Valoarea de piață a terenurilor. Valoarea cadastrală și de piață

Valoarea cadastrală și de piață a unui parcele de teren sunt două concepte importante care trebuie cunoscute pentru a naviga în momentul vânzării. Primul tip exprimă prețul terenului în conformitate cu normele, care sunt calculate în funcție de locație și categorie de teren.

Interrelația conceptelor utilizate

În legislația rusă, nu numai valoarea cadastrală, dar, de asemenea, de reglementare și de piață. Standardul este utilizat în cazurile în care nu este produs de definiția terenului. Acesta este calculat într-un număr de cazuri, care sunt stabilite de legislație: în care primesc credite bancare sub gaj a terenurilor, răscumpărarea terenurilor municipale și de stat și în alte cazuri. Calcularea valorii terenurilor în acest caz, este de obicei definit ca fiind de 200 de ori rata impozitului pe teren pe metru pătrat de suprafață de teren, se calculează pe baza destinației țintă, aceasta ia în considerare multiplicarea factori nu au fost luate în considerare avantajele fiscale.

Anual, autoritățile locale stabilesc valoarea terenurilor, recunoscute de autoritățile de reglementare, care pot varia între 25%. Valoarea de piață a terenului este de obicei cu 25% mai mare decât cea normativă. Un document care servește drept confirmare a prețului normativ pentru un anumit teren poate fi obținut de la comitetul local sau regional pentru gestionarea terenurilor și resursele funciare.

caracteristici

Valoarea de piață a terenului este de obicei determinată în funcție de factori cum ar fi cererea de pe piață și aprovizionarea cu teren a unei anumite categorii într-o anumită regiune la momentul actual. Prin valoare, nu ar trebui să depășească nivelul cel mai probabil al prețului de achiziție al unui teritoriu similar. Schimbarea condițiilor de piață sau orientarea țintă a unui site poate afecta dimensiunea acestuia. Valoarea de piață a terenurilor este caracteristică pieței secundare, unde se revinde revânzarea terenurilor deținute de comercianții privați. Piața primară, în care se implementează răscumpărarea terenurilor municipale și de stat în proprietate privată, recomandă aplicarea costului standard. Toate aceste specii pot avea anumite diferențe. În ceea ce privește valoarea cadastrală și normativă, există o asemănare cu prețul de inventar și pe piață - cu cererea și oferta tradițională.

Procesul de evaluare

Evaluarea valorii de piață a terenului este efectuată pentru a cunoaște prețul real al obiectului. În mod tipic, prețul se formează în funcție de localizarea teritorială a sitului, de condițiile pieței, de dinamica ofertei și a cererii, precum și de situația din economia țării în momentul tranzacției. Datorită definirii cuprinzătoare a tuturor acestor factori, este posibil să se calculeze valoarea terenului, deoarece societatea de evaluare va colecta cele mai relevante date, care pot fi utile pentru o evaluare obiectivă.

Necesitatea activității de evaluare

De obicei, este recomandabil să se aplice societăților specializate pentru evaluare în mai multe cazuri, dintre care:

- necesitatea unei evaluări cadastrale;

- dacă site-ul ar trebui să fie răscumpărat din proprietatea statului;

- dacă este necesar, creditarea capitalului social al societății;

- în cazul unui credit ipotecar sau ipotecar;

- dacă este necesar, să determine costul vânzării unui teren;

- calcularea sumei impozitelor plătite pe donație.

Diviziunea de proprietate

Estimarea valorii de piață a terenului este necesară pentru împărțirea proprietății. Este obișnuit să se facă referire la persoane fizice și juridice. Dacă este o problemă a persoanelor, procesul de evaluare începe atunci când cuplul este divorțat și se calculează luând în considerare clădirile situate pe site. În cazul persoanelor juridice, evaluarea terenurilor constă în alocarea și evaluarea cotei fiecărui acționar sau coproprietar al societății în conformitate cu statutul juridic al societății. Deseori divizarea proprietății este însoțită de litigii în instanță, din cauza cărora valoarea de piață a terenurilor poate fi determinată de mai multe ori.

Atunci când mai mulți succesori sunt moșteniți, o persoană cu drepturi depline estimarea zonelor terestre. Dacă una dintre părți nu este de acord cu rezultatele examinării, cazul este trimis instanței.

Determinarea costului chiriei

Acest tip de evaluare poate veni destul de des la îndemână. În această situație, atunci când se calculează valoarea terenului, diferența este luată ca bază între valoarea reală a terenului de pe piață și rata de închiriere catalizată pentru acest tip de teritoriu. Costul dreptului de închiriere depinde în mod direct de competențele chiriașului, de sarcini și de perioada de valabilitate a dreptului de închiriere, de drepturile asupra obiectului evaluat al terților și, de asemenea, de scopul desemnat al terenului.

Valoarea de piață a parcelelor funciare depinde în mod direct de factori precum: localizarea teritoriilor - disponibilitatea pentru vehicule - disponibilitatea comunicațiilor, precum și compoziția lor cantitativă și calitativă. În plus, este necesar să se ia în considerare datele studiilor geodezice și inginerico-geologice, a căror semnificație este destul de mare, în special atunci când se planifică construcția sitului.

Stare pentru o anumită dată

Întrucât piața imobiliară se caracterizează printr-o schimbare constantă a prețului, evaluarea trebuie făcută la o anumită dată. Valoarea de piață a parcelelor de teren este variată și, în funcție de scopul lor pentru titluri de valoare, adică cazul de utilizare permis. Scopul propus presupune cea mai eficientă sau probabilă eliminare a teritoriului. Toate acestea sunt folosite și pentru a determina costul cumpărării unui teren. În acest caz, evaluările sunt împărțite în zone separate, care diferă în funcție de forma și natura utilizării terenului.

Metoda de evaluare

Deci, înainte de a determina valoarea terenului, trebuie să răspundeți la câteva întrebări:

- care este scopul propus al terenului și, de asemenea, ceea ce a permis utilizarea acestuia a fost înzestrat cu;

- care sunt modalitățile și tipurile de utilizare a terenurilor în imediata apropiere a siturilor?

- Care sunt schimbările de pe piața funciară?

- ce tip de utilizare a terenului este asumat în prezent.

Valoarea de piață a terenurilor se face pe baza informațiilor specifice. De obicei, acest lucru necesită: definirea obiectivelor urmărite otsenki- atribuie o anumită dată pentru raschetov- cunosc detaliile pentru clienți au documentele care servesc ca dovadă a dreptului la teritoriul proprietarului site-ului, acesta poate fi un chiriaș sau proprietar.

De asemenea, trebuie să știți:

- scopul teritoriului evaluat;

- utilizarea permisă a terenului;

- tipul de utilizare a site-ului în momentul de față;

- poziția obiectului evaluat în planul teritorial, adică accesul la transport și împrejurimile imediate;

- principalele modalități de utilizare a terenurilor în imediata vecinătate.

În plus, ar trebui să fie:

- planul terenului;

- informații privind stabilirea limitelor teritoriale;

- date privind disponibilitatea unor îmbunătățiri, în special clădiri, facilități, comunicații situate pe site, precum și informații detaliate despre acestea;

- date privind prezența sarcinilor sub formă de clădiri, comunicații și instalații situate pe amplasament, cu o indicație detaliată a informațiilor despre acestea.

Valoarea de piață a terenului este calculată luând în considerare un număr de nuanțe. Atunci când efectuați o evaluare exactă sub îndrumarea unor specialiști cu experiență, este sigur să efectuați orice tranzacție financiară pe teren.

Factorii care influențează evaluarea

Diferite tipuri de teren sunt afectate de aceiași factori atunci când vine vorba de evaluarea lor: Locul de amplasare, factori externi, condițiile de piață, scopul și probabilitatea modificărilor, eventualele profituri din utilizarea acestuia. Ea are o valoare de valoarea estimată a acestuia din urmă.

Valoarea de piață a terenului este estimată la o anumită dată. În timp, acest indicator se poate schimba. Evaluarea este recomandată pe baza utilizării celei mai eficiente. Adică experții utilizează cercetarea privind rezonabilitatea utilizării acestui obiect în conformitate cu legea, precum și realitățile financiare și fizice. Se pare că rezultatul evaluării nu este costul mediu, ci cel maxim. Uneori este posibilă diviziunea condiționată, dar justificată, a unui obiect într-o serie de părți, care se caracterizează prin diferite tipuri, forme și alte caracteristici. Deseori rezultatul cercetării diferă de cel așteptat, datorită faptului că tipul actual de utilizare nu coincide cu cel mai eficient. Cu acest concept este necesar să înțelegem.

Utilizare extrem de eficientă

În cazul în care se stabilește valoarea de piață a terenului, este necesar să se țină seama de acești factori:

- precum și disponibilitatea autorizațiilor pentru un anumit tip de utilizare;

- utilizarea site-ului după acest fapt;

- tipul preferat de utilizare a terenului în cartierul actual;

- previziunile privind modificările de preț pentru parcele similare.

constatări

Procesul de estimare ia în considerare costul mediu al teritoriilor din aria de studiu, disponibilitatea rețelelor de transport, absența sau prezența clădirilor, rețelele de inginerie pe teren, condițiile de mediu, distanța infrastructurii și altele. pentru teren agricol este necesar să se estimeze randamentele efective ale culturilor, costurile de producție, costul vânzărilor de produse din regiune, precum și un număr de factori nu mai puțin semnificativi. În mod similar, alte tipuri de terenuri sunt evaluate.