Merită să luați o ipotecă acum? Este profitabil să luați acum o ipotecă?

Situația economică

Ipoteca în criză: două grupuri de indicatori

Pentru a răspunde la întrebarea dacă merită să fie luată o ipotecă acum, când Rusia are o situație economică dificilă, va fi util să începem prin a analiza care sunt componentele cheie ale crizei bancare, despre care analiștii vorbesc atât de mult. Apoi, vom încerca să determinăm cât de multe sancțiuni UE și SUA împotriva Rusiei sunt de vină pentru această situație - ei sunt rugați să joace un rol-cheie în faptul că au apărut tendințe de criză în economia Rusiei.

Deci, care sunt problemele din sistemul bancar național al Rusiei? Experții identifică două grupuri principale de indicatori de criză, care, la rândul lor, se formează sub influența unui număr mare de diverși factori.

Criza de solvabilitate

Primul indicator de criză: solvabilitatea populației este în scădere. Oamenii pur și simplu nu își pot permite să facă noi împrumuturi. Aceasta, la rândul său, este asociată cu următorii factori principali.

În primul rând, odată cu creșterea inflației, o creștere a prețurilor majorității bunurilor de consum, în special a originii importate. Cea mai vizibilă creștere a costurilor aparatelor de uz casnic. Și aceasta, în ciuda faptului că salariul real, dacă crește, nu este proporțional. De asemenea, prețurile pentru locuințe și servicii comunale, transporturile sunt în continuă creștere. Rezultat: cetățenii nu dispun de fonduri gratuite pentru a servi la împrumuturi.

În al doilea rând, este creditarea unei părți semnificative a cetățenilor. Mulți nu cred atât de mult dacă este în valoare de a lua o ipotecă acum, cât de mult peste modul de a rambursa împrumuturile anterioare. Foarte mulți ruși au dificultăți în rambursarea datoriei lor curente.

Acum, să încercăm să determinăm modul în care sancțiunile economice împotriva Rusiei au influențat apariția primului indicator de criză. În ceea ce privește primul factor, probabil că există o influență. Experții atribuie creșterea prețului produselor la embargoul alimentar RF față de furnizorii europeni - și aceasta este oarecum legată de sancțiuni. Acesta este răspunsul rusesc la acestea. În ceea ce privește cel de-al doilea factor - cel mai probabil, vina sancțiunilor de aici este relativă. Faptul este că majoritatea împrumuturilor au fost emise de ruși cu mult înainte ca situația politică să se înrăutățească.

Probabil, de asemenea, vom avea dreptul să observăm că ambii factori care formează indicatorul corespunzător sunt interdependenți. Creșterea prețului produselor și serviciilor, evident, limitează în continuare solvabilitatea unui împrumutat potențial, cu condiția să aibă împrumuturi.

Criza în bănci

Al doilea indicator al crizei: deteriorarea situației în bănci, ca urmare - incapacitatea instituțiilor financiare de a face împrumuturi, inclusiv ipoteci, și să le ofere un confort pentru condițiile de utilizare. Factorii situației actuale, la rândul lor, sunt după cum urmează.

În primul rând, băncile au acum capitaluri libere foarte limitate. Pentru a da ceva debitorilor, băncile ar trebui să aibă ceva. Lichiditatea instituțiilor de credit rusești de către mulți experți este estimată ca ridicată.

În al doilea rând, băncile, destul de ciudat, se află într-o situație similară cu debitorii - în ceea ce privește creditul. Faptul este că ei înșiși datorează mult creditorilor străini, Banca Centrală a Rusiei.

La rândul său, vom încerca să determinăm dacă sancțiunile sunt de vină pentru situația actuală? Mulți experți cred că este așa. De ce? Susținătorii acestui punct de vedere subliniază faptul că o parte importantă a instituțiilor financiare și de credit din Rusia sunt debitori ai creditorilor străini. În anii anteriori sancțiunilor, aceștia au efectuat în mod activ împrumuturi externe, profitând de condițiile de interes pentru dobânzi. Rambursarea datoriilor a fost în mare măsură asumată în detrimentul mecanismelor de refinanțare - în detrimentul noilor împrumuturi externe. Acum, când, în condițiile sancțiunilor, băncile rusești au pierdut practic posibilitatea de a împrumuta în străinătate, finanțatorii trebuie să caute noi surse de plăți. Multe instituții de credit, spun analistii, nu dispun de rezerve proprii pentru acest lucru. Și cu atât mai mult nu au capitalul să o emită ca împrumuturi.

În prioritate - situația în bănci?

Prognozele cu privire la modul de a dezvolta un credit ipotecar, ce să se aștepte de pe piață, într-o mare măsură depinde, spun analiștii, după toate situația reală în bănci. Aspectul care reflectă activitatea potențialilor debitori este secundar în acest stadiu. Chiar dacă rușii nu au avut probleme cu solvabilitate, dictate de creșteri ale prețurilor (în special - în partea electronică și alte bunuri importate), precum și lipsa de creștere a salariilor reale, situația în cea mai mare parte a industriei bancare este prea departe de optimul, pe piața creditelor ipotecare a dezvoltat cât mai activ în în ultimii ani, cred economistii.

Să fie rambursate în procente

Cel mai probabil, analiștii consideră că, dacă băncile doresc să acorde împrumuturi în mod activ cetățenilor în perioade de criză, vor face acest lucru prin majorarea semnificativă a ratelor dobânzilor. Sau înăsprirea criteriilor de aprobare a împrumutului. Astfel, este posibil un scenariu în care o persoană nici măcar nu trebuie să se gândească dacă să ia o ipotecă acum. Cel mai probabil, banca pur și simplu nu poate oferi un împrumut în condiții confortabile. Sau chiar să nege cererea din motive de criză internă. Are sens acum să ia o ipotecă atunci când situația în bănci este departe de a fi optimă? Mulți experți consideră că astfel de decizii nu sunt încă justificate.

Dacă cererea este aprobată

Luați în considerare un scenariu bun - de exemplu, poporul rus nu au probleme cu împrumut, salariul său de mare, iar banca, în principiu, dispus să-i dea un împrumut pentru a cumpăra locuințe. Ar trebui să fac acum o ipotecă pentru acest cetățean? Răspunsul la această întrebare poate fi dat, pe baza studiului de aspecte cheie ale afacerii nu se întâmplă așa, încât la cumpărarea unui apartament după un timp va deveni mai ieftin, astfel încât ipotecare ar fi nerentabil pentru un om?

În acest aspect, atunci când decide cu privire la faptul dacă este sau nu de a lua un credit ipotecar, chiar acum, ar fi cel mai bine pentru a explora piața nu este atât de mult din punct de vedere al situației de criză în bănci și sancțiuni, dar în ceea ce privește analiza tendințelor, reflectând dinamica cumpararea si vanzarea de bunuri imobiliare. Desigur, situația politică joacă un rol. Dar factorul cheie în perspectivele pentru investiții în locuințe, spun experții, este starea de lucruri pe piața relevantă.

Situația pe piața imobiliară

Cum sunt lucrurile pe segmentul imobiliar? Este profitabil acum să ia o ipotecă în ceea ce privește mișcarea preconizată a prețurilor locuințelor? Experții identifică trei scenarii posibile privind perspectivele de dezvoltare a pieței.

Potrivit primelor, prețurile proprietăților în anii următori vor rămâne la un nivel mai mult sau mai puțin relevant pentru curent. Suporterii acestei opinii cred că actuala piață imobiliară în ceea ce privește prețurile, oferta și cererea este echilibrată. Potențială scădere a activității de consum din cauza de creditare limitată, de către bănci și debitori platezhesopobnosti mici, economiști cred, va fi însoțit de o propunere de reducere corespunzătoare - în mare parte datorită faptului că proprietarii de case preferă să aștepte afară criză, și nu de a vinde locuințe prea ieftin. Este profitabil acum să luăm o ipotecă în raport cu acest scenariu? Probabil nu foarte. Prețurile vor rămâne același, și interes pentru banca, care, de altfel, sunt susceptibile de a fi ridicat din cauza crizei, va trebui să plătească.

Are, cu toate acestea, punctul de a emite un apartament pe credit, în cazul în care oamenii acum chirie un apartament, iar valoarea estimată a plăților să fie proporțională cu chiriile. Cu toate acestea, această opțiune presupune că cetățeanul are o sumă semnificativă pentru plata inițială a unui credit ipotecar. Și în acest caz, este probabil mai profitabil să-l formalizeze ca un depozit, să primească dobânzi, din cauza căruia, la rândul său, plătească pentru apartamentul închiriat. Unele bănci oferă acum o contribuție de 20% pe an sau mai mult. Acest lucru se datorează, potrivit analistilor, cu creșterea ratei de refinanțare a Băncii Centrale, care în decembrie a crescut la 17%. Dacă luăm ca bază scenariul discutat mai sus, din punct de vedere investițional, depozitul va apărea investiții mai profitabile într-un apartament - este puțin probabil ca acesta este, în acest caz, creșteri de 20% pentru anul, și apoi la aceeași rată, în timp ce în cazul cu depozitul, dobânda este plătită de bancă în avans.

Cel de-al doilea scenariu presupune că prețurile proprietăților vor crește în continuare. Acest lucru va fi asociat, în primul rând, cu procesele inflaționiste. Se preconizează, de exemplu, că, în rezumarea rezultatelor dezvoltării economice în 2014, cifra corespunzătoare va depăși 11%. Chiar dacă cererea de pe piața imobiliară nu este suficient de dinamică, spun experții, creșterea prețurilor locuințelor, în general, poate fi așteptată proporțional cu inflația. Merită să luați o ipotecă acum, dacă luați în considerare acest scenariu?

Cel mai probabil, valorile de referință pentru un potențial cumpărător în acest caz vor fi aproximativ aceleași ca și în cazul primei opțiuni. Asta înseamnă că puteți lua un împrumut pentru un apartament, dacă în momentul în care locuința este retrasă, iar plata dobânzilor va fi aceeași sau nu mult mai mare decât chiria. Sau faceți un depozit pentru suma colectată pentru plata inițială, primiți dobândă și, din acest motiv, plătiți pentru chirie.

Al treilea scenariu implică o scădere a prețurilor locuințelor. Acest lucru se va datora, la rândul său, unui posibil dezechilibru între cerere și ofertă pe piață, care poate fi încălzit de faptul că în ultimii ani au fost introduse în Rusia o cantitate importantă de clădiri noi. Deși o parte semnificativă a apartamentelor construite în cadrul acestor proiecte sunt capitaluri proprii, totuși un procent perceptibil din acestea va fi ulterior vândut la prețurile pieței sau, de exemplu, revândut. Acest lucru poate crea, după cum cred unii economiști, o aprovizionare excesivă pe piața imobiliară.

Probabil, dacă urmăriți acest scenariu, nu are niciun sens să întrebați dacă merită să luați o ipotecă acum. Desigur, aceasta nu va fi cea mai bună opțiune. Dacă este o chestiune de căutare a investițiilor favorabile, este posibil să se acorde atenție depozitelor. Dacă este nevoie de locuințe, este mai bine să le închiriați, mai ales că tarifele corespunzătoare tind să scadă după segmentul de cumpărare și de vânzare.

Factorii sunt interdependenți

Desigur, fiecare dintre scenariile de pe piața imobiliară depinde în mare măsură de situația din sectorul bancar și de nivelul de solvabilitate al cetățenilor. Prin urmare, putem spune că factorii de criză considerați mai sus influențează direct piața imobiliară, precum și pe oricare altul. În același timp, experții încă mai cred că mecanismele de piață obiective - cererii și ofertei - se formează sub influența factorilor menționați într-o măsură limitată. Criteriile sunt foarte importante, reflectând nevoia reală a rușilor în aceste sau alte tipuri de locuințe, ținând cont de impactul proceselor de migrație, de modificările tehnologiei de construcție a apartamentelor etc.

Rata de schimb a dolarului

Unii experți consideră, totuși, că este permis să se identifice și cel de-al patrulea scenariu, care presupune o creștere semnificativă a prețurilor proprietăților datorită impactului unui factor unic, într-un sens. După cum știți, rata dolarului a crescut la ruble în 2014 aproape de două ori. Cu toate acestea, majoritatea monedelor din alte țări în curs de dezvoltare, inclusiv țările CSI, nu au scăzut în preț cu cea americană. În consecință, salariul mediu în dolari în Rusia și, de exemplu, în Kazahstan, a fost practic egalat, sau chiar poate, a admis acel salariu stabilit în țara vecină. Ca urmare, apartamentele din Rusia în ceea ce privește, să zicem, Kazean tenge oțel într-un număr de segmente este semnificativ mai ieftin decât cel al vecinilor. Cetățenii din Kazahstan vin în cele din urmă în Rusia și cumpără locuințe aici. Această tendință, după cum sugerează unii economiști, poate persista și se intensifica datorită activității similare a locuitorilor din alte țări vecine - Belarus, Azerbaidjan, statele baltice, eventual China. Acest lucru poate, într-o oarecare măsură, să îngrijească cererea de imobiliare și să determine creșterea prețurilor dinamicii depășind inflația.

Poate că o persoană ar trebui să studieze, să decidă dacă să ia o ipotecă, opiniile experților cu privire la cel de-al patrulea scenariu, dar numai dacă locuiește într-un oraș de frontieră. Asta este, această opțiune poate fi atribuită numărului de localizate.

constatări

Astfel, am identificat principalii factori care determină tendințele crizei de pe piața imobiliară și am examinat scenariile principale, studiul căruia ne va permite să determinăm dacă merită să luăm o ipotecă pentru un apartament în situația actuală a pieței.

Să încercăm să rezumăm. Deci, pe piața creditelor bancare - criză. Băncile, cu toate probabilitățile, nu vor putea emite împrumuturi cu dinamica pe care au făcut-o în anii precedenți și în aceleași condiții de dobândă. Debitorii, la rândul lor, nu vor avea întotdeauna o posibilitate obiectivă de a plăti ipoteca. Consecința este o scădere a cererii. Motivul crizei bancare este situația politică. Prin urmare, în funcție de faptul dacă merită să fie luată o ipotecă acum, când se aplică împotriva Rusiei sancțiunile UE și SUA, probabil că nu există. Este necesar să așteptăm până când situația din bănci se va stabiliza, vor găsi noi surse de împrumuturi pentru a achita obligațiile existente sau vor fi ajutate de Guvern.

Al doilea factor care poate influența decizia de a lua o ipotecă chiar acum este situația de pe piața imobiliară din Rusia. Economiștii de bază au trei scenarii. Aceasta este stabilizarea prețurilor, creșterea lor mică, proporțională cu inflația sau declinul. Sau, dacă o persoană locuiește într-un oraș de frontieră, o anumită creștere a costului apartamentelor.

Merită să luați o ipotecă? Pro și contra acestei decizii în raport cu situația actuală a pieței sunt destul de evidente. Printre momentele pozitive - oportunitatea de a investi profitabil, dacă cererea va crește în viitorul apropiat. Economiștii, deși, și să recunoască adâncimea considerabilă a crizei actuale, se crede că îmbunătățirea situației au loc în viitorul apropiat - în detrimentul unei posibile reveniri a prețurilor la petrol, substituirea importului, diversificarea economiei. De asemenea, investițiile în domeniul imobiliar, cel puțin, vor asigura siguranța investițiilor monetare în raport cu inflația. Printre părțile negative ale deciziei de a cumpăra locuințe - probabilitatea unei scăderi a prețurilor sau a lipsei de creștere este destul de mare. Nici unul, nici celălalt nu va fi benefic pentru cumpărătorul apartamentului. De asemenea, cel mai probabil, în această etapă, băncile nu vor putea oferi împrumutătorilor condiții de interes confortabile.