Contractul de participare la capital (ДДУ) 214-ФЗ: pe ce să acordați atenție? Legea federală "Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente"

Cumpararea unui apartament nou este un pas serios si responsabil. Înainte de a cumpăra o casă într-o casă nou construită, trebuie să cântăriți totul și să o gândiți bine. Vânzarea spațiilor presupune încheierea DDU (214-FZ). Ce ar trebui să caut când semnez acest document? Acest lucru va fi discutat în articolul nostru.

Primele linii ale contractului

Înainte de a vă angaja la obligații cu o anumită companie de construcții, ar trebui să studiați cu atenție DDU (214-FZ). De ce să căutați de la început? În primul rând, este necesar să se stabilească cine este înregistrat în document ca dezvoltator. Numele complet al companiei de construcții trebuie să fie indicat în text. Nu va rănit și informații mai detaliate - data și locul de înregistrare a dezvoltatorului, dovada certificatului de intrare a întreprinderii în Registrul Unic de Stat, și așa mai departe.

Contractul trebuie să fie încheiat în numele dezvoltatorului specificat în declarația de proiect, permisul de construcție și contractul de închiriere sau cumpărarea și vânzarea de terenuri pentru ridicarea instalației. În același timp, în numele companiei poate acționa în calitate de director general. Este semnătura lui trebuie să fie în document. În cazul în care contractul este semnat de un alt manager, pot apărea dificultăți neprevăzute în timpul litigiului. Un alt angajat are posibilitatea de a reprezenta interesele companiei numai prin procură și trebuie să fie atașat la DDU.

Ce va continua conversația?

Obiectul contractului trebuie să fie indicată în mod clar, fără posibilitatea unor discrepanțe. O cotă în construirea unui apartament implică obținerea unei proprietăți specifice într-un timp predeterminat. Este necesar să remediați acest lucru în document. Orice alte aspecte - participarea la activități de investiții, finanțarea în comun a construcțiilor, cesiunea dreptului de a pretinde sediul după obiect este pusă în funcțiune, - nu au nimic de-a face cu obiectul DDU. Legea 214-FZ indică direct acest lucru. Și nu contează, este scris în titlul documentului "contract de participare la construcții comune" sau nu.

O descriere detaliată este cheia succesului

Legea 214-FZ privind participarea la construcție comună prescrie că DDU trebuie să conțină toate caracteristicile posibile ale obiectului. Trebuie să conțină adresa clădirii casei, numărul cadastral al terenului, numărul de apartament propus, podeaua pe care se află. În plus, elementul privind garanțiile financiare furnizate de dezvoltator clienților săi este obligatoriu.

Documentul ar trebui să fie, de asemenea, o perioadă de garanție scrisă pentru imobiliare și serviciile lor de inginerie. De regulă, garanția pentru o locuință are o durată de 5 ani, pentru echipamentul său - 3 ani. Dezvoltatorul nu poate reduce perioada de responsabilitate pentru obiectul transferat în mod legal.

Chestiunea costului unui apartament

Acordul de capital trebuie să conțină o descriere tehnică exactă a locuințelor viitoare. Ar trebui să indice suprafața apartamentului, dimensiunea balconului, loggia sau terasa, luând în considerare factor de reducere. Firmele de construcții au în mod tradițional, să încerce să includă în clauza DDU precizând că în cazul în care rezultatele măsurătorilor zona ITO a locuinței este mai mică decât cea specificată în contract, deținătorii de interese este obligat să plătească pentru spațiu suplimentar, sau dezvoltatorul va returna o parte din bani pentru neterminate de metri patrati. Uneori documentul afirmă că, indiferent de rezultatul final, nimeni nu ar trebui să facă nimic nimănui.

Avocații cu experiență reamintesc că legea din 214-FZ nu interzice includerea în contract a articolului privind revizuirea prețului. Cu toate acestea, în conformitate cu legea privind dreptul consumatorului, cumpărătorul are dreptul de a cere de la dezvoltator pentru zona lipsă, în timp ce societatea de construcții nu poate primi nimic pentru metri pătrați suplimentari. În practica judiciară, această problemă este tratată diferit.

Detaliat "portret" al apartamentului

de încheiere contractul de acorduri, cumpărătorul este mai bine să acorde o atenție specială la detalii. De exemplu, dezvoltatorul trebuie să includă în DDU o descriere tehnică detaliată a proprietății. Documentul precizează în detaliu toate atributele - .. rame de ferestre, usi de intrare și de interior, șapă, pereți și tavan, etc. Dacă locuința este transferată cu un finisaj fin, contractul ar trebui să precizeze toate, chiar și clasa de tapet pe pereți. 214-FZ privind participarea la construirea în comun a nu se afirmă în mod direct, dar angajamente verbale dezvoltator în instanța de judecată nu a prezentat. Deci, să fie vigilenți și cer ca în DDU a fost o descriere tehnică completă a apartamentului.

Uneori, o societate de construcții încearcă să încheie un acord cu privire la dreptul de a modifica declarația proiectului, aspectul și caracteristicile ingineriei instalației fără acordul cu dobânzile. Cu toate acestea, din punct de vedere al legii, acest lucru este inacceptabil: cumpărătorul trebuie să primească informații complete despre produsul achiziționat.

Când să așteptați îndeplinirea obligațiilor?

Termenele limită pentru îndeplinirea tuturor obligațiilor declarate în DDU (214-FZ) ar trebui să fie clar menționate. Ce ar trebui să caut când studiez această secțiune a tratatului? În primul rând, trebuie să precizeze perioada de valabilitate a documentului în sine. Iar formularea ar trebui să urmeze că este valabilă până când părțile își îndeplinesc toate obligațiile.

În plus, DDU trebuie să indice data transferului apartamentului către client. Compania de construcții nu prevede adesea o perioadă specifică, ci trimestrul în care intenționează să transfere cheile de la locuință la deținătorii de dobândă. Aceasta nu este considerată o încălcare a legii, dar dă clientului unele inconveniente. Faptul este că protecția intereselor sale în caz de încălcare a termenelor limită este clar descrisă în 214-FZ. Rezumatul actului legislativ include un punct foarte important - clientul poate rezilia contractul numai la două luni de la data expirării transferului obiectului specificat în acesta. Aceasta înseamnă că consumatorul va trebui să aștepte până la sfârșitul trimestrului și apoi încă 2 luni pentru a-și face pretențiile față de dezvoltator.

Și compania de construcții caută în mod activ o oportunitate de a ocoli modelul 214-FZ. Penalizarea pentru eșecul termenilor poate fi o povară grea pentru umerii dezvoltatorului, așa că întotdeauna încearcă să acopere. De exemplu, include în contract o condiție în care este răspunzătoare financiar numai în caz de vină proprie sau extinde nerezonabil lista circumstanțelor de forță invincibilă. Atenție! În mod tradițional, forța majoră implică atacuri teroriste, acțiuni militare sau dezastre naturale. Introducerea modificărilor în legislație, condițiile meteorologice nefavorabile și inacțiunea contrapartidelor nu se aplică.

Calitatea este o altă DDU sub apă

214-FZ privind participarea la construcția comună prevede că, în cazul unor deficiențe în apartament, compania trebuie să le elimine în termen rezonabil sau să plătească clienților compensația corespunzătoare.

Unii dezvoltatori încearcă să prevadă posibile neînțelegeri și să includă în clauza DDP că permisiunea de a comisiona este echivalată cu confirmarea conformității obiectului documentației de proiect. Astfel, dezvoltatorul încearcă să-și minimalizeze responsabilitatea pentru calitatea slabă a locuințelor. Posibilitatea revendicării de la proprietarul elementului nu exclude, dar poate provoca probleme în timpul procesului.

Cum să vă salvați banii?

Partea monetară a tranzacției este cel mai important punct al DDU (214-FZ). Ce să căutați în această problemă? În primul rând, contractul ar trebui să menționeze în mod clar valoarea bunurilor imobile. Este mai bine dacă este indicat în ruble. Din păcate, prețul pe metru pătrat este adesea determinat în unități convenționale, fără a se fixa un anumit curs în document. Acest lucru agravează semnificativ termenii contractului.

În al doilea rând, în DDU (o mostră poate fi găsită în orice birou juridic, cel pe care îl vom da mai jos), ar trebui să se precizeze în ce condiții și cu ce cheltuieli se va efectua plata. Poate fi propriile economii sau un credit ipotecar, de exemplu. Și ar trebui să studiem cu atenție momentul potrivit căruia obligațiile clientului conform contractului vor fi considerate îndeplinite. Dezvoltatorii insistă că acest lucru se întâmplă după creditarea fondurilor în contul companiei de construcții. Drept urmare, deținătorul de dobândă este în pericol. La urma urmei, transferul de bani prin bancă are loc în câteva zile, și tot acest timp cumpărătorul este în limbo. Soluția la această problemă este destul de simplă - în acordul de capitaluri proprii este necesar să se includă clauza potrivit căreia obligațiile față de dezvoltatori sunt considerate îndeplinite la momentul obținerii de bani băncii.

Cine suportă costurile asociate?

Este important să se clarifice întrebarea care partid va plăti pentru înregistrarea proprietății în Biroul de la Rosreestr. În plus, ar trebui să se determine de la data la care cumpărătorul ar trebui să plătească plăți comunale.

Adesea, dezvoltatorii încearcă să includă în DDU punctul în care clientul plătește facturile pentru apă și lumină din momentul punerii în funcțiune a casei. Cu toate acestea, transferul unui apartament în conformitate cu actul poate avea loc numai după câteva luni. Se pare că, încă nu a stabilit în noul apartament, proprietarul va trebui să plătească pentru "comunale". Nu este nimic corect în acest sens, așa că vă îndemn să examinați cu atenție această clauză a tratatului.

Cum se termină DDU?

Participarea la participare implică nu numai încheierea unui contract, ci și o eventuală renunțare la obligații față de dezvoltator. Dacă acest lucru se întâmplă la inițiativa clientului, atunci el trebuie să plătească o pedeapsă. La momentul semnării contractului, trebuie să fiți atenți la dimensiunea sa. De obicei variază între 1-15% din valoarea proprietății. Sancțiunile stricte pentru participanții la construcții comune în acest caz nu sunt specificate în 214-FZ. Rezumatul actului legislativ sugerează că această problemă este lăsată la latitudinea părților. Amintiți-vă eventualele pierderi financiare atunci când anulați contractul și acordați atenție dimensiunii pedepsei - aceasta vă va ajuta să economisiți.

În concluzie, aș dori să rețineți că deținătorii de interese nu trebuie să insiste asupra faptului că toate clauzele contractuale au fost detaliate în detaliu. În timpul procesului, va fi luată în considerare legislația privind protecția consumatorilor, care protejează în totalitate interesele persoanelor.