Construcție comună: ce trebuie să știți? Legea privind construcția comună

Participarea la acțiuni a fost larg răspândită în Rusia. Companiile atrag investitori, construiesc o casa pe mijloacele lor, care apoi devin proprietatea acestora. Astfel, puteți cumpăra un apartament în rate și să achitați datoria înainte de finalizarea construcției. Dar nu toate aceste oportunități oferite de construcție. Ce trebuie să știți despre acest proces pentru părțile la tranzacție, ce să căutați - citiți mai departe.

nuanțe

În teorie, totul este simplu și ușor de înțeles, dar în mass-media acest proces este acoperit într-o lumină negativă. De ce se întâmplă acest lucru? Interesele părților la tranzacție sunt protejate de Legea "Cu privire la construcția comună", adoptată în 2004. El a introdus cerințe stricte pentru dezvoltatori. În prezent, acesta este singurul document de reglementare care reglementează construcție comună. Ce trebuie să cunoașteți clientul la încheierea contractului?

Dezvoltatorul și obiectul tranzacției. Dacă compania operează mult timp pe piață, are o serie de obiecte realizate, atunci poate fi considerată partener în cadrul contractului. Comunicarea cu organizațiile neconfirmate, în special cu cei care fac o înțelegere pentru prima dată, nu merită.

Legea "Cu privire la construcția comună" nr. 214 se aplică numai tratatelor cu același nume. O altă formulare este inacceptabilă. În cazul în care dezvoltatorul propune să semneze "Acordul de investiții", el încearcă să evite răspândirea cerințelor unor astfel de acte normative: legea "Cu privire la construcția comună", legea federală "Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor".

Înainte de certificarea documentelor, cereți companiei să le furnizeze permis de construcție, aflați unde se află declarația proiectului și citiți-o. Conform legii, disponibilitatea publicării este o cerință obligatorie pentru dezvoltator.

Contractul de construcție comună este considerat a fi încheiat din momentul înregistrării de stat. Altfel, acesta va fi considerat nevalid. Lucrarea trebuie să conțină o descriere a obiectului, data transferului, costul și procedura pentru decontări, o garanție.

Verificați documentele

FZ prevede că societatea poate strânge fonduri numai după obținerea permisiunii, publicând declarația de proiect și înregistrarea proprietății. Dacă cel puțin una dintre aceste condiții nu este îndeplinită, un cetățean poate solicita rambursarea banilor cu dobândă. Acestea sunt calculate la o rată dublă de refinanțare. Conform contractului, compania trebuie să construiască, într-o perioadă determinată, un obiect imobiliar și după obținerea permisiunii de la organele de stat pentru punerea în funcțiune pentru a le transfera participantului la tranzacție. Cealaltă parte se obligă să plătească prețul convenit și să accepte obiectul (sub rezerva permisiunii).

Trebuie înregistrat un acord scris privind participarea la capital în construcții. Abia după aceea va intra în vigoare. Înainte de semnarea documentelor, un cetățean are dreptul să se familiarizeze cu astfel de titluri:

- documente constitutive constructorul;

- certificatul de înregistrare de stat;

- certificat de înregistrare fiscală;

- rapoarte anuale aprobate pentru ultimele trei perioade de activitate;

- raportul auditorului.

Creșteți securitatea tranzacțiilor

Începând cu 2014, Legea federală "Cu privire la asigurarea responsabilității dezvoltatorilor", care se aplică construcției comune, începe să funcționeze. Ce înseamnă asta? În cazul neîndeplinirii obligațiilor sau al falimentului societății, o persoană va putea să returneze banii. La înregistrarea de stat a documentelor, dezvoltatorul trebuie să furnizeze un contract de răspundere sau asigurare de asigurare. Anterior, a fost posibilă furnizarea de garanții ca garanție pentru tranzacție.

Nuanțe de asigurare

Contractul se încheie în favoarea beneficiarului - cetățean sau persoană juridică, al cărei bani a fost implicat în construcție.

Evenimentul asigurat - executarea integrală sau necorespunzătoare a obligațiilor dezvoltatorului, ceea ce este confirmat printr-o hotărâre judecătorească.

Valabilitatea documentului este similară cu cea specificată în contractul de construcție comun. Dar beneficiarul poate primi despăgubiri chiar și după doi ani de la expirarea transferului sediului.

Suma minimă de asigurare se calculează pe baza costului locuințelor. Dar nu poate fi mai mică decât prețul său de piață.

Așa este asigurată participarea la capital în construcții. FZ prevede, de asemenea, o astfel de procedură de calcul:

1. Sa încheiat un acord de garanție. Dacă dezvoltatorul nu și-a îndeplinit obligațiile sau nu a furnizat un răspuns coerent în termenul convenit, clientul poate aplica cererii corespunzătoare băncii garantate.

2. Tranzacția a fost asigurată printr-un contract de asigurare. Beneficiarul trebuie să solicite societății sau societății de asigurare reciprocă (OVS) în intervalul de prescripție specificat pentru obiectul gajului. Legea prevede că plata trebuie efectuată în cel mult treizeci de zile de la data depunerii documentelor. În același timp, existența datoriei dezvoltatorului față de o companie de asigurări nu contează. Acest decret este valabil numai pentru contractele încheiate după 2013.

Modalități de asigurare a datoriilor

Am analizat deja în ce mod (în conformitate cu legislația) clientul poate să returneze banii cheltuiți. Cu toate acestea, prezența acestei clauze în contract nu garantează plata compensației. În document se pot introduce diferite condiții și rezervări, prin care este posibilă întârzierea îndeplinirii obligațiilor. Și toate aceste "if" nu pot depăși legea.

Atunci când construcția este lentă sau nu începe de mult timp, clientul nu poate aștepta termenul limită, cere să rezilieze documentul în instanță. O astfel de opțiune este oferită dacă:

1) a existat o încetare sau suspendare a construcției casei, care include un obiect pe acțiuni, cu condiția să existe circumstanțe care să ateste că obiectul nu va fi transferat participantului în tranzacție în termenul stabilit de document;

2) există modificări mai semnificative în documentația proiectului, inclusiv o corecție semnificativă a dimensiunii obiectului partajat;

3) există o scădere sau o creștere a numărului total de apartamente incluse în noua casă.

Ce altceva trebuie să știți despre construcția comună?

Data punerii în funcțiune a instalației ar trebui să fie clar descrisă (de exemplu, "nu mai târziu de 15.10.14"). Foarte des, dezvoltatorii folosesc fraza publicitară: "în trimestrul IV al anului 2014". Această formulă este incorectă. După două luni de la data indicată, acționarul poate rezilia unilateral contractul de construcție comun. Trebuie doar să trimiteți o notificare scrisă. Dezvoltatorul este obligat în termen de 20 de muncitori calendaristici să restituie banii primiti în contul clientului și să-i plătească penalități. Sau faceți această sumă pe un depozit deschis la numele deținătorului de dobândă.

Costul total al apartamentului, indicat în documente, este calculat din prețul pe metru pătrat al locuințelor înmulțit cu suprafața spațiilor. Aceste cifre ar trebui, de asemenea, pictate. De asemenea, merită acordată atenție descrierii parametrilor spațiului de locuit: locație, etaj, adresă, zonă, număr de camere. Perioada de garanție pentru apartamentul construit este de 5 ani.

La studierea documentelor, merită acordată atenție momentului în care acționarul trebuie să plătească costurile de utilitate și de exploatare. Dacă acest element lipsește, atunci obligația apare din momentul semnării actului de transfer al apartamentului, mai degrabă decât punerea în funcțiune.

Problemele nu pot fi evitate?

Uneori, dezvoltatorii "uită" în mod specific să includă oricare dintre elementele din document. Dar clientul poate suferi pierderi materiale chiar dacă contractul "Share construction" este executat corect. Ce înseamnă asta? Dezvoltatorul poate atribui drepturi de proprietate altei persoane juridice. În acest caz, el îi va vinde practic la prețul dreptului la toate apartamentele. Apoi, firma intermediară la prețul de piață atribuie deținătorilor de dobândă. La prima vedere, nu ar trebui să existe probleme. Cu toate acestea, în cazul unui risc de construcție neterminată sau de faliment al dezvoltatorului, investitorul în capitaluri proprii poate depune plângeri pe baza sumei specificate în contract. Dar apartamentele au fost vândute la cost, și nu la un preț de piață.

Un alt sistem comun

Înregistrarea contractelor de construcție comune contează momentul intrării lor în vigoare. Dar, foarte des, debitorii folosesc o schemă diferită. Ei propun semnarea unui contract preliminar. Acesta conține aproape aceleași elemente ca și în general, cu excepția informațiilor despre intrarea sa în vigoare. Aceste documente nu sunt supuse înregistrării obligatorii de stat. În același timp, părțile ajung la un acord oral că cel de-al doilea participant plătește imediat toți banii pentru apartament. Dezvoltatorul se angajează să încheie un contract de bază privind participarea la capital în construcții, cândva în viitor. Titularul este sigur că tranzacția este executată corect. Dar această schemă "gri" ia documentul exclusiv din lege.

Și aici este o altă manevră populară. Dezvoltatorul încheie un acord cu cumpărătorul, al cărui obiect nu este obligația de a transfera proprietatea investitorului în capital, ci și altceva: finanțarea activităților de investiții, cesiunea dreptului de a pretinde sediul și altele asemenea. Adică, întreaga esență a documentului este determinată de conținutul său. Însă, în cadrul procesului acționarului, instanța o poate recunoaște ca nevalabilă, deoarece, de fapt, documentul a fost creat pentru a evita răspunderea în temeiul Legii nr. 214.

Dimineața - faceți check-in, seara - bani

Contractul este considerat a intra în vigoare numai după introducerea datelor sale în Rosreestr. Ia banii până în acest moment dezvoltatorul nu are niciun drept. Deci, acest document trebuie scris în document. Credeți că acuzațiile angajaților că documentele vor fi înregistrate după aceea "toată grămada", dar acum este nevoie de bani pentru construcții, nu merită. În cazuri rare, astfel de asigurări corespund realității. Transferul fiecărui document în Cameră separat durează mult timp. Dar clientul poate și să înșele. Prin urmare, este mai bine să fii în siguranță și să aștepți până când se înregistrează tranzacția pentru construcția de acțiuni. Dezvoltatorul poate insista asupra unei plăți în avans. Dar, în acest caz, cereți să arătați un acord cu privire la acest obiect, care a fost încheiat în conformitate cu o schemă similară. Documentul înregistrat are o ștampilă, un sigiliu, o semnătură a persoanei responsabile a lui Roister și numărul. În cazul în care tranzacția a fost plătită printr-un credit ipotecar, atunci sigiliul de sarcină ar trebui să depună mărturie în acest sens.

Adesea, dezvoltatorii înșiși nu doresc să ocolească legea și să primească fonduri înainte de a emite documente. Dar în acest caz au nevoie de garanții suplimentare. De exemplu, o scrisoare de credit deschisă într-o bancă. Clientul contribuie la aceasta în momentul semnării contractului. Dar dezvoltatorul va avea acces la ele numai după ce participarea la construirea casei va fi înregistrată. Această măsură garantează simultan solvabilitatea clientului și permite respectarea legislației.

Adoptarea obiectului de la dezvoltator

Ce trebuie să știți despre construcția comună în etapa de punere în funcțiune a apartamentului?

În primul rând, acest proces ar trebui tratat cu gândire. Toate întrebările trebuie clarificate înainte de semnarea documentelor. Toate deficiențele identificate ar trebui să se reflecte în scris în actul de neconformitate a obiectului. Obligațiile dezvoltatorului sunt executorii din punct de vedere legal din momentul semnării acceptării și transferului sediului. Participantul are dreptul de a solicita eliminarea gratuită a defectelor sau reducerea prețului tranzacției. Dacă defectele au fost identificate deja în procesul de exploatare, atunci dezvoltatorul trebuie să compenseze clientul pentru eliminarea lor.

În al doilea rând, nu cedați convingerii. Mai jos sunt schemele cele mai comune ale dezvoltatorilor care vizează exercitarea presiunii asupra clientului:

- Ei cer să semneze documentele, asigurându-se că toate problemele vor fi eliminate ulterior;

- susțin că vor constitui "un alt act", în care se vor reflecta toate pretențiile;

- amenință că, în cazul încălcării termenelor limită de procesare a documentelor, clientul va trebui să plătească o amendă pentru respingerea obiectului.

Ajutor competent

Există multe nuanțe pe care trebuie să le acordați atenție. Prin urmare, este mai bine pentru a cere ajutor la un specialist care știe cum să execute documentele privind construcția în comun, trebuie să știți și să ia în considerare în fiecare etapă a tranzacției. Specialiștii oferă asistență în următoarele domenii:

• Alegerea unui constructor, verificarea documentelor sale.
• Acestea însoțesc procedura de semnare a documentelor: analizează contractele, sfătuiesc cu privire la posibilele riscuri, negociază schimbările în condiții.
• Pregătiți și trimiteți documentele pentru înregistrare.
• Însoțiți clientul în a face un obiect, să reglementeze problemele legate de lipsa de spatiu, conditii de livrare, plata unei penalități, inclusiv în instanța de judecată.
• Executați încheierea documentului: controlați returnarea sumei plătite, cuantumul amenzilor, dobânda pentru utilizare fondurile împrumutate, precum și despăgubiri pentru despăgubiri dincolo de pierderea (plata serviciilor de avocat). În zone similare, se acordă asistență prin dizolvarea acordului preliminar, a contractului de investiții, a împrumutului și așa mai departe.

producție

Achiziționarea unui apartament pe piața primară poate fi, după ce a emis o construcție comună. Ce trebuie să știți despre participantul la tranzacție? Există multe nuanțe. Începând cu regulile pentru selectarea unui împrumutat adecvat și încheierea cu specificul de completare a actului de transfer. Prin urmare, este mai bine să folosiți serviciile unui avocat cu experiență care îl va însoți pe client în toate etapele tranzacției.