Cum de a vinde un apartament pe cont propriu? Taxa pentru apartamentul vândut. Imobiliare de vânzare fără intermediari

Este posibil să vinzi proprietăți fără intermediari? Pentru a răspunde la această întrebare, este necesar să înțelegem de ce proprietarii imobiliari le reclamă. Prin recrutarea la serviciile agențiilor, mulți oameni cred în mod eronat că își asumă întreaga responsabilitate pentru apartamentul cumpărat. Acest motiv referitor la serviciile de mediere nu are sens. În conformitate cu legea, contractul de vânzare este încheiat de către vânzător și cumpărător, iar biroul imobiliar este pur și simplu un intermediar. Nu poartă nici o responsabilitate juridică și financiară. Acest lucru este prevăzut în mod obligatoriu în acordul privind prestarea de servicii între client și agenție. În cel mai bun caz, va putea să reprezinte interesele vânzătorului în procedură.

Mulți folosesc serviciile intermediarilor pentru a evita situațiile neprevăzute sau înșelătorii. Știind cum să vinzi în mod independent un apartament, și anume toate amenințările și subtilitățile din fiecare etapă a tranzacției, puteți să vă asigurați maxim și să faceți acest lucru fără ajutorul agenției.

Agentul imobiliar nu munceste prea mult, deci taxa profesionistului este ridicata. Dar un procent mare de oameni gata să facă un efort și să economisească bani, încă mai recurg la serviciile intermediarilor. Motivul este unul - ei nu știu, cum să vinzi un apartament fără agent imobiliar. După ce ați făcut cunoștință cu toate etapele procedurii de cumpărare a unui apartament, puteți face în siguranță fără servicii de intermediere.

Primii pași: cum se evaluează, se pune în vânzare și se organizează vizionarea apartamentului

Cum să vindeți un apartament și unde să începeți? Înainte de tranzacție, trebuie să treceți prin primii trei pași pentru a vinde orice proprietate:

1. În primul rând, trebuie să setați corect prețul apartamentului. Pentru aceasta, este necesar să se studieze propuneri similare imobiliare. Cu ajutorul ziarelor de publicitate, pe Internet pentru a găsi anunțuri pentru vânzarea de apartamente în aceeași zonă a orașului cu parametri aproximativ aceeași: statutul, zona, locația și altele. Puteți să apelați mai multe opțiuni similare și să specificați în detaliu toate detaliile și să întrebați cât timp este vândut apartamentul. Formând valoarea, trebuie remarcat faptul că cumpărătorul poate negocia. De obicei, licitația este de până la 5% din prețul dorit.
2. După stabilirea costului aproximativ al unui apartament, este necesar să atrageți atenția cât mai multor potențiali cumpărători. Este necesar să faceți publicitate în publicații de publicitate populare, ziare gratuite, să le publicați pe paginile de internet și să le lipiți pe panouri de informare speciale. Anunțul ar trebui să conțină pe scurt toate informațiile despre apartament și despre telefon pentru contact. Celor potențiali cumpărători nu pot apela în timpul orelor, puteți specifica un anumit timp pentru apeluri. Trebuie să actualizați anunțul cât de des posibil.
3. Toți vânzătorii, și mai ales femeile care sunt interesați să cumpere propriul apartament, vor beneficia de sfaturi în acest stadiu. Pentru a vizita cumpărătorii trebuie tratată cu prudență:

• numiți întâlniri în timpul zilei, mai bine într-o zi liberă;
• fie într-o întâlnire de preferință împreună cu cineva pe care-l cunoașteți;
• să îndepărteze obiectele de valoare și banii din locuri proeminente;
• nu arătați documentele originale înainte de tranzacție, doar fotocopii.

Primirea unui depozit

Nu trebuie să vă grăbiți să vă curățați anunțurile de vânzare, brusc o persoană se răzgândește și vânzătorul va pierde un potențial client. După ce sa convenit asupra prețului, este necesar să se ofere cumpărătorului o plată în avans. Cei care sunt angajați în propria lor afacere și învață cum să-și vândă apartamentul, fără un agent imobiliar, trebuie să știți - în mod legal de această dată pot fi aranjate în diferite moduri: a scrie acordul de avans (chitanță pentru plata în avans) sau pentru a face un acord preliminar privind avansul. Pentru confort și siguranță în acest contract de vânzare, trebuie să faceți o descriere completă a obiectului vândut și termenii avansului. Apoi, în cazul refuzului tranzacției, cumpărătorul va fi obligat să restituie și sancțiunile.

Cum se întocmește contractul de vânzare?

Principalul pas în acest proces este elaborarea corectă a unui contract de vânzare, care ar trebui să fie pregătit cu 2-3 zile înainte de data stabilită a tranzacției. Formularul acestui document este ales: notarizat sau scris simplu (PPF). Ambele tipuri de înregistrare au aceeași forță juridică. Cu toate acestea, cei care studiază cum să vindeți în mod independent un apartament într-o ipotecă, ar trebui să știți că în acest caz, conform legislației, forma contractului ar trebui să fie doar legalizată.

Elaborarea unui acord PPF - mai economic și costă aproximativ 50-70 de dolari. În forma notarială a documentului, notarul ia un procent suplimentar din suma de vânzare. Desigur, costul acestui tip de clearance-ul va costa semnificativ mai mult, deci fără a fi nevoie să nu alegeți forma notarială a contractului și să cheltuiți bani în plus.

Contractul PPF poate fi încheiat singur sau puteți solicita ajutor unui avocat. În orice caz, trebuie să studiezi cu atenție contractul de vânzare a bunurilor imobile și să verifici cu atenție fiecare dintre punctele sale:

• care vinde cine și cui (numele și detaliile pașaportului);
• adresa și respectarea deplină a principalilor parametri prevăzuți în acord prin certificatele ITO - № 11А și № 22А;
• condițiile de vânzare, prețul apartamentului și forma de decontare reciprocă;
• corectitudinea documentelor de titlu descrise în contract;
• Timpul pentru eliberarea unui apartament și evacuarea de la acesta a persoanelor înregistrate, de regulă, este de 14 zile.

Înregistrarea contractului de vânzare

Cea mai convenabilă și mai sigură modalitate de soluționare reciprocă este o celulă bancară. Este recomandabil să o deschideți într-o bancă de încredere situată pe un teritoriu neutru. O celulă bancară va garanta că vânzătorul își va primi banii imediat după finalizarea tuturor documentelor necesare.

După ce banii sunt plasați în celula băncii, este necesar să se predea un contract de vânzare a bunurilor imobile cu semnături și astfel de documente pentru înregistrarea la Serviciul Federal de Înregistrare de Stat (FSGRKK):

• titlu document pe apartamentul vândut (contract de cumpărare și vânzare, certificat de drept de moștenire, precum și orice altul, care confirmă drepturile proprietarului);
• pașaportul cadastral al apartamentului, obținut de la specialiștii ITO;
• o copie a contului financiar și personal (AKC) în original și un extras din cartea de origine;
• originalul certificatelor Ф № 22А (obligatoriu) și Ф № 11А (pe necesitate), primite în ITO;
• fotocopii ale pașapoartelor tuturor participanților la tranzacție;
• pentru femeile care studiază cum să vândă însuși apartamentul, trebuie să știți că este necesar consimțământul soțului prescris în apartament, iar pentru om - consimțământul soției;
• dacă există copii, atunci în unele cazuri va fi necesară autorizarea autorităților tutelare;
• în cazul în care apartamentul este comun, aveți nevoie de refuzul vecinilor (dacă aceștia sunt proprietari ai altor camere) sau al orașului (în cazul în care încăperile rămase nu sunt privatizate);
• alte documente sunt la latitudinea ofițerului de înregistrare (certificate de naștere, decese și altele).

Dacă registratorul a acceptat documentele, atunci totul este aranjat corect. Acest angajat va da o chitanță pentru primirea documentelor și va numi un moment în care este necesar să se ridice. De regulă, documentele din FSKRMC sunt înregistrate în medie în două săptămâni, după care se transmite cumpărătorului și vânzătorului un document înregistrat de cumpărare și de vânzare. Ambele părți trebuie să verifice cu atenție contractul pentru erori și erori. Dacă totul este bine, atunci vânzătorul trebuie să primească cheia de la cumpărător celule celulare.

De ce am nevoie de un certificat de transfer?

Eliberarea apartamentului este în conformitate cu modalitățile prevăzute în contractul de vânzare. Actul de transfer este un document important care este întocmit în timpul tranzacției într-o formă arbitrară. Acesta detaliază starea apartamentului. Uneori contractul de vânzare îl înlocuiește, dar este mai bine să se facă o astfel de hârtie separat. Desigur, este posibil să se ajungă la înțelegeri orale, dar este mai rezonabil să vă protejați. Punctul important pentru vânzătorii care învață cum să-și vândă apartamentul, fără un agent imobiliar: nu a fost încă semnat actul de transfer pentru starea fizică a proprietății corespunde vânzătorului (inundații, incendii, furt), și plătește utilitățile.

În ce cazuri este plătită taxa?

Toți vânzătorii sunt interesați de întrebarea dacă este necesar să plătiți taxa pentru apartamentul vândut. În legislație există atât de importante puncte:

• dacă o persoană deține un apartament de 3 ani sau mai mult, atunci vânzarea acestuia este scutită de impozitare în conformitate cu clauza 17.1 din articolul 217 din Codul Fiscal al Federației Ruse, dar trebuie să depună o declarație fiscală zero;
• în cazul în care vânzătorul deține mai puțin de 3 ani de locuințe, acesta este obligat, conform articolului 220 alineatul 1 din Codul Fiscal, să plătească 13% din impozitul pe sumă, schema de calcul pe care proprietarul o alege la discreția sa.

Două formule de calcul pentru impozitare:

• formula 1: din profitul pentru vânzarea apartamentului scade costul achiziției;
• formula 2: din suma pentru vânzarea unui apartament pentru a lua 1 milion de ruble.

Cei care se ocupă de problema "cum să vândă un apartament pe cont propriu" și nu cunoaște toate subtilitățile legislației, informații utile utile:

1. Dacă apartamentul a fost cumpărat la prețul de vânzare curent sau mai mare, este mai bine să utilizați prima formulă de calcul, deoarece suma taxei va fi negativă, deci nu trebuie să plătiți nimic. De exemplu, proprietarul a cumpărat un apartament pentru 2 milioane de ruble acum doi ani și sa vândut acum pentru 1,8 milioane de ruble, după care, conform formulei, 1,8 milioane de ruble. - 2 milioane de ruble. = -0,2 milioane ruble. - impozitul pe pierdere nu este plătit.
2. Când apartamentul a fost aproape gratuit (prin moștenire, donativ), este mai rezonabil să se ia a doua formulă de calcul.
3. Conform clauzei 1 a articolului 229 din Codul Fiscal al Federației Ruse, este necesar să depuneți o declarație fiscală la locul de înmatriculare al vânzătorului în orice caz până la data de 30 aprilie a anului următor anului de vânzare. Taxa calculată non-zero trebuie plătită înainte de 15 iulie.

Vanzarea apartamentelor prin proxy

Cu o lipsă de timp pentru un proces intensiv de muncă pentru vânzarea de locuințe este adesea emisă o împuternicire. De exemplu, va fi o soluție rezonabilă în cazul în care mai mulți proprietari dețin o proprietate. Vânzarea de apartamente în acest caz este după cum urmează: toți proprietarii fac pentru o persoană, mai puțin ocupat toate tranzacțiile legate de tranzacție. Indiferent de motivul pentru întocmirea unei împuterniciri, există un aspect foarte important: pentru a evita problemele și a nu rămâne fără locuință, este necesar să se precizeze în mod clar competențele mandatarului.

Foarte serios și vigilent trebuie să vă apropiați de procura generală. Aceasta permite persoanei împuternicite să efectueze orice fel de tranzacții cu bunuri și să le dispună la discreția lor, de exemplu, să o vândă și să obțină bani. Procura generală este emisă de notar numai după o verificare amănunțită a directorului pentru măsura în care el înțelege scopul semnării unui astfel de tip important de document.

Există cazuri în care cumpărătorul dorește să se acopere și impune intrarea în contractul de cumpărare și vânzare a unui element privind confirmarea tranzacției de către proprietarul apartamentului. Apoi, puteți vinde apartamentul prin procură numai după declarația principalului scrisă de către notar cu privire la valabilitatea tranzacției de vânzare.

În cazul în care necesitatea de a utiliza serviciile unui mandatar a încetat să mai fie relevantă, împuternicirea poate fi retrasă chiar înainte de data expirării valabilității acesteia. Informațiile privind revocarea împuternicirii sunt înregistrate în baza de date a Camerei notariale.

Vânzarea unui apartament în care locuiește copilul

Aproape fiecare familie are copii. Prin urmare, pentru părinți-vânzători întrebarea este foarte real: "Și în acest caz, cum să-și vândă un apartament?" Cu copilul trebuie să luați în calcul și, în niciun caz, să nu-i încalci interesele, altfel vânzarea de locuințe va fi problematică. Aceasta este urmată de autoritățile tutelare. Procedura de cumpărare și de vânzare este de două tipuri: copilul este înregistrat într-un apartament sau este proprietarul unei părți din locuință.

Conform prevederilor art. 26, 28 din Codul Civil al Federației Ruse, copiii minori și minori au posibilitatea, cu consimțământul reprezentanților legali, de a realiza o gamă strict specificată de tranzacții, inclusiv cele în care participă proprietatea. Să vinzi locuințe în care minorul este înregistrat, dar nu este proprietarul, este posibil fără permisiunea autorităților tutelare. Excepția se referă la copiii lipsiți de îngrijirea părintească sau sub tutelă. În această situație, un permis special al serviciului de tutelă este obligatoriu. În orice caz, înainte de a vinde apartamentul, trebuie să găsiți un nou loc de reședință pentru copil, deoarece copiii în momentul descărcării trebuie să fie înregistrați imediat în alt mod. În același timp, locuințele noi ar trebui să aibă aceeași suprafață sau o zonă mai mare și condiții de trai similare. În cazul în care drepturile minorului nu au fost încălcate în nimic, atunci nu va exista probleme cu vânzarea apartamentului.

Dacă copilul este proprietarul unei părți a apartamentului, atunci consimțământul respectiv organele de tutelă și custodie necesară. Acest lucru ar trebui să fie luate în considerare în avans, înainte de vânzarea de locuințe. Trebuie să contacteze organizațiile de tutelă la locul de înregistrare a unui copil minor și de a afla dacă acesta este de vânzare un apartament, în funcție de caracteristicile cazului particular posibil. În cazul în care tranzacția este asigurată prin lege, este necesar să se stabilească în ce condiții va fi pregătită autorizarea vânzării și să se obțină certificatele necesare. Apoi, atunci când faci un document de cumpărare și de vânzare, vânzătorul fără un copil (dacă este sub 14 ani) sau cu el (când avea peste 14 de ani) vine la organele de tutelă și curatelă să completeze și să semneze cererea. Cel de-al doilea tutore (soțul / soția, chiar dacă cuplul este divorțat) trebuie, de asemenea, să fie prezent și să dea consimțământul. Apoi, în ziua stabilită puteți obține o permisiune gata.

Cazuri excepționale:

• Dacă aveți de gând să își schimbe locul de reședință în legătură cu mutarea în altă locație, atunci tranzacția este posibilă numai cu permisiunea organizației privative de libertate, iar suma primită pentru apartament este transferată în contul bancar al unui minor. Parintii primesc 3 luni de la data vanzarii pentru cumpararea de locuinte noi si inregistrarea unei cote similare in proprietatea copilului. În caz contrar, autoritățile de tutelă își rezervă dreptul de a anula contractul de vânzare.
• Atunci când se stabilește o ședere permanentă în afara țării, este necesar să se prezinte organizației tutelare o listă a anumitor documente primite de la OVIR.
• Dacă se construiește o locuință nouă, atunci pentru a obține consimțământul autorităților tutelare, ea trebuie să fie în faza finală a construcției. Un minor trebuie temporar să se înregistreze undeva (de la prieteni, rude). Când se solicită permisiunea în organizația tutorească, se încheie un contract cu compania dezvoltatoare, care reflectă participarea copilului.

Opțiuni pentru vânzarea unui apartament privatizat

Cea mai simplă modalitate de a vinde locuințe privatizate este de a le vinde unui singur cumpărător și de a împărți profitul în funcție de cota fiecăruia. De asemenea, este posibil ca unul dintre proprietari să răscumpere toate celelalte acțiuni de la alți proprietari. Aici totul este simplu, iar schema tranzacției este standard. Dar de multe ori se întâmplă că unul dintre proprietari refuză să vândă. Cum să vinzi un apartament privatizat în acest caz? Aici totul depinde de modul în care se împarte proprietatea imobiliară.

În cazul în care apartamentul este împărțit în părți de metru, mai întâi trebuie să scrieți un anunț notar despre vânzare, indicând mărimea și valoarea dorită a spațiului dvs. de vânzare, și să îl trimiteți prin scrisoare recomandată celorlalți proprietari. În conformitate cu art. 250 Codul civil au un avantaj față de ceilalți cumpărători. Dacă în termen de 30 de zile alți proprietari nu au răspuns la acord sau nu au refuzat să cumpere, atunci, conform art. 250 Codul civil poate să-și folosească dreptul și să vândă o parte dintr-un apartament comun oricărei alte persoane.

Atunci când apartamentul este împărțit în procente, atunci este imposibil să-l vinzi fără dorința celorlalți, dar puteți obține bani pentru cota dumneavoastră în mod voluntar sau obligatoriu, adresându-vă instanței.

Dacă există o cotă minoră în locuința privatizată, puteți să vindeți apartamentul obținând permisiunea autorităților tutelare.

Vânzarea unui apartament dat

O persoană care are un certificat de cadou poate dispune de proprietatea la discreția sa. În cazul în care proprietarul vrea să vândă apartamentul donat în care el a fost singurul proprietar, vânzarea are loc pe schema standard de general. După ce a primit bani pentru bunuri imobiliare, vânzătorul trebuie să plătească o taxă. Cum să alegem corect și profitabil formula fiscală, am considerat mai sus.

Atunci când o parte dintr-un apartament este primită ca un cadou, împărțit în procente sau pe metru, schema de vânzare este similară celei descrise în secțiunea "Opțiuni pentru vânzarea unui apartament privatizat".

Vânzarea unui apartament în ipotecă

În ciuda unora dintre obstacolele care însoțesc tranzacțiile cu proprietăți ipotecare, vinde un apartament într-o ipotecă este reală. Puteți efectua această operație în mai multe moduri:

1. Începând să închidă împrumutul, să-l plătească cu economiile sau, în cazul în care cumpărătorul este de acord, în detrimentul avansului primit de la el.
2. Aveți posibilitatea să vindeți un apartament fără să vă plătiți în primul rând datoria de împrumut. Pentru a face acest lucru, trebuie să scrieți o cerere la bancă și să așteptați acordul. El poate refuza dacă vânzarea are loc în timpul moratoriului privind închiderea anticipată a împrumutului. Dacă banca este de acord, dar insistă asupra participării sale la tranzacție, atunci deschide două celule bancare: primul cumpărător plasează rambursarea împrumutului, al doilea - diferența rămasă. După înlăturarea greutății din locuință, se efectuează o tranzacție de cumpărare și vânzare. În acest caz, chiar și atunci când vinde un apartament fără un agent imobiliar va trebui să plătească băncii o comisie pentru deschiderea celulelor și escortarea tranzacției.
3. În cazul în care creditorul este de acord să vândă fără rambursarea prealabilă a datoriei împrumutului și este de acord să nu participe la tranzacție, atunci este necesar să se încheie un document preliminar de vânzare. Apoi, după ce a plătit împrumutul pentru banii primiți de la cumpărător, proprietarul primește documente pentru ridicarea interdicției și intră în camera de înregistrare. În continuare, vânzătorul încheie tranzacția cu notarul.
4. Puteți vinde apartamentul împreună cu un împrumut. Cumpărătorul trebuie să transmită băncii toate documentele necesare pentru a-și confirma solvabilitatea și deja decide asupra opțiunii de a înlocui debitorul. Cu o decizie pozitivă, drepturile de proprietate sunt reînregistrate, imobilul rămâne în ipotecă, iar vânzătorul primește diferența dintre costul apartamentului vândut și soldul datoriei fără participarea creditorului.

concluzie

Se pare că diferitele apartamente: privatizate, cel al cărui proprietar - un copil, un credit ipotecar, un cadou - pot fi vândute fără ajutorul unui agent imobiliar, știind toate etapele tranzacției prin stabilirea prețului pentru a obține o sumă de bani. Având o idee despre pericolele și subtilitățile acestui proces și care a pus mult efort și timp în tranzacție, puteți să vă vindeți apartamentul în mod independent.