar.

Contract preliminar

În prima etapă, cumpărătorul precizează mai întâi prețul și apoi studiază completitudinea pachetului de documente de vânzare. Cumpărător ar trebui să revizuiască prezentat tehharakteristiku (formularul №7), înregistrarea chiriașilor în apartament, un document care acordă dreptul de proprietate a acesteia (contractul de vânzare, privatizare, donații).

În detaliu, pachetul de documente pentru înregistrarea achiziției trebuie completat cu următoarele documente:

- cererea de înregistrare de stat a apartamentului;

- contractul de vânzare-cumpărare (determină momentul vânzării apartamentului);

- documentele ITO - explicație și plan etapă-etapă a apartamentului;

- o copie a documentului pașaportului solicitantului;

- chitanță pentru plată.

Să începem cu piața secundară. Ar trebui să acordăm o atenție specială posibilității unor situații dificile în viitor. Aceasta înseamnă următoarele clarificări ale circumstanțelor:

- dacă proprietatea comercială este în arest;

- Din toți moștenitorii, voința este luată în mod voluntar - consimțământul pentru vânzare;

- Nu încălcați drepturile persoanelor care locuiesc în apartament.

Pe piața imobiliară primară, constructorul vinde apartamentul. Ce documente sunt necesare în acest caz? Acordați atenție calendarului de construcție, când este planificat termenul de punere în funcțiune a apartamentului. În același timp, nu ar trebui să existe o diferență semnificativă față de gradul de pregătire al obiectului care trebuie livrat. Faceți întrebări despre reputația de afaceri a constructorului organizației, există o "construcție pe conștiință" pe termen lung. Următoarele documente sunt monitorizate:

- înregistrarea de stat a contractului de închiriere a șantierului (eventual dreptul de proprietate asupra acestuia);

- dreptul constructorului de a construi;

- un acord privind strângerea de fonduri, un contract de investiții;

- plan de furnizare de apartamente.

Pentru o mai bună înțelegere cu vânzătorul, este de dorit să se obțină de la el o încredere datele de contact (adică on-line), precum și pe cale orală negocia cu el datele tentativa de vânzare apartamente, având în vedere unhurried, performanța de calitate a tuturor etapelor.

Contractul de înstrăinare sau actul de acceptare-transfer ca a doua etapă a cumpărării unui apartament

Numai după o verificare preliminară calitativă puteți să luați a doua etapă a achiziției: semnarea contractului de vânzare. Nu este important dacă notarul a fost prezent la semnarea prezentului contract, însă este necesar ca în prima etapă să fie semnat un act de acceptare-transfer sau un contract de înstrăinare.

Vă atragem atenția la detalii tehnice: contractul de înstrăinare specifică prețul de vânzare al unui apartament, acesta este - o componentă pentru calcularea bazei de impozitare - impozitul pe venitul personal privind vânzarea apartamentului.

Momentul transferului efectiv al unui apartament - inerent din punct de vedere contractual, poate fi ales (prin acord între vânzător și cumpărător) în mod alternativ:

- ca moment de semnare a contractului de vânzare;

- corelată cu înregistrarea sa de stat;

- achiziție certificatul de proprietate la apartament.

producție

Analiza pieței imobiliare din Rusia relevă câteva tendințe pozitive. Acest lucru este remarcat și analiștii săi recunoscuți, în special, profesorul universității. Plekhanov Gennady Moiseevich Stern. În primul rând, politica statului de reglementare a prețurilor oferă rezultate tangibile.

Pe termen lung, se înregistrează o stabilizare graduală a prețurilor, orientată spre nivelul lor de dinainte de criză, fapt justificat din punct de vedere economic. Pe termen scurt, există o tendință de stagnare (referindu-se la fluctuația prețurilor în jurul valorii medii ponderate cu +/- 2,5%). La evaluarea apartamentelor afectează rata stabilă a rublei: este deja obișnuit ca prețurile pentru ei au devenit "ruble". Într-o mare măsură, piața ipotecară intensifică piața imobiliară. De exemplu, în 2012, populația a primit credite ipotecare în valoare de peste 1,0 bilioane. freca.

Cu toate acestea, dacă ignorăm această dinamică absolut pozitivă față de securitatea pieței imobiliare în sine, ar trebui să observăm riscurile care apar atunci când cumpărăm apartamente fără intermediari. Adesea, laicii nu știu anumite nuanțe de cumpărare și vânzare a unui apartament. Pe vocabularul specialiștilor, astfel de tranzacții se numesc "neprotejate". Având în vedere importanța excepțională a respectării aspectului juridic al cumpărării și vânzării, vă recomandăm să contactați profesioniștii din domeniul imobiliar. Fie că este de vânzare un apartament, mai puțin de 3 ani rămânând în proprietate, orice alte cumpărarea și vânzarea de locuințe, îngrijire specialiști de plată vor lucra pe mai multe ordine de mărime mai mică decât riscul pierderilor directe.