Pieței secundare de locuințe din Moscova: analize și recenzii

Principalul segment al imobilului este piața secundară a locuințelor de la Moscova. Împărtășirea unui apartament pentru cel mai bun sau cumpărarea acestuia este un pas destul de responsabil chiar și pentru o persoană cu adevărat de succes. Cel mai adesea acest lucru este precedat de vânzarea unei încăperi sau apartament și, de asemenea, deseori reinstalarea apartamentelor comunale. Acest articol va oferi informații despre apartamentele capitalului nostru sub formă de recenzii și analize bazate pe date de la diferite grupuri de reflecție, precum și articole tematice din presă.

Nu-ți închipui ochii

Piața secundară este foarte des (conform studiului „estate-Inkom reale“, mai mult de jumătate din cazuri) oferă o „alternativă“, adică, departe de realitatea informațiilor cu privire la vânzarea liberă de apartamente, care oferă o piață de locuințe secundare de la Moscova. În ultimii trei ani, proporția de bunuri imobile vândute în acest fel a crescut la 46% din numărul total de apartamente oferite, inclusiv în clădiri noi.

Anterior era mult mai mică - doar 28% din total. Acest lucru este evidențiat de bazele de date centralizate. Cu toate acestea, această dinamică nu este confirmată de numărul de tranzacții, este în mod evident disproporționată. Experții spun că există o cerere insuficientă și o concurență uriașă în vânzări. De aceea, legendele și miturile sunt compuse despre obiectele vândute, pentru ca cumpărătorul să le acorde atenție. Adică, în informațiile furnizate, piața secundară a locuințelor de la Moscova oferă adesea informații inexacte.

Vânzări: directe și alternative

Proprietatea poate fi vândută în două moduri. Atunci când un vânzător alternativ este, de asemenea, un cumpărător, deoarece utilizează piața imobiliară secundară de la Moscova, nu numai pentru vânzare, ci și pentru achiziționarea ulterioară a unui alt apartament. Și dacă vânzarea este directă, vânzătorul primește pur și simplu banii la îndemână. Cel mai adesea în capitală există vânzări alternative, dar aproape întotdeauna încearcă să se mascheze ca fiind directe. În orice caz, pot fi urmărite unul sau două obiective: fie pur și simplu să obțineți bani, fie să vă îmbunătățiți casa prin vânzarea celei vechi și achiziționarea unui apartament nou.

Cumpărător, desigur, preferă să vânzări directe, deoarece este mult mai convenabil, și vândute rapid și emise. Cererea este mult mai mare pentru astfel de apartamente. Prin urmare, piața secundară a locuințelor din Moscova stabilește prețuri pe ele puțin mai mari decât nivelul general. Vânzătorul care intenționează să cumpere imediat un alt apartament, cu care se confruntă vânzările directe cu unele dezavantaje: este necesar să se semneze temporar pe orice alt spațiu de locuit (rude, cunoștințe, și așa mai departe), și trebuie să se facă înainte de vânzare, în caz contrar, cumpărătorul poate pur și simplu speria . În orice caz, majoritatea vânzărilor alternative se desfășoară astăzi ca fiind directe.

alternativă

Ce pare, este deja clar: o înțelegere care acoperă simultan atât vânzarea, cât și cumpărarea de locuințe. Anterior, au fost întocmite lanțuri lungi de tranzacții dependente, până la douăzeci de ani. Până acum, acest lucru este de neconceput. Și organizați și țineți întreg lanțul fără nici o legătură este foarte dificil, și nu toți agenții imobiliari sunt în măsură să. Foarte nervos, mai ales când plătești. Într-o bancă pentru a pune bani în același timp în douăzeci de celule - aceasta este o mare responsabilitate. Și banii nu sunt mici.

Acum, cel mai lung lanț este format din două sau trei unități, dar în același timp, oamenii sunt foarte nervos pe fila financiar. Analiza pe piața imobiliară secundară de la Moscova este o necesitate, în cazul în care numai pentru că oamenii de multe ori nu pot vinde apartamentul meu doar pentru că ei nu pot înțelege un lucru simplu: nu se poate aprecia modul în care doriți, trebuie să știți cererea, să fie conștienți de concurență între vânzători , urmăriți volumul de propuneri și cu toate acestea, pentru a ajusta prețul locuințelor vândute.

exemplu

Un caz destul de frecvent, care a demonstrat în mod repetat piața secundară a locuințelor de la Moscova. Apartamentele cu două dormitoare sunt vândute diferit, iar acestea sunt, de asemenea, estimate cu o răspândire largă. Un exemplu în acest sens: timp de unsprezece luni, „estate-Inkom imobiliare“ de vânzare apartamente nu se uita aspectul cel mai convenabil și renovat în 1955, în cazul în care vopseaua cojile de pe cârpe, precum și starea de comunicare respectivă. Am estimat-o la paisprezece și jumătate de milion de ruble. Iar proprietarul nu intenționează să reducă prețul, deoarece vrea să se împartă în două apartamente cu două camere, cu costul de aproximativ șapte milioane fiecare.

Chiar dacă ea cedează de persuasiune și încearcă să vândă un apartament exact pentru paisprezece milioane, ea nu o va primi, deoarece prețul și calitatea locuințelor nu se potrivesc. Câți ani acest apartament este deja oferit este înfricoșător de imaginat. Deși au depășit piața secundară a locuințelor în România Moscova cu un dormitor apartamente, dar de la una, nu cea mai buna camera cu doua camere, cu trei camere, nu functioneaza deloc. Pentru că pentru zece milioane, această "treshka" va "atârna" nimeni nu știe cât de multe. Prețul ar trebui să fie real, cumpărători rustici acum nu pot găsi.

Cateva cifre

În acest an, la începutul lunii mai, 17.200 de obiecte au fost expuse, care vânzătorii au anunțat pe piața liberă, doar 46,4% din volumul total de propuneri ale acestui segment. Și în 2014, exact loturile de pe piața imobiliară secundară de la Moscova de către o bază de date centralizată introdusă de vânzare în valoare de 12 043, adică 28,9% din totalul reprezentat de vânzarea de bunuri. Cercetătorii sunt siguri că ponderea obiectelor pentru vânzare gratuită atinge în acest moment valoarea maximă. Ca o consecință a acestui volume dinamice și ponderea vânzărilor directe alternative și ar trebui să fie redistribuite: alternativa este în mod clar mai mică, și direct - mai mult.

Dar, judecând după numărul de tranzacții, astfel de schimbări nu au avut loc, iar vânzările alternative au un avantaj dacă luați în considerare numărul de acțiuni deținute. Ele sunt de aproximativ 80%, potrivit departamentului de profil al Incom-Real Estate. În 2015 și 2016, "alternativele" au fost și mai mari, deoarece cererea a scăzut drastic și a existat o lipsă de cumpărători direcți.

motive

Aparent inconsistența unor astfel de informații - datele declarate și reale - spune doar despre caracterul incorect al o mare parte din informațiile furnizate de către vânzător sau aceiași reprezentanți lipsiți de scrupule atunci când plasarea în baze de date. Această tendință este evidențiată de studiul pieței locuințe secundare de la Moscova. Cel mai probabil, motivul este perioada de criză în vânzarea de bunuri imobiliare, întărirea concurenței, intensificarea lupta pentru cumpărător.

Mai mult de jumătate din apartamente marcate ca "vânzare directă" în baze de date vor fi efectiv efectuate ca o alternativă. Se pare că numai proprietarii nu au unde să se mute, nu au altă locuință. În ceea ce privește poziționarea vânzării ca una directă, nimeni nu face chiar scuze pentru minciună.

Ei asigură că se vor muta la mama lor, prietenii, vecinii și cumpărătorul va fi rugat să aștepte câteva luni înainte ca un alt apartament să fie luat. Ce este, dacă nu o vânzare alternativă? Furnizorii se află în scopul de a atrage oamenii spre vedere, și deja în loc, în orice mod, să le intereseze în achiziționarea acestei locuințe. Dar toată piața secundară a locuințelor de la Moscova suferă de asemenea minciuni.

Apartamente cu o cameră: gostinki, studiouri

Astăzi, multe studiouri sunt nu numai în clădiri noi, ci și pe piața secundară a locuințelor. Ele sunt excepțional de mici, uneori mai puțin de treizeci de metri pătrați într-o singură cameră, care apare imediat în toate manifestările - atât ca o bucătărie, ca o sufragerie, ca un dormitor, și ca o cameră de zi. În URSS a existat un format similar, care era numit "cazare în stil hotel". Și acest apartament nu este pentru turiști!

Începând cu anii `60, a început construcția activă a apartamentelor mici, care era ca o etapă intermediară între un apartament complet și o pensiune. Acesta a fost modul în care trăiau tinerii specialiști, chiar și cei care nu erau familiali (dar adesea au rămas în "hotel" până la un număr mare de copii), au trăit atât de mulți muncitori. Numărul de etaje ale acestor case a fost foarte diferit - cinci-șaisprezece, de multe ori cu una sau două intrări și în interiorul unui coridor lung, în cazul în care pe laturile opuse a variat de la zece la cincizeci de uși în apartamente. Mai sus, puteți lua în considerare o schemă care demonstrează acest lucru.

"Gostinka"

Zona de "gostinka" modelul sovietic au de la 11 la 25 de metri, uneori există două dormitoare puțin mai mult de 30 de metri. Apartamentul are o baie combinată cu o baie mică sau o cabină de duș. Angajații bucătăriei sunt echipați în hol, unde există o nișă mică - până la 3 m², cu toate acestea există structuri în care este prevăzută bucătăria - aproximativ 5 metri.

Ar trebui să cumpăr un "hotel" sovietic? Acest lucru este dificil de rezolvat. Această locuință este depășită din punct de vedere moral, iar dacă camera este de numai 11 metri, chiar și o persoană va fi aglomerată. Dacă în același loc sunt concentrate zeci de apartamente, există o coadă constantă la ascensor, vecinii de obicei nu au timp să se familiarizeze, iar contingentul celor care trăiesc este în mare parte îndoielnic. Studiourile moderne sunt, cu siguranță, mai atent și mai confortabile decât vechiul "gostinok", mai ales cele care oferă o piață secundară de locuințe în Noua Moscova. Cu toate acestea, există și o mulțime de locuințe cu o cameră de tip vechi.

zone

În general, locuința tipului de hotel de pe piață nu este atât de mare, iar bunurile se execută. Agenția imobiliară Miel a furnizat date, din care se poate concluziona că între oferta totală de "gostinka" de la puțin peste 1% la circa 5%, în funcție de zone. În departamentul de evaluare imobiliară KG "Uphill" a fost de acord cu aceste cifre, dar au precizat că cel mai bogat oraș pentru astfel de apartamente este Moscova.

Prețurile locuințelor pe piața secundară a capitalului doar cerul de mare, și de foarte multe ori este „Cămin“ își poate permite mulți imigranți. O astfel de locuințe este concentrată în zonele stațiilor de metrou "Kuntsevskaya", "Schelkovskogo", "Skhodnenskaya", "Petrovsko-Razumovskaya", în zonele Golyanovo, Solntsevo, aproape Octombrie și VDNKh, în Tekstilschiki, în Ochakovo, pe autostrada de entuziaști. Există "gostinka" și în districtul administrativ central - punctual.

Lista de preturi

În medie, un metru pătrat de astfel de locuințe costurile de la 120 la 125 de mii de ruble. Un apartament cu un dormitor în "Hrușciov" - până la 140. Astfel, aceasta este cea mai mare opțiune de buget - un apartament de tip hotelier. Bugetul total este aproximativ următorul: "gostinka" 18 m² puțin mai mult de 2 milioane, iar "Hrușciov" - cel puțin 5 milioane, depinde de zonă. Diferența este încă de două ori! Deoarece costul este scăzut, iar volumul ofertei este mic, "gostinki" pentru multe categorii de cumpărători sunt foarte solicitate, în ciuda tuturor deficiențelor lor.

Ele sunt dobândite nu numai de vizitatori, care au elementar nu sunt destui bani la un apartament normal. Unii moscoviți fac o afacere "bună", cumpărând o dată în câțiva ani un alt spațiu de locuit mic. Ei fac reparații acolo și le închiriază. Apropo, nu e mai ieftin decât un apartament normal cu o cameră. Se pare foarte profitabilă, pentru că achiziționarea unor astfel de creștere a prețului locuințelor nu va fi, pentru că este atractiv și un buget mic, sau cumpărătorul nu deține.

"Stalinka"

Au fost destul de multe ori, se pare, recent, când casele lui Stalin erau destinate elităi și erau considerate cele mai prestigioase locuințe. Acum cererea lor a scăzut în mod natural, dar nu prea mult. Cumparatorii de azi doresc să cumpere acest apartament. Preturile, trebuie sa spun, pe ele si pana astazi sunt putin peste medie, dupa cum spune analistul. Piața secundară a locuințelor de la Moscova observă cererea mare de apartamente în casele staliniste. Desigur, o astfel de locuință nu este lipsită de defecte, a fost construită la fel din anii 30 ai secolului trecut până la sfârșitul anilor `50.

Dar constructivismului străin în stil stalinist Empire încă atrage de mare - de patru metri - plafoane, de multe ori cu stuc, confortabil, nu aspectul înghesuit, ferestre mari. În centrul Moscovei apartamentele Casei lui Stalin au fost destinate artiștilor, scriitorilor, liderilor militari, oamenilor de știință proeminenți și muncitorilor de partid. O locuință puțin mai simplă, dar și calitativ construită undeva în Izmailovo sau Perovo - pentru ingineri din fabrică, muncitori. Singurul dezavantaj al acestor apartamente este comunicațiile uzate. Asta este, dacă faceți o reparație bună, aproape reparații, mai bine decât această locuință de astăzi și căutați nu este necesar.

perioadele

La casele lui Stalin de ani diferiți, puteți observa diferențe semnificative. În cei 30 de ani au fost construite joase - maximum 6 etaje. Materialul era de obicei o cărămidă roșie, iar podelele dintre etaje erau adesea din lemn. Compartimentele dintre încăperi au fost realizate mai ales din lemn, peste care a fost aplicat tencuiala.

In anii `40 casele staliniste se adaugă monumentalitate: acestea au crescut de până la 16 etaje, are un cadru de otel si tavane din beton, frumos, uneori chiar și îmbrăcat cu fațadă elaborat și aspect a inclus o cameră pentru servitori. 50, dimpotrivă, aproape s-au întors la fostul ascetism, dar spațiul din apartamente nu sa diminuat. Principalul dezavantaj al acestor locuințe este doar în vârstă de. Clădirile au fost păstrate perfect - calitatea construcției nu este de găsit. Cu toate acestea, comunicarea va trebui schimbată chiar înainte de a vă deplasa. Acestea sunt cabluri electrice, conducte de apă și încălzire.

Lista de preturi

Ponderea locuințelor lui Stalin în volumul total al propunerii de la Moscova este puțin peste 7%. Cel mai mare număr de "stalinok" de pe Falcon, în regiunea Tver, în domeniile Lomonosov, Gagarin, cross-country, academice, Butyrskaya, Savyelovskiy pe Arbat, în Dorogomilovo în Khamovniki.

În medie, prețul pe metru pătrat în apartamentul casei lui Stalin este de 195.000 de ruble, iar cifra medie este de 170.000, ceea ce înseamnă că este cu 15% mai mare. În casele moderne, prețul pe metru pătrat nu este întotdeauna egal cu contorul Stalin. Și dacă considerați că imaginile din astfel de apartamente sunt mult mai mari decât cele moderne într-un apartament similar, atunci această achiziție va costa mult mai mult.