Asigurarea răspunderii dezvoltatorului pentru construcția comună: caracteristici atunci când este cazul

Dezvoltatorul este obligat să emită contract de asigurare

inimă

Deoarece 2014 compania de construcții este necesară pentru a confirma îndeplinirea sarcinilor prin emiterea unei garanții sau a asigurării de răspundere civilă a dezvoltatorului atunci când construcția în comun. Acest lucru va permite cumpărătorului să-și returneze fondurile în cazul unor situații neprevăzute.

Proiectul de lege adoptat stabilește responsabilitatea dezvoltatorului pentru:

• evaziunea obligațiilor;
• livrarea unui obiect nerednit;
• faliment înainte de predarea de proprietate.

Experții se tem că inovațiile vor duce la creșterea prețurilor la bunurile imobiliare. Guvernul a asigurat că acești factori nu sunt interdependenți. Costul asigurărilor chiar și pentru o companie mare este de 1% din volumul tranzacțiilor. Constructorii vor trebui să aloce fonduri pentru aceste cheltuieli din bugetul lor.

obiect

Asigurarea răspunderii dezvoltatorului construcție comună implică protejarea intereselor de proprietate ale clienților. Această tranzacție este benefică în primul rând clienților. Compania poate asigura întreaga casă sau apartament separat.

clienți

Contractul este în favoarea co-investitorilor. Dacă apar anumite circumstanțe, aceștia vor primi o plată. Dezvoltatorul se obligă să furnizeze un obiect de calitate fiabil. Asigurătorul este obligat să notifice clientului modificările tranzacției și să plătească taxa. Dacă în timpul procesului de construcție, deținătorii de dobândă se vor schimba, acest lucru trebuie indicat în contract, deoarece se întocmește un document separat cu următorul participant.

asigurătorii

Departe de Marea Britanie se străduiesc să formalizeze astfel de contracte. Se crede că acest lucru tipul tranzacției aduce pierderi. În plus, compania trebuie să îndeplinească anumite cerințe:

• să opereze pe piață timp de mai mult de 5 ani;
• îndeplinesc cerințele de finasticitate;
• au o prognoză pozitivă de dezvoltare pentru perioadele viitoare;
• să aibă în circulație un minim de 400 de milioane de ruble, precum și capitalul autorizat pentru suma de 120 de milioane de ruble.

tarife

Asigurarea constructorului în construcții comune este costisitoare. Ratele medii în 2015 au fost de 0,5-0,8%. Pentru contractele pe termen lung, tarifele pot fi reduse cu 10-30%. Societatea de asigurări (UK) stabilește rata și calculează coeficienții pentru procentul anual, deoarece este întotdeauna posibil ca dezvoltatorul să evite complet îndeplinirea obligațiilor.

Pe ce depinde rata:

• Participarea constructorului la exploatație.
• Experiență pozitivă a tranzacțiilor anterioare: termenul limită, numărul de obiecte, locul de muncă în diferite regiuni, fără pretenții.
• Sustenabilitatea financiară.
• Asistență juridică: disponibilitatea tuturor documentelor și a permiselor.
• Etapa de construcție.
• Termen de livrare.
• Numărul de co-investitori.

Executarea contractului

Pentru a înregistra DDU, dezvoltatorul trebuie să trimită contractul la Rosreestr. Pentru aceasta este necesar să se colecteze astfel de documente:

• o declarație privind proiectul;
• permisiunea de a efectua lucrări de construcție;
• certificatul de înregistrare de stat;
• un acord comun de construcție;
• o copie a documentelor statutare;
• studiu de fezabilitate;
• o copie a contabilității financiare;
• date privind creditorii;
• un certificat de absență a delincvențelor pentru împrumuturi în bănci.

Ce trebuie protejat

Asigurarea răspunderii dezvoltatorului în cazul construcției comune presupune plata unei despăgubiri în cazul în care dezvoltatorul nu și-a îndeplinit obligațiile, fapt confirmat de o hotărâre judecătorească sau falimentul societății. Suma nu este plătită în cazul înghețării perioadei de construcție sau al prelungirii perioadei de livrare. Suma depinde de prețul contractului. Nu poate fi mai puțin:

• costul obiectului;
• rata medie de piață pentru 1 pătrat. m. locuință în regiune.

De asemenea, legea limitează valoarea maximă a primelor.

Următoarele persoane sunt recunoscute ca fiind asigurate:

• întreruperea construcției;
• falimentul dezvoltatorului;
• neîncasarea de locuințe;
• refuzul de a restitui resursele materiale etc.

Modificări ale legislației

În 2014, în Legea federală nr. 294, s-au făcut modificări, conform cărora asigurarea de răspundere a dezvoltatorului de participare la capital în construcții este acum obligatorie. Contractele sunt gestionate de dezvoltatorii înșiși. De asemenea, ele aleg cu cine să semneze contractul: cu societatea, banca, compania specializată.

Toți participanții la societatea de asigurări obligatorii poartă răspundere solidară. În cazul în care tranzacția se face cu banca, atunci este nevoie de mult timp pentru a colecta valorile mobiliare. Este necesar un depozit de 30% din valoarea facilității, care servește drept garanție pentru instituția financiară. În plus, Banca Centrală își stabilește cerințele pentru astfel de bănci:

- perioada minimă de muncă este de 5 ani;

- capitalul social autorizat 200 de milioane;

- valoarea de proprietate - 1 miliard de ruble.

Dezvoltatorii sunt mai profitabili pentru a obține un împrumut decât pentru a emite o garanție. De asemenea, instituțiile financiare nu includ asigurarea contractului de participare la capital în construcții pentru produse profitabile.

Este mai bine să încheiem un acord cu compania. În condiții de concurență puternică, asigurătorii încearcă să atragă clienți cu tarife și prețuri reduse. Rata pentru astfel de tranzacții rămâne fixă ​​pe întreaga durată a contractului. Asigurarea responsabilității dezvoltatorului pentru construcția în comun este plătită după finalizarea lucrărilor. Un alt avantaj este viteza cu care sunt emise documentele. Asiguratorul este însuși dezvoltatorul, beneficiarul este acționarul. Metoda de furnizare este aleasă separat pentru fiecare locuință.

Asigurarea responsabilității dezvoltatorului pentru o construcție comună

Companiile trebuie să furnizeze cauțiunea. Cel mai adesea, acesta este un teren pe care va fi amplasat obiectul. În plus, documentul descrie modalitatea de garantare a obligațiilor. Lucrările sunt semnate înainte de înregistrarea de către stat a primului acord de capital și sunt valabile până la predarea obiectului. Terminarea tranzacției nu scutește societatea de obligația de a plăti despăgubiri pentru cazurile care au avut loc în perioada de funcționare.

Puteți asigura întreaga casă sau fiecare apartament separat. Prima opțiune nu este profitabilă. Dezvoltatorul trebuie să facă imediat o sumă mare, asigurați-vă că toate apartamentele vor fi vândute. A doua problemă este că, în astfel de contracte, este dificil să se determine cine este beneficiarul.

Documentul intră în vigoare din momentul creditării primei tranșe. Asigurarea dezvoltatorului în cazul construcției comune în cadrul acordului nu prevede existența unei francize. Termenii rămași ai tranzacției corespund celor standard:

- asigurătorul se angajează să informeze coinvestorii cu privire la valoarea compensației plătite;

- compania poate aplica o cerere de regres pentru dezvoltator;

- asigurătorul este obligat să notifice toți proprietarii despre încetarea anticipată a contractului;

- durata acordului depinde de durata construcției.

Valoarea compensației depinde de preț și de tarifele. Ar trebui să depășească estimarea costurilor ariei totale a locuinței. Compania însăși decide cum vor fi plățile: sumă forfetară sau în rate.

Probleme de asigurare de răspundere a dezvoltatorului în construcții comune

Această tranzacție este foarte specifică. De fapt, este vorba despre protejarea riscurilor financiare ale dezvoltatorului. Companiile au posibilitatea de a alege - să emită o politică sau o garanție. Cea de-a doua opțiune este mai preferabilă, deoarece instituțiile de credit au deja un mecanism stabilit, sisteme de notare, evaluatori de risc și structuri care organizează finalizarea WIP. SC astfel de avantaje nu se poate lăuda. Dar oferă rate scăzute. Oamenii sunt obișnuiți cu faptul că serviciile bancare sunt scumpe. Acest lucru este într-adevăr așa, deoarece riscul din tranzacție este ridicat. Deși, după modificarea legii, companiile au ridicat și tarifele.

Asigurarea răspunderii dezvoltatorului pentru construcții comune asigură efectul cumulat al pierderilor. Într-o situație de criză (scăderea cererii de locuințe, creșterea ratelor dobânzilor ipotecare) va suporta o pierdere de o dată pe toți dezvoltatorii, nu doar un singur participant la piață.

O altă problemă este lipsa capacității de a reasigura riscurile chiar și pe piața externă. În practica internațională, astfel de tranzacții folosesc obligațiuni (sureties). Dar funcționarea lor nu este consacrată în legislația rusă. Principala diferență a unui astfel de produs este că asigurătorul poate lua obiectul în construcție ca un gaj.

Banca Centrală a ridicat cerințele pentru Marea Britanie, care poate oferi servicii dezvoltatorilor - a mărit valoarea minimă a capitalului. Aceasta reduce foarte mult cercul asiguratorilor posibili - până la 19 organizații. Din noua listă au plecat companiile, care anterior au reprezentat 80% din contractele cu dezvoltatorii. Ceea ce se va întâmpla cu ei acum este necunoscut. Cel mai probabil, este necesar să se încheie noi contracte cu companii din lista "albă". Dacă licența este revocată, Marea Britanie este responsabilă pentru tranzacțiile încheiate anterior în termen de 6 luni. Apoi, fie reziliază documentele, fie transferă portofoliul și pasivele către un alt participant la piață. Spre deosebire de OSAGO sau asigurarea de răspundere pentru proprietarii de instalații industriale periculoase, acest serviciu nu are alte tipuri de protecție, cum ar fi, de exemplu, fondurile de compensare, care ar fi angajat în plăți către cetățeni după falimentul asigurătorului. Piața construcțiilor comune de locuințe este minunată. Dar nu există nici un mod stabilit de reglementare a activității dezvoltatorilor.