Abordare profitabilă în evaluarea imobiliară și de afaceri. Aplicarea unei abordări a veniturilor

Abordarea veniturilor este o întreagă combinație de metode de evaluare a valorilor de proprietate, proprietatea organizației, afacerea în sine, în care costul determinării se face prin conversia beneficiilor economice care sunt așteptate în viitor. Baza teoretică a acestei abordări este destul de convingătoare. Valoarea investiției este valoarea beneficiilor viitoare în acest moment, care sunt actualizate cu o rată de rentabilitate, care este o reflectare a riskiness investițiilor.

Acest lucru este rezonabil și potrivit pentru orice întreprindere care operează în domeniul producției și vânzării unui obiect imobiliar, precum și a afacerii sale, cu condiția să genereze un profit pozitiv. Mărimea riscurilor de investiție în afacerea evaluată este demonstrată prin ratele de discount. Într-un rol care din punct de vedere economic, se află acum rata de rentabilitate cerute de investitori pe capitalul investit în nivelul comparabil al obiectelor de investiții de risc, sau este rata de rentabilitate a investițiilor alternative cu risc comparabil la momentul evaluării.

caracteristici

Aplicarea abordării veniturilor în practică este destul de dificilă, deoarece este necesar să se evalueze fiecare determinant important al valorii - rata de rentabilitate și profitul. La evaluarea companiilor care utilizează aceste tehnici, trebuie să fie sigur de a efectua o analiză detaliată a tuturor elementelor-cheie, inclusiv costul cifrei de afaceri a companiei, care au un impact direct asupra profiturilor, costurile și riscurile care sunt create de către fiecare membru în parte.

Abordare profitabilă la evaluarea afacerilor este folosit destul de des. De exemplu, dacă este o achiziție sau o fuziune, atunci această metodă este folosită mult mai frecvent costisitoare sau de piață. Atașamentul de capital cumpărător se face acum cu speranța că fluxurile să fie primite în viitor numerar nete, care nu poate fi considerat garantat, deoarece acestea sunt caracterizate de anumite riscuri. Abordarea veniturilor pentru evaluarea acestor factori determinanți ai valorii în care, pentru utilizarea abordării bazate pe piață necesită de obicei, raportul preț-venituri, sau alte multipli de venituri similare pentru o perioadă de retrospectivă, fără a lua în considerare pe viitor.

Pentru multiplii de piață, cum ar fi trăsăturile insecuritatea, și incapacitatea de a furniza aceeași grijă, care poate fi atins cu condiția de a utiliza abordarea veniturilor la estimarea rezultatelor viitoare și ratele de actualizare. De exemplu, raportul "preț-câștiguri", care se aplică pentru anul, nu permite reflectarea unor modificări suficient de așteptate în anii viitori. corect utilizarea coeficienților oferă o oportunitate de a demonstra preferințele generale ale investitorilor, acestea fiind adesea cotate de către vânzători sau surse din industrie.

utilizarea

În analiza și de protecție a nevoilor, precum și informații privind bugetul companiei, care forțează să facă schimbări și dezvoltarea impactului financiar al planului creat, previziunile și propozițiile de bază. O abordare bazată pe venit a evaluării întreprinderilor face posibilă măsurarea tuturor ipotezelor legate de faptul dacă anumite beneficii rezultate din absorbție apar ca urmare a creșterii veniturilor, a reducerii costurilor, a îmbunătățirii proceselor sau a reducerii cheltuielilor de capital. Cu ajutorul acestei abordări, puteți măsura și discuta totul. În plus, acesta poate fi utilizat pentru a determina timpul de debut a beneficiilor așteptate, precum și pentru a demonstra procesul de reducere a costurilor întreprinderii în măsura în care, așa cum există o mișcare a beneficiilor într-un viitor mai îndepărtat.

Utilizarea abordării privind venitul oferă o oportunitate pentru cumpărători și vânzători de a calcula valoarea justă de piață a întreprinderii, precum și valoarea investiției sale pentru unul sau mai mulți cumpărători strategici. Dacă această diferență este afișată suficient de clar, atunci vânzătorii și cumpărătorii pot determina cu ușurință avantajele sinergiei, precum și să ia decizii informative.

Atunci când se utilizează abordarea veniturilor pentru evaluarea unei afaceri, trebuie să țină cont de faptul că costul calculat constă din costul tuturor bunurilor, care este utilizat în cadrul acțiunii directe. În cadrul abordării utilizate, există mai multe metode de evaluare care prezintă cel mai mare interes. În special, se aplică astfel de metode de abordare a veniturilor: capitalizarea și actualizarea fluxurilor de trezorerie. Puteți să le analizați mai detaliat.

metode

Utilizând metoda capitalizării fluxurilor de numerar, valoarea totală a unei întreprinderi este detectată în funcție de fluxurile de numerar generate de potențialul proprietății al întreprinderii. Fluxuri de numerar afacerea sau întreaga întreprindere reprezintă diferența dintre toate intrările și ieșirile de active financiare pentru o anumită perioadă de facturare. De obicei, pentru calcule se utilizează o perioadă de un an. Tehnica este de a transforma nivelul reprezentativ al fluxului de bani așteptat într-o valoare prezentă prin împărțirea întreaga sumă a fluxului cu rata de capitalizare acceptată. În acest caz, un flux de venit este adecvat, cu anumite ajustări.

Pentru a utiliza metoda obișnuită de calculare a fluxurilor de numerar, adăugarea profitului net (calculată după impozitare) a cheltuielilor fără numerar este utilizată pentru a determina valoarea fluxului de numerar absolut până la capitalizare. Această metodă de calcul poate fi considerată mai simplificată în comparație cu calculul fluxului liber de bani, în care, ca supliment, se ține seama de investiția de capital necesară și de nevoia de refinanțare a capitalului negociabil.

Reducerea fluxului de numerar

Această metodă se bazează în principal numai pe fluxurile de numerar așteptate generate de întreprinderea în sine. Diferența caracteristică este că evaluarea este necesară pentru calcularea definiției unui nivel reprezentativ al fluxului de numerar. Această metodă în țările dezvoltate a devenit cea mai răspândită datorită faptului că aceasta poate fi utilizată pentru a ține seama de toate perspectivele de dezvoltare. Fluxul de numerar în formă generală este egal cu suma venitul net și deprecierea cu condiția creșterii capitalului rulant net și a investițiilor de capital.

Există următoarele condiții pentru utilizarea metodei fluxului de numerar actualizat:

• există motive să se creadă că nivelurile viitoare ale fluxurilor financiare vor fi diferite de nivelurile actuale, adică de o întreprindere în curs de dezvoltare;
• există posibilități de estimare rezonabilă a fluxurilor de numerar în viitor, atunci când se utilizează bunuri imobiliare comerciale sau comerciale;
• obiectul este în construcție, complet sau parțial;
• întreprinderea este un obiect multifuncțional mare de valoare comercială.

Abordarea profitabilă a evaluării imobilului prin metoda fluxului de numerar actualizat este cea mai bună, însă utilizarea sa este foarte laborioasă. Există estimări care nu pot fi făcute fără a utiliza această metodă. Printre acestea se numără și dezvoltarea unui proiect de investiții cu evaluarea ulterioară.

Avantajele metodei de actualizare

Dacă practicați o abordare profitabilă a evaluării imobilului sau a afacerii printr-o metodă de reducere, puteți identifica unele dintre principalele avantaje. În primul rând vorbim despre ceea ce profiturile viitoare ale afacerii să ia în considerare în mod direct doar costurile de operare prevăzute pentru producția de produse cu vânzare ulterioare, precum și investițiile viitoare asociate cu întreținerea și extinderea capacităților de producție și comerciale, reflectate în profit prognoza doar indirect, prin actuala lor amortizare.

Puncte importante

Evaluarea abordării veniturilor cu o lipsă de profit sau pierdere ca un indicator de calcul a investițiilor se efectuează după ajustarea pentru faptul că profitul este un indicator al raportării contabile, astfel expuse la manipulare semnificativă în timpul funcționării.

Trei grupe de modele sunt incluse în metoda de actualizare a fluxurilor de trezorerie:

• dividende reduse;
• venitul rezidual;
• fluxurile de numerar actualizate.

În cazul în care se folosește o abordare profitabilă în conformitate cu modelul dividendelor de actualizare ca dovadă a fluxului de numerar, se aplică suma plăților pentru acțiuni. În ciuda faptului că modelul este folosit pe scară largă în practica străină pentru a determina și a estima valoarea activelor întreprinderii, are multe deficiențe. La modelele cu profit nedistribuit nu există un grad de contabilitate. Există o diferență în politicile de dividende nu numai pentru întreprinderi specifice, ci și pentru țări în general. Această metodă nu poate fi utilizată în întreprinderi care nu au un profit. Acest model este cel mai potrivit pentru calcularea valorii mizelor minoritare.

Modelul veniturilor reziduale

Abordarea venit la estimarea prin abordarea modelului rezidual presupune că ca o măsură a fluxului de numerar valoarea venitului rezidual va fi utilizat, adică diferența dintre profit și de mărimea profitului, care a fost prezis de către acționari la momentul achiziției societății sau acțiunile sale. Dacă valoarea întreprinderii a fost calculată pe baza ipotezelor corespunzătoare acestui model, atunci va fi egală cu suma valoarea contabilă cu valoarea actualizată a valorii așteptate a veniturilor rămase după aceasta. Un astfel de model demonstrează o sensibilitate semnificativă la calitatea datelor prezentate în situațiile financiare. Pentru condițiile rusești, caracterul adecvat al acestor informații este supus unor îndoieli substanțiale.

Beneficii pentru acționari

Firește, acționarii sau acționarii societății, care are o anumită istorie, precum și plata dividendelor faptelor, pot profita de modelul de reducere pentru a calcula costul de propria companie. Situația este că acționarii întreprinderilor din acest sector sunt rareori minoritari, astfel că pentru ei cel mai adecvat mod va fi acela de a utiliza o abordare profitabilă pentru evaluarea activităților imobiliare și a afacerilor prin intermediul unui model de reducere a fluxului de numerar gratuit. În acest sistem cheie sunt disponibile cu rate de reducere de numerar sau randamentul așteptat investiției. Cea mai mare problemă cu acest model este acuratețea fluxului liber de numerar prognoză, precum și o definiție adecvată a ratei de actualizare.

Dacă aplicăm abordarea veniturilor, definiția care a fost dat mai sus, folosind metoda fluxului de numerar actualizat ca venitul așteptat de afaceri, să ia în considerare fluxurile financiare prognozate, care pot fi retrase din circulație după reinvestirea necesară a profiturilor în numerar. Ca indicator, fluxurile de trezorerie nu depind de sistemul contabil utilizat la întreprindere și de politica sa de depreciere. În același timp, este necesar să se ia în considerare orice flux de numerar - intrări și ieșiri. Evaluarea punct de vedere financiar pentru actualizarea de numerar este de așa natură încât, ca urmare a acestor procese este reducerea acestora cu privire la suma care ar fi fost la dispoziția investitorului în momentul primirii fluxului de numerar, cu condiția ca el a pus banii nu în afaceri, chiar acum, și în ce este un alt mijloc de investiții de natură publică, de exemplu, o garanție lichidă sau un depozit bancar.

Tehnici suplimentare

Abordarea veniturilor, exemplul căreia a fost descrisă mai devreme, a fost recent utilizată din ce în ce mai puțin, acum metoda de evaluare a devenit cea mai comună. Acesta este folosit pentru a evalua toate tipurile de active, iar baza pentru aceasta este ideea că orice activ care împarte caracteristicile de bază ale opțiunilor poate fi evaluat ca această opțiune. În prezent, respingerea abordării veniturilor este adesea efectuată în favoarea modelului de stabilire a opțiunilor (respectiv modelul Black-Scholes).

Un astfel de sistem, cu condiția ca acesta să fie utilizat, să permită estimarea costului total al capitalului propriu sau al întreprinderii în cazul în care operează cu pierderi mari. Acest model este conceput pentru a explica în continuare de ce costul capitalului societății nu este zero, chiar dacă valoarea întregii întreprinderi scade sub valoarea nominală a datoriei. Cu toate acestea, chiar și cu acest avantaj, se poate observa că modelul Black-Scholes pentru evaluarea valorii întreprinderilor rusești în prezent este din ce în ce mai teoretic. Principala problemă, din cauza căreia acest model nu poate fi aplicat pentru afacerile interne, este lipsa unor date reale pentru parametrii modelului, care sunt extrem de necesari.

constatări

O abordare a veniturilor la evaluarea afacerilor și a proprietăților imobiliare a fost utilizată mult mai puțin frecvent și acest lucru se întâmplă din mai multe motive. În special, aceasta se referă la deficiențele, din cauza cărora există dificultăți în utilizarea acesteia pe piața de consum. În primul rând, trebuie remarcat cât de dificil este să se facă previziuni privind costurile viitoare ale serviciilor și produselor, materialelor și materiilor prime, precum și un complex de alți indicatori de costuri. În același timp, se poate vorbi despre o subiectivitate a evaluărilor experților. În plus, problema este dezvăluirea scăzută a informațiilor despre întreprinderile rusești și, de fapt, este necesară efectuarea calculelor competente și elaborarea unui model al Black-Scholes. Acest lucru se datorează, în mare parte, culturii corporative scăzute a unor astfel de întreprinderi.

Numărul copleșitor de acțiuni, printre care și pachete mari, este concentrat în mâinile unui număr mic de persoane, iar procentul acționarilor minoritari iar proprietarii mici, a căror cotă este foarte mică, în capitalul autorizat este nesemnificativă. Se pare că multe întreprinderi pur și simplu nu sunt interesate să dezvăluie informații. Din acest motiv, calcularea abordării veniturilor este semnificativ complicată în ceea ce privește majoritatea industriilor și întreprinderilor din Rusia. În alte condiții, funcționează în cel mai bun mod, demonstrând toată demnitatea și fiabilitatea acestuia.