Obligațiuni (ipotecare) în Rusia: în cazul în care băncile iau bani pentru ipoteci?

Obligațiunile (ipoteca) ocupă mai mult de 80% din toate tranzacțiile imobiliare din SUA, în Rusia - mai puțin de 10%. Prospectivitatea titlurilor este evidentă. Cu toate acestea, mulți nu știu nu numai ce sunt obligațiunile garantate prin ipotecă, ci și conceptele de bază.

fundație

Obligațiunile sunt valori mobiliare care dau dreptul de a primi un profit fix garantat. Ele sunt de două tipuri:

1. La prezentare - cumpărat mai ieftin, vândut mai mult.
2. Dobânda fixă ​​- presupune venitul investitorului (cupon) după un anumit timp.

Sunt obligațiuni titluri de creanță. Randamentul este garantat de ratingul companiei. Cu cât este mai stabil întreprinderea, cu atât este mai probabil să primești veniturile promise.

Ce sunt Obligațiunile? (Ipoteca)?

Obligațiunile ipotecare sunt titluri de creanță, investiții de refinanțare în credite imobiliare.

De exemplu, banca "AAA" emite împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe. Capitalul este, desigur, limitat. Având 1 miliard de ruble, banca poate emite, de exemplu, 1.000 de împrumuturi. Bineînțeles, piața imobiliară se va opri, în cazul în care organizația de credit va epuiza mijloace financiare.

Cine beneficiază?

Eliberarea obligațiunilor ipotecare este benefică pentru toți participanții la piață:

• Banca - crește volumul creditelor emise pe ipoteci.
• Investitor - investește bani într-un bun, care, în funcție de prețul locuințelor ar trebui să crească.
• Împrumutatul - ratele de credit ipotecar sky-high sunt reduse cu 1,5-2%. Desigur, cifrele sunt mici, dar din punctul de vedere al unei sume mari de împrumut, beneficiile sunt evidente.
• Constructorii - companiile de construcții nu își "îngheață" facilitățile, dar continuă să lucreze.
• Statul primește impozite de la construcții și vânzări.
• Lucrătorii nu le taie din lipsa de muncă.

Cum sunt garantate notele la ordin?

Acum, despre cum funcționează această piață. Banca "AAA" emite un împrumut pentru achiziționarea de proprietate în valoare de 5 milioane de ruble. Pe ele emite obligațiuni (ipotecare) și le vinde la bursă. Banii de la investitori se duc la noi împrumuturi. Titlurile de valoare sunt furnizate de plățile cetățenilor pentru credite ipotecare.

alternative

Obligațiunile (ipoteca) nu sunt singurul instrument pentru investitorii de pe această piață. Există alternative:

• Indemnizație de participare la credit ipotecar - proporția creditului pentru achiziționarea unui activ. Investitorul primește dreptul de a profita de bunuri imobiliare.
• Ipoteca - o garanție care confirmă dreptul de a primi bani de la împrumutat. Diferența față de obligațiunea (ipoteca) este că garanția ipotecară este proprietatea achiziționată.

Caracteristicile de valori mobiliare în Rusia

Desigur, ideea care a venit din SUA poate aduce momente pozitive pe piața noastră. Cu toate acestea, obligațiunile ipotecare din Rusia provoacă multe întrebări atât în ​​rândul investitorilor, cât și al specialiștilor. Termenul "stabilitate" nu se aplică dezvoltării economiei țării noastre, în special pe piața imobiliară. În ultimii 1.5-2 ani, el nu numai că a încetat să crească, dar a scăzut și el în mod semnificativ. Obligațiunile (ipoteca) nu pot aduce venituri de pe piața imobiliară, dacă acestea nu cresc.

A doua problemă este costul ridicat al valorilor mobiliare. Societățile comerciale private și cetățenii obișnuiți nu vor putea să devină investitori din acest motiv. Toate speranțele sunt plasate pe fondurile nestatale de pensii, băncile care dispun de fonduri libere, despre care se presupune că nu știu unde să le investească.

A treia problemă este lipsa unui cadru legislativ bine gândit.

Puteți rezuma: costul ridicat al valorilor mobiliare, instabilitatea pieței ipotecare, precum și baza legală insuficientă este puțin probabil să permită dezvoltarea acestui tip de valori mobiliare în Rusia.

De ce obligațiunile ipotecare au dus la prăbușirea sistemului în 2008?

Criza din 2008 a început tocmai cu obligațiuni ipotecare (CDO). Faptul este că mulți investitori au început să cumpere valori mobiliare, știind că piața imobiliară este în continuă creștere. Aceasta a afectat strategia băncilor, care erau indiferente față de solvabilitatea clienților lor. Principalul lucru este că ar trebui să fie. Au existat cazuri în care o ipotecă a fost emisă pentru 500 de mii de dolari persoanelor care nu aveau un venit permanent. Pentru bancă, riscurile sunt minime - au primit acești bani pe bursele de valori din vânzarea obligațiunilor ipotecare.

De asemenea, băncile au emis swap-uri de credit, adică asigurare, în cazul în care datoria nu este plătită.

Dar piramida sa răsucit atât de mult încât sub ei a început să emită legături (CDO sintetice). Din moment ce companiile analitice nu știau ce a fost, ei s-au bazat pe datele societăților de investiții care le-au emis. Unii știau, dar se temeau să piardă clienți mari. Datorită obligațiunilor BBB riscante, ele au făcut un avantaj și mai problematic, dar nivelul de amenințare a fost deja egal cu AAA (ca obligațiune de stat a împrumutului federal american), adică absolut sigur. Acest lucru a permis investitorilor care dețin milioane de dolari să investească în titluri negarantate, plus să strângă fonduri din fondurile de pensii cărora li se interzice să investească în active mai mici decât acest rating. Firește, o astfel de piramidă, mai devreme sau mai târziu a trebuit să se prăbușească, când prețurile locuințelor au început să scadă. Asta sa întâmplat. Societățile mari de investiții, investitorii și agenții de asigurări au fost distruși.

Câștigate pe aceasta de către investitorii care au făcut un pariu pe swap-uri ipotecare, care este, asigurare colateral pentru imobiliare colaterale, care au fost vândute la prețuri scăzute. Adică, investind un milion de dolari în ele, atunci ai putea obține câteva sute de milioane, din moment ce nimeni nu credea pur și simplu în neîndeplinire.