Abordare comparativă. Metode de determinare a valorii imobilului

În practica mondială în domeniul evaluării imobilelor sunt utilizate trei abordări:

• comparativ sau comercial;
• costisitoare;
• profitabile.

Alegerea metodologiei depinde în mare măsură de obiectul evaluării și de situația actuală care sa dezvoltat în jurul specificului tip de imobil. Cu toate acestea, metoda cea mai fiabilă este încă considerată o abordare comparativă în determinarea valorii estimate.

Principiile de bază ale evaluării comparative

O abordare comparativă este un set de metode pentru determinarea valorii de piață a unei proprietăți. Imobilul estimat este comparat cu proprietăți similare.

Evaluarea se bazează pe următoarele principii:

• Oferta si cererea. Acești doi indicatori sunt inseparabil legați, un număr limitat de propuneri generează o anumită cerere și invers, cu cât mai multe oferte, cu atât mai puțină cerere.
• Schimbare. Niciun cumpărător nu va plăti un preț ridicat în cazul în care proprietatea cu caracteristici similare costă mai puțin.

Conceptul valorii de piață este aproape identic cu conceptul de preț de echilibru. Prețul de echilibru este un set de caracteristici și valori cantitative factorii de stabilire a prețurilor, care determină oferta și cererea pentru obiectul care este comparat.

Principalele criterii pentru selectarea proprietăților comparabile pentru determinarea valorii imobilului

Elementele luate în considerare în analiza comparativă, un număr imens, iar combinația lor este aproape egală cu infinitul. Prin urmare, analiza este limitată la un anumit număr de factori care influențează în mod direct stabilirea prețurilor.

Elemente de comparație. Calitatea drepturilor

Orice sarcină sau veghement duce la o scădere a valorii obiectului evaluat. Aceasta înseamnă că orice restrângere a dreptului de proprietate este o reducere a prețului. Dacă obiectul evaluat în comparație cu obiectele comparabile nu are astfel de deficiențe, atunci prețul, dimpotrivă, crește.

În cazul terenurilor, disponibilitatea serviciilor de servitute nu este singurul factor descrescător. Atunci când evaluarea costului este foarte important, transferul de proprietate asupra terenurilor sau dreptul de a închiria, utilizarea permanentă. Ultimele două drepturi sunt atribuite factorilor descrescători. Este foarte important dacă terenul are anumite restricții cu privire la alte tranzacții cu acesta.

Termeni de vânzare

Astfel de condiții sunt luate în considerare dacă obiectul evaluat are caracteristici distinctive în vânzare.

Pentru factorii de coborâre includ faliment, adică, vânzătorul în grabă pentru a face o tranzacție de cumpărare și de vânzare, deoarece timpul de expunere a pieței imobiliare obiect este cu siguranță redusă în comparație cu alte obiecte similare.

Evaluarea este influențată în mod semnificativ de legăturile de familie, de parteneriate, deși este dificil de evaluat aceste riscuri.

În cazul în care vânzătorul și cumpărătorul sunt conectați prin relații de închiriere și se intenționează încheierea unui contract de vânzare între ele, atunci, pentru a economisi taxele, valoarea estimată va fi în mod natural subevaluată. Motivația în acest caz este una - deoarece părțile la tranzacție sunt legate de alte relații non-piață, prin urmare, vânzătorul împrumută de fapt cumpărătorului. O situație similară se dezvoltă dacă tranzacția este opțională.

Creșterea valorii estimate a proprietății rezidențiale poate duce la obținerea unei subvenții guvernamentale pentru dezvoltarea infrastructurii. Dimensiunea creditelor concesionale anticipate este determinată de diferența dintre împrumuturile preferențiale și cele de piață.

Condiții de piață

Ajustarea descendentă poate fi aplicată dacă există o diferență semnificativă între valoarea de piață pentru imobilul similar și cea expert.

Schimbarea scopului funcțional poate fi, de asemenea, luată în considerare în evaluare, deoarece afectează raportul ofertă-cerere.

Locația proprietății

Factori fizici (pentru terenuri)

O abordare comparativă în evaluarea unui teren presupune colectarea caracteristicilor unei proprietăți:

• dimensiune;
• forma;
• Geologie;
• topografie;
• nivelul pregătirii, adică dacă terenul a fost eliminat din vegetație, dacă au fost eliminate neregulile;
• indicatori calitativi acoperirea solului.

Cea mai mare atenție merită prezența sau absența dealurilor sau versanților, formațiuni de roci sau șanțuri. Este important, care este capacitatea portantă a pământului, forța sa, disponibilitatea apelor subterane. Este foarte important dacă există informații despre posibila apariție a mineralelor. În cazul în care informațiile sunt confirmate, terenul va fi în mod necesar grevat în viitor.

Caracteristicile generale ale obiectului care urmează să fie evaluat

Abordarea comparativă a pieței este studiul caracteristicilor care măresc valoarea obiectelor. Acestea includ:

• dimensiunea clădirii sau a încăperii;
• înălțimea clădirii;
• disponibilitatea și suprafața spațiilor auxiliare;
• plafonul înălțime

Materialul din care este ridicat clădirea este de asemenea important, cu cât este mai modern și mai fiabil, cu atât este mai mare valoarea bunurilor imobile. Nu în ultimul rând este aspectul general al întregii clădiri, disponibilitatea reparațiilor și accesul convenabil. Dacă intrarea este din curte, atunci acesta va fi un factor de reducere.

Lipsa de reparații este o ocazie de modificare raport de evaluare. Un astfel de calcul se face pe baza costurilor pentru lucrările de reparații sau restaurare, luând în considerare profitul pe care întreprinzătorul îl va primi din investiții în construcții sau reparații.

Factori economici

O abordare comparativă în domeniul imobiliar constă în contabilizarea eventualelor economii de resurse energetice în procesul de exploatare. Creșterea constantă a costurilor utilităților face oamenii să se gândească în mod constant la economisirea și utilizarea surselor alternative de energie.

În special, acest factor este important dacă obiectul este achiziționat pentru leasing ulterior. Cu cât este mai mare raportul dintre venituri și costuri care vor merge la funcționarea unei clădiri sau a unei clădiri, cu atât este mai mică rentabilitatea venitului net din închirierea de bunuri imobiliare.

Această categorie include indicatorul prezenței sau absenței contoarelor și dacă au fost luate măsuri pentru a minimiza pierderile de căldură.

Alți indicatori

Evaluarea implică contabilizarea prezenței sau absenței elementelor de serviciu. Cel mai simplu exemplu este dacă există un ascensor în casă sau nu. Prezența sau absența totală sau parțială a tuturor comunicațiilor, în special legate de sistemul local. Dacă există prea multe neajunsuri, se efectuează o corecție în direcția scăderii. Estimarea imobilului se realizează pe o varietate de indicatori.

Etapele așezărilor

Toate calculele prin abordarea comparativă se bazează pe informații din surse deschise despre tranzacțiile recente cu bunuri imobile similare.

Etapele evaluării:

1. Studiul unor propuneri similare într-un anumit segment al imobilului, identificarea unor proprietăți comparabile care au fost vândute recent.
2. Informațiile colectate sunt analizate și, în mod individual, fiecare propunere este comparată cu proprietatea evaluată.
3. Alocarea caracteristicilor de stabilire a prețurilor, modificarea raportului de evaluare.

Ajustarea prețului ajustat și determinarea costului final printr-o abordare comparativă.

Avantajele abordării comparative

În primul rând, metoda vă permite să reflectați numai opinia cumpărătorilor și vânzătorilor tipici.

Evaluarea se reflectă în prețurile curente, luând în considerare modificările condițiilor financiare și chiar procesele inflaționiste. Evaluarea este întotdeauna justificată static.

Pentru a evalua o anumită proprietate, nu este nevoie să studiați întreaga piață imobiliară, ci doar proprietăți similare. Procedura este foarte simplă, cu un rezultat sigur.

... și dezavantaje

• Este greu să afli prețurile reale.
• Deplina dependență de activitatea și stabilitatea pieței imobiliare.
• Dificultatea de reconciliere a datelor, dacă obiectele similare diferă semnificativ în ceea ce privește vânzările.

În concluzie

Esența abordării comparative în evaluarea bunurilor imobile este clară atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător. Tehnica permite părților să studieze piața imobiliară și să se asigure că nu și-au pierdut calea. Evaluarea poate fi efectuată pe baza tranzacțiilor deja efectuate sau pe baza propunerilor altor vânzători. În orice caz, o tehnică comparativă este sistematizarea și compararea datelor privind bunurile imobile similare. Principalul lucru pe care selecția de articole similare pentru comparație au luat în considerare factorii speciali sau neobișnuite, cum ar fi amenințarea confiscării colaterale, modificări ale legilor și reglementărilor la nivel local, sau nerespectarea acordului de împrumut, prezența unor elemente de constrângere.