Abordarea bazată pe costuri: esența și principalele caracteristici

Principala modalitate de determinare a valorii de piață a bunurilor imobile, a mașinilor și a echipamentelor este o abordare costisitoare, care se bazează pe principiul înlocuirii. Potrivit acestuia, o persoană plătește un preț nejustificat pentru un obiect, dacă este mai mare decât cel care poate fi plătit pentru același tip de utilitate și calitate.

Atunci când se efectuează evaluarea imobiliară, se iau în considerare acele abordări care permit reflectarea cea mai precisă a valorii sale. Este cel mai costisitor dintre ei. Se înțelege că valoarea obiectului în acest caz constă din prețul de piață al terenurilor și costurile care sunt necesare pentru a recrea, de exemplu, structura în forma sa actuală.

Abordarea bazată pe costuri a evaluării imobiliare se realizează în mai multe etape:

1. Se determină prețul terenului, care ține seama de utilizarea cea mai corectă a acestuia.

2. Calculați suma care va fi cheltuită pentru construirea unei instalații similare.

3. Determinați valoarea profitului primit de către întreprinzător.

4. Se scot uzura fizica, functionala si externa.

5. Calcularea finală a costului amplasamentului și construcția clădirii în sine, care ar trebui să țină cont de ajustarea pentru uzură.

Abordarea bazată pe costuri, între timp, prezintă deficiențe în utilizare. Principala este că este nevoie de mult timp pentru a determina costul exact al unei clădiri. Deci, în cazul în care recuperarea este realizată dintr-o clădire veche, pentru a determina cu exactitate costurile sale repopulării și presupusa deteriorare este aproape imposibil. În ceea ce privește clădirile tipice, această abordare este cea mai optimă în evaluarea lor, deoarece este foarte simplă de utilizat. În anumite situații, este singura posibilitate, de exemplu, atunci când se evaluează clădirile cu destinație specială (școli, stații, centrale electrice) sau valoarea de asigurare.

Abordarea bazată pe cost este adesea folosită când evaluarea activelor fixe, construcția neterminată sau analiza utilizării celei mai eficiente a sitului.

În ceea ce privește calcularea costului construcției, acestea sunt efectuate utilizând patru metode principale: indice, unitate comparativă, defalcare în componente și anchetă cantitativă.

Astfel, ultimul sondaj constă în elaborarea estimărilor pentru costurile directe, care se aplică tuturor tipurilor de muncă, materiale, mecanizare, utilități și așa mai departe. Pentru aceste costuri, se adaugă profitul investitorului și deasupra capului. Această metodă este considerată cea mai precisă, dar și cea mai consumatoare de timp de utilizat, deoarece necesită evaluatorul să cunoască cerințele de construcție și bugetare.

Abordarea bazată pe costuri în evaluarea imobiliară utilizează, de asemenea, o metodă de defalcare, care este un fel de caracter cantitativ, dar nu este atât de laborioasă. Faptul este că el nu utilizează citate unice, ci lărgite, cu toate elementele designului.

În ceea ce privește metoda comparativă unitate, utilizarea sa este justificată pentru compararea modelului. Deci, pentru a evalua un obiect, acesta este ales similar cu acesta în termeni de tehnologii și caracteristici. Selectarea se face prin directoare specializate. Metoda este cea mai simplă și, prin urmare, are o aplicație foarte largă.

Metoda indexului este asta valoarea contabilă înmulțită cu indicii specifici, care sunt aprobați de standardele statului. Se crede că această metodă are cel mai scăzut grad de precizie.

O abordare bazată pe costuri poate fi utilizată pentru estimarea oricăror bunuri imobile, dar nu întotdeauna aplicarea lor este justificată. Faptul că obiectele care urmează să fie rambursate, este folosit foarte rar, dar utilizarea sa în evaluarea spațiului construit este pur și simplu incorect.