Evaluarea economică a terenurilor pentru urban și agricultură

Pe măsură ce reglementarea legislativă a problemei terenului se dezvoltă, procesul de vânzare (cumpărare) a unui teren este, de asemenea, optimizat. În acest sens, problema cât de mult ar trebui să coste devine actuală. Și în acest caz, evaluarea economică a terenului vine la salvare.

Informații generale

Este dificil să se supraestimeze importanța unei analize deplină resursele funciare. La urma urmei, evaluarea economică este un factor cheie în încheierea unui contract. Nu contează ce va fi vânzarea sau închirierea, dar cumpărătorul și vânzătorul sunt interesați să articuleze prețul cel mai optim pentru fiecare dintre ele. Pentru cel mai bun rezultat, cunoștința are loc atât cu documentație diferită cât și direct la fața locului. La urma urmei, chiar și în cazul unei locații convenabile, terenul poate fi poluat, are deficiențe ascunse sau o anumită utilizare specifică. Prin urmare, pentru fiecare caz specific, este selectată o anumită listă de metode și abordări ale analizei. Acest lucru vă permite să obțineți cea mai obiectivă evaluare a costului. Pentru a evita erorile în timpul calculelor, software-ul este utilizat pe scară largă.

Ce este inclus?

Atunci când a avut loc evaluarea monetară normativ de teren, este considerat nu numai costul direct pe site, dar case care sunt instalate pe el. Acest lucru este, de asemenea, evaluat în funcție de situația actuală a pieței. Evaluarea economică a terenurilor în agricultură include atât contabilizarea infrastructurii existente, cât și planul cadastral existent. Astfel, puteți deja calcula în prealabil ceea ce trebuie să faceți mai mult și ceea ce este deja în starea de pregătire - tocmai veniți și acționați. După ce câștigul după achiziție poate fi realizat pentru un timp nelimitat. Și aceasta este o diferență importantă de teren de la alte bunuri cu o anumită viață. Prin urmare, se iau în considerare perspectivele, diversitatea resurselor naturale, proximitatea, numărul populației, precum și ceea ce va fi plasat acolo și cât este profitabil.

Specificitate în Federația Rusă

Atunci când se efectuează o evaluare economică a terenurilor, este necesar să se concentreze asupra rolului special al statului. Acesta ar trebui să construiască o bază legislativă pentru o utilizare viitoare, astfel încât să raționaliza conservarea și utilizarea resurselor, a spori fertilitatea solului, pentru a lucra la reproducerea solului și să păstreze condiții favorabile de viață pentru oameni. Acest lucru este deosebit de important în orașe. În practică piața pământului în Federația Rusă este destul de dificil de evaluat obiectiv datorită mai multor factori:

1. Legislația și cadrul de reglementare necorespunzătoare.
2. Subdezvoltarea pieței funciare în întreaga țară.
3. Specificul unui anumit obiect.

În acest caz, este posibil ca valoarea monetară normativă a terenului să fie acoperită cu erori semnificative. Această problemă este deosebit de acută în condițiile urbane. Este suficient pentru a deschide un ziar, după cum puteți citi despre diverse industrii frauduloase sau situate în centrul satului și situația ecologică agravarea aici. Indicatorii de evaluare economică a terenurilor, cu toate acestea, fac posibilă obținerea unei eficiențe maxime de la plasarea pe un anumit teritoriu.

Cum se face acest lucru?

Cum arata evaluarea economica a terenurilor in agricultura sau in oras? Inițial determinată regimul juridic. Aceasta implică studiul utilizării intenționate, forma de proprietate și obținerea permisiunii de utilizare. Să examinăm fiecare articol separat. Astfel, scopul propus este ordinea, limita și condițiile de funcționare a teritoriului stabilite prin lege și reglementări, în conformitate cu un scop specific într-o anumită categorie. Un total de șapte în Federația Rusă. Prin forme de proprietate - terenul poate fi în puterea statului, a municipiului, a persoanei private, a colectivității și a altora. În ceea ce privește rezoluția - există un întreg set de restricții. De exemplu, cetățenilor străini le este interzis să transfere terenuri adiacente frontierelor. Același lucru se aplică și în cazul altor zone speciale.

Cine este potrivit?

Evaluarea economică a terenurilor agricole poate fi efectuată numai pentru situl aflat în circulație civilă. Cele mai populare în ceea ce privește utilizarea sunt dreptul privat. Dar aceasta nu este singura oportunitate în ceea ce privește proprietatea. Nu uitați că există un drept de utilizare perpetuă în proprietatea municipală sau de stat. În astfel de cazuri, terenul aparține autorităților, autoguvernării și întreprinderilor guvernamentale federale. Un teren cu acest statut nu poate fi contribuit la capitalul organizațiilor comerciale. Dar poate fi închiriat. În astfel de cazuri, se oferă o perioadă limitată de timp pentru termenii contractului încheiat. În același loc, drepturile de eliminare sunt, de asemenea, prescrise. Evaluarea economică a terenurilor urbane în astfel de cazuri este căutată prin capitalizarea veniturilor pe care proprietarul le va primi pe baza activităților posibile din punct de vedere al implementării și ținând seama de amplasarea acesteia.

Caracteristici ale terenurilor de stat sau municipale

Atunci când le folosiți pe un loc de închiriat, există un anumit punct: este interzis să-și schimbe scopul. Dar aceasta nu este singura condiție. La evaluarea terenurilor agricole sau a zonelor industriale ale orașului, trebuie să urmați aceste restricții:

1. Este interzisă utilizarea site-ului astfel încât să conducă la deteriorarea condițiilor de mediu, scăderea fertilității solului și degradarea terenului.
2. Nu puteți desfășura activități pe teritoriul care nu este destinat acestui scop. De exemplu, nu puteți construi clădiri pe terenuri agricole.
3. Este interzisă vânzarea și închirierea.
4. Alte cerințe care sunt stabilite prin legi federale, alte acte normative și legale ale Federației Ruse, subiecții Federației Ruse și organele autoguvernării locale.

Autorizațiile pertinente sunt eliberate de autorități în documentele relevante. În același timp, se ține seama de obiectivele principale ale evaluării economice a terenului, care permite să se decidă cât va fi transferat. Deci, pentru agricultură emit o valoare nominală (în termeni de profit), dar producția de petrol sau minerale - este destul de o altă problemă.

Tipuri de evaluare

Pentru a înțelege cât de mult costă un anumit site, sunt folosite mai multe abordări diferite. Generalizarea metodelor de evaluare a terenurilor:

1. Abordarea cadastrală. Această definiție a valorii tuturor parcelelor în limitele unei entități administrativ-teritoriale (zonă, raion, oraș, sat). În astfel de cazuri, costul alocării se calculează folosind un instrument de calcul matematic (adică, 100 de acri este estimat la 10.000 de ruble, apoi unul este de numai 100 de ruble).
2. O singură estimare. Această abordare este utilizată pentru a determina valoarea specială de piață a terenului la momentul actual (adică data la care experții independenți dau o opinie cu privire la viziunea lor, cât să plătească pentru teren).

Pentru cel mai bun rezultat, aceasta se face folosind o combinație de trei metode: cost, comparativ și venituri. Valoarea obținută este definită ca cost. Să vorbim puțin despre ele în detaliu.

Trei metode

Inițial, să acordăm atenție lucrativului. Este cel mai important pentru afaceri, deoarece vă permite să estimați valoarea terenului pe baza valorii venitului pe care un potențial cumpărător dorește să îl primească. Metoda profitabilă se bazează pe trei principii:

1. Așteptările.
2. Maximizați utilizarea eficientă.
3. Schimbare.

De regulă, investitorii și antreprenorii achiziționează terenuri pentru a primi venituri bănești sau alte beneficii. Prin urmare, metoda cea mai profitabilă pentru aceștia este metoda de venit. Comparativ este utilizat în acele țări în care există o piață a terenurilor dezvoltate, iar prețul este determinat în funcție de costul altor site-uri. Abordarea costurilor oferă o evaluare din poziția că teritoriului nu i se vor plăti mai mulți bani decât vor fi cheltuite pentru ridicarea tuturor facilităților necesare.

concluzie

Indiferent dacă va exista o evaluare economică a terenurilor urbane sau pentru scopuri rurale, industriale sau agricole, trebuie amintit că abordarea generală a acestei chestiuni este una. Și este necesar să se adere la protocolul adoptat astfel încât tranzacția ulterioară după evaluare să nu fie recunoscută ca nevalidă.