Alocarea dreptului de a închiria un parcel de teren: avizul avocaților

La încheierea unui acord privind închirierea de terenuri pe termen lung, entitatea presupune că va exista o perioadă extinsă de utilizare a instalației. Cu toate acestea, din diverse motive, necesitatea operării site-ului selectat poate să scadă. În această situație, subiectul are două moduri: reluarea unei alocări (pentru a încheia un acord de subînchiriere) sau renunțarea la drepturile de închiriere în favoarea unei persoane din afară. În ultimul caz, cesionarea drepturilor de închiriere a terenurilor. acest

Caracteristici generale

Alocarea dreptului de a închiria un teren între indivizi are diferențe semnificative față de subînchiriere. În primul caz, întreaga gamă de drepturi în temeiul contractului inițial trec pe străinătate. După încheierea contractului, chiriașul nu poate avea nici o pretenție față de alocare. Trebuie remarcat faptul că acordul privind cesionarea dreptului de arendare a terenului trebuie să fie înregistrate în ordinea stabilită.

Relațiile juridice subinchiriere implicate trei părți: proprietarul obiectului, chiriaș și subchiriaș. În acest caz, sunt elaborate 2 contracte.

Caracteristicile duratei

În practică, cazurile sunt destul de frecvente leasing de teren pentru IZhS. Alocarea drepturilor în astfel de situații se efectuează, de obicei, cu notificarea proprietarului. Faptul este că alocările pentru construcții sunt alocate pentru utilizare pe o perioadă care nu depășește 5 ani. În conformitate cu cerințele legii, în această perioadă de funcționare este suficient să se notifice deținătorului cesiunii dreptului de arendare.

Teren de teren sub LPH pot fi furnizate pentru o perioadă lungă de timp. Dacă depășește 5 ani, atunci pentru atribuirea drepturilor este necesar să se obțină consimțământul proprietarului.

Baza normativă

Relațiile funciare în Federația Rusă sunt reglementate de Codul Funciar. Articolul 22 din Cod stabilește obligațiile și drepturile locatarului pe durata contractului de închiriere. În special, subiectul poate transfera drepturile stabilite prin contract către o entitate externă.

poartă cesionarea drepturilor de închiriere a terenurilor pot fi diferite. În mod tipic, o astfel de tranzacție se face în cazul vânzării de bunuri imobile situate pe o proprietate închiriată.

Transferul drepturilor se poate face, de asemenea:

• Pentru îndeplinirea obligațiilor care decurg din contractul de gaj.
• Ca depozit de securitate, stabilit pentru persoanele care intră într-o cooperativă de construcții.
• Pentru înregistrarea unui contract de subcontractare pentru o parte a alocării în folosință.

Principalele atribuții ale locatarului

Chiria este unul dintre termenii-cheie ai contractului închirierea de terenuri. La atribuirea unui drept Noul utilizator dobândește nu numai capacitățile legale, ci și îndatoririle chiriașului anterior. În consecință, el trebuie să plătească, de asemenea, o taxă în suma și în ordinea stabilită în contractul inițial. În cazul în care alocarea este închiriată de la municipalitate, sumele și regulile de transfer sunt stabilite de autoritățile locale autorizate.

Noul utilizator ca locatarul original poate pune să folosească la discreția sa, dar acțiunea sa nu ar trebui să cauzeze daune obiectelor și a mediului, rău altora. Utilizarea site-ului ar trebui să fie strict conform scopului său.

restricţii

Legislația prevede mai multe cazuri în care cesionarea dreptului de arendare a terenului nu este permisă.

Merită spus că o interdicție poate fi stabilită direct în contractul de închiriere. Dacă nu există restricții în contract, imposibilitatea alocării poate fi legată de:

• Încălcarea normelor de construcție sau a altor norme în construcția unei structuri situate pe o proprietate închiriată. De exemplu, pe site a fost construită o casă fără permis de construcție, terenul a fost alocat pentru alte scopuri și, prin urmare, construcția pe acesta este imposibilă etc.
• O dispută asupra alocării. Dacă site-ul face obiectul unei cereri de divizare sau determinare a subiectului de drepturi asupra acestuia, cesiunea nu este permisă.
• Prezența obligațiilor în ceea ce privește alocarea.

Caracteristicile tranzacției

Contractul de cesiune este în scris în aceeași formă ca și contractul inițial. Pentru înregistrarea misiunii, părțile interesate se adresează comitetului funciar sub administrația locală.

Documente necesare

Următoarele documente se depun la organismul autorizat:

• Declarație.
• O copie a pașaportului civil (pentru persoane fizice), un extras din Registrul unic de stat al persoanelor juridice / Registrul unic de stat al persoanelor juridice (pentru persoanele juridice).
• Documentul care confirmă înregistrarea la Inspectoratul Fiscal (INN).
• Contract de închiriere (copii și original).
• Harta cadastrală.
• Sf.-La înregistrarea de proprietate asupra site-ului (cu condiția o copie, notariate de către un notar).
• Planul site-ului (M 1: 500).
• Consimțământul proprietarului.

Elaborarea unui contract

Principala cerință pentru un acord este conformitatea cu condițiile inițiale ale tranzacției. Toate documentele întocmite de părți trebuie atașate la contract. Pot fi acorduri suplimentare, explicații etc.

Contractul include următoarele informații:

• Datele pașapoarte ale locatarului și ale persoanei căreia îi revin îndatoririle și drepturile. Dacă participanții la tranzacție sunt entitatea juridică, sunt indicate numele și adresele acestora.
• Locul amplasării obiectului acordului, aria totală a alocării, detaliile pașaportului cadastral.
• Caracterizarea procedurii de atribuire a obligațiilor și a drepturilor. În prezența arieratelor din contractul de închiriere, acordul trebuie să descrie procedura și condițiile de rambursare, precum și suma care trebuie achitată. Acesta este inclus în chiria noului utilizator.
• Motive pentru crearea drepturilor de închiriere ale chiriașului inițial. Acesta poate fi un contract, documente cadastrale și alte documente, chitanțe care confirmă plata etc.
• Extras din EGRN. Trebuie să confirme absența restricțiilor (terenul nu ar trebui să facă obiectul unui litigiu sau al unui angajament).
• Procedura și valoarea chiriei. Plata se poate face în moduri diferite. Aceasta, de exemplu, poate fi o plată unică, lunară, trimestrială.
• Termenul contractului de închiriere, acțiunile noului utilizator după încheiere.
• Condiții de reziliere a acordului.
• Data, locul întocmirii, semnăturile participanților la tranzacție.

Noul chiriaș poate fi transferat responsabilități, nu numai în legătură cu îndeplinirea termenilor contractului inițial, ci și cu privire la îmbunătățirea calității terenului.

Acordul de cesiune permite noului chiriaș să utilizeze terenul, proprietatea proprietarului rămâne cu locatorul, care nu se schimbă în tranzacție.

Acord de Înregistrare

Este necesar ca documentul să aibă forță juridică. Înregistrarea contractului de cesiune se efectuează la Rosreestr. Această procedură nu este prevăzută doar într-un singur caz - în cazul în care contractul este emis pentru mai puțin de un an și cu cetățeanul.

Următoarele documente vor fi necesare pentru înregistrarea de stat:

• Declarație.
• Copie a pașaportului.
• Copii ale titlurilor de proprietate asupra alocării.
• Referințe care confirmă acordul cu privire la problema repartizării la comitetul funciar. Aceste documente sunt necesare atunci când se înregistrează un acord privind transferul drepturilor de închiriere a terenurilor agricole utilizate pentru cultivarea plantelor cultivate.
• Două copii ale contractului de cesiune.
• Un document care confirmă notificarea proprietarului despre tranzacție sau consimțământul acestuia.
• Consimțământul soțului unui dintre participanții la tranzacție cu privire la cedarea alocării.

Pentru persoanele juridice și antreprenorii a fost stabilită o listă suplimentară de documente. Cuprinde copii ale:

• Procura, confirmând autoritatea reprezentantului.
• Documentele constitutive (constitutive).

Taxa de stat

Dimensiunea sa este stabilită în aceeași ordine care este prevăzută pentru determinarea valorii colecției atunci când obiectul este înstrăinat. Trebuie remarcat faptul că valoarea taxei de stat va varia în funcție de compoziția subiectului relațiilor juridice. Deci, cetățenii trebuie să plătească 2 mii de ruble. Această sumă, de regulă, părțile la tranzacție partajează în mod egal.

Pentru persoanele juridice, valoarea taxei de stat este mult mai mare. Este de 22 de mii de ruble. În acest caz, participanții la tranzacție împart aceeași sumă.

Dacă una dintre părți este cetățean, iar cealaltă este o entitate juridică, prima plătește 2 mii de ruble, iar a doua, respectiv, 20 mii de ruble.

În cazul în care tranzacția este o persoană fizică și un stat, un cetățean plătește o taxă în valoare de 2 mii de ruble.

În unele cazuri, părțile sunt statul (un subiect al Federației Ruse sau al unei municipalități), persoană juridică și persoane fizice. În astfel de situații, prima parte de la plata taxei este eliberat, al doilea deduce 22 mii de ruble, iar cetateanul, respectiv, 2 mii de ruble.

contabilitate

Care sunt înregistrările la atribuirea dreptului de a închiria un teren? Pentru a reflecta operațiunea, se utilizează o înregistrare:

Db cc. 76 Cd. 91.

Când se calculează TVA pe cesiunea dreptului de a închiria un teren Un cont 91 este debitat și un credit este creditat. 68.