Articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse cu comentarii. P. 2 linguri. Codul civil: jurisprudența

După cum știți, proprietarul proprietății poate dispune de el, la discreția sa, în orice mod legal. Unul dintre ele este transferul obiectului de închiriat. Este formalizat prin contract.

Reînnoirea acordului

În cazul îndeplinirii corespunzătoare a obligațiilor până la sfârșitul perioadei pentru care a fost semnat acordul, chiriaș la alte lucruri fiind egale, au dreptul preferențial de a reînnoi (prelungire, documentul de înregistrare pentru un nou termen) altor persoane.

Această regulă este fixată în partea 1 Art. 621 Codul civil (paragraful 1). În mod normal, însă, există o rezervare. Acest drept poate fi exercitat de locatar, cu excepția cazului în care se prevede altfel în contractul de închiriere sau în lege.

Taxe și drepturi suplimentare

Tot în Art. 621 din Codul civil al Federației Ruse (clauza 2) prevede obligația locatarului de a notifica în scris proprietarului intenția sa de a prelungi contractul în termenele stabilite de contract. Dacă nu există nicio clauză relevantă în document, notificarea trebuie trimisă la termen rezonabil înainte de încheierea contractului.

Părțile au dreptul să modifice termenii tranzacției. Această posibilitate este susținută și de partea 1 Art. 621 Codul civil al Federației Ruse.

La alineatul (2) reguli, de asemenea, stipulează că, în cazul în care proprietarul a refuzat locatarului de a prelungi contractul, dar într-un an de la data încetării acordului semnat un contract cu o altă persoană, locatarul poate cere, opțional, pentru a transfera drepturile și obligațiile de re-înregistrare a documentelor și repararea prejudiciilor , efectuate în legătură cu refuzul sau numai compensarea pierderilor. Pentru a realiza această posibilitate, persoana vătămată depune cererea în instanță.

În cazul în care locatarul continuă să utilizeze proprietatea după expirarea contractului și nu există nici o obiecție din partea proprietarului, contractul, în conformitate cu Partea 2 din art. 621 Codul civil al Federației Ruse, este reînnoită automat în aceleași condiții. În acest caz, perioada de valabilitate va fi considerată nedefinită.

Art. 621 Codul civil al Federației Ruse cu observații

Rezultă din dispozițiile primului paragraf 1 al normelor, dreptul de preempțiune acordat unei persoane care are dispositive, deoarece aceasta poate fi eliminată prin lege sau contract. Aceasta înseamnă că posibilitatea legală, consacrată în 621 din Codul civil al Federației Ruse, este limitat, în comparație, de exemplu, cu dreptul de preempțiune de a cumpăra o participație.

Dreptul de chiriaș de a extinde / încheierea contractului se aplică un lucru străin, care face obiectul acordului, care expiră că o persoană intenționează să închirieze și dincolo. Prin urmare, în cazul în care obiectul a încetat să mai existe în mod legal sau faptic (de exemplu, în legătură cu site-ul este împărțit în două noi, eliminarea punctelor de vânzare pe piață în ordinea stabilită, etc. ..), dreptul de preempțiune securizat 621 Articolul din Codul civil al Federației Ruse, de asemenea, se termină.

Condiții obligatorii

Pentru apariția unui drept fix Art. 621 Codul civil al Federației Ruse, este necesar ca:

• Termenul contractului sa încheiat.
• Locatarul a îndeplinit obligațiile tranzacției într-o manieră adecvată.
• Utilizatorul a fost de acord cu termenii propuși de proprietar unei alte persoane.

nuanțe

Rambursarea anticipată a arieratelor, încălcarea de către utilizator a altor condiții ale tranzacției indică lipsa acesteia de bună credință. În consecință, în astfel de cazuri, locatarul este lipsit de dreptul de preempțiune.

Esența sau nesemnificativitatea încălcărilor comise de o persoană în practica judiciară în temeiul art. 621 Codul civil al Federației Ruse nu este luată în considerare atunci când se decide dacă aceasta să fie recunoscută ca fiind nedreaptă.

Consimțiți-vă condițiile

dispoziţii Art. 621 Codul civil al Federației Ruse Acesta se aplică în cazurile în care proprietarul acceptă condițiile propuse de către proprietarul celeilalte entități, inclusiv mărimea și ordinea de plată a sumelor de utilizare a garanțiilor de siguranță ale obiectului închiriat. Aceasta este ceea ce rezultă din dispozițiile privind "alte condiții egale".

În consecință, încheierea contractului de închiriere pentru o nouă perioadă în care utilizatorul utilizează dispozițiile primei părți Art. 621 Codul civil al Federației Ruse, de fapt, va fi formularea unui nou tratat. În consecință, părțile la raporturile juridice vor fi considerate a nu fi obligate de termenii documentului anterior.

anunț

Realizarea dreptului la Art. 621 Codul civil al Federației Ruse Este posibil să se respecte cerințele pentru notificarea proprietarului dorinței de a formaliza contractul pentru o nouă perioadă. Perioada în care o persoană trebuie să trimită o notificare este prevăzută în acordul propriu-zis. Dacă părțile nu l-au precizat mai devreme, termenul ar trebui să fie rezonabil.

Ar trebui să se țină seama de faptul că clauza 2 din clauza 314 din Cod privind perioada rezonabilă de rambursare a obligației față de situația în cauză nu este aplicabilă. Acest lucru se datorează faptului că notificarea locatorului nu poate fi considerată o datorie în sensul literal. El trebuie să notifice proprietarul dacă dorește să-și exercite dreptul de preempțiune. Observați, mai degrabă, poate fi numită o condiție pentru realizarea acestei posibilități.

În consecință, durata unei perioade rezonabile trebuie determinată separat. Acest lucru ia în considerare esența și termenii tranzacției, natura atitudinii participanților, regulile eticii de afaceri.

În cazul în care părțile au stabilit în contract procedura de trimitere a notificării, atunci locatarul trebuie să-l urmeze. Dacă nu s-au convenit normele relevante, este recomandabil să trimiteți o notificare cu o scrisoare valoroasă, cu o chitanță de livrare și o listă de anexe.

Încălcarea dreptului proprietarului

În cazul în care locatorul refuză utilizatorul să încheie un contract pentru un nou termen, însă formalizează în același timp contractul cu o altă persoană, acesta va fi recunoscut ca fiind un violator al dispozițiilor Art. 621 Codul civil al Federației Ruse. În mod normal, există două opțiuni pentru acțiunile utilizatorilor. El poate cere să-și transfere puterile noului chiriaș și compensarea pentru pierderi sau doar despăgubiri pentru daune.

Prima opțiune nu implică obligația proprietarului de a încheia un acord pentru un nou termen. Această măsură poate fi pusă în aplicare în cazuri extreme, de exemplu, în cazul în care proprietarul renunță la proiectul principal al contractului în conformitate cu acordul preliminar.

Punct important

Dreptul de preempțiune al utilizatorului de a încheia un contract pentru o nouă perioadă nu apare dacă locatorul intenționează doar să transfere proprietatea unei entități externe, dar contractul nu a fost încheiat încă între ele.

Transferul de putere este permis numai pe baza unui acord deja semnat. Alte modalități de protecție a dreptului de prevenire încălcat de proprietar nu sunt prevăzute în paragraful 1 al articolului 621 al articolului.

Rețetă imperativă

Acesta este prezent în partea a 2 a articolului analizat. Starea contractului de leasing, care introduce o interdicție cu privire la reînnoire (prelungire) a expirării lipsa obiecțiilor din partea proprietarului la continuarea efectivă a locatarului de a folosi proprietatea transferat la el, a recunoscut nul și neavenit.

Prin urmare, prezența / absența creanțelor din partea proprietarului de a continua funcționarea instalației la sfârșitul perioadei a acordului are o semnificație juridică în a decide să nu reînnoiască / reînnoirea relațiilor în condițiile inițiale pentru o perioadă nedeterminată.

Direcția deținătorului notificării către utilizator care conține un refuz de prelungire a relațiilor juridice contractuale în termeni conveniți anterior, respectiv primirea acestui anunț de către utilizator va însemna rezilierea tranzacției.

Prin urmare, în cazul în care chiriașul notificat proprietarului de a refuza prelungirea acordului, dar nu s-au oprit să folosească proprietatea, iar proprietarul, la rândul său, nu are nici o obiecție împotriva acestui fapt, aranjamentul este reînnoit pentru o perioadă nedeterminată.

concluzie

După cum arată practica, relațiile juridice de închiriere sunt destul de comune în domeniul cifrei de afaceri civile. Tranzacțiile de acest tip sunt reglementate de diverse norme legislative. Cele mai multe dintre ele sunt de natură generală. Cu toate acestea, o serie de reglementări reglementează situații specifice și instituie garanții speciale pentru părți. 621 din Codul civil ar trebui de asemenea incluse în astfel de norme.