Tipuri de valori în activitățile de evaluare

Costul este una dintre caracteristicile esențiale ale obiectului unei tranzacții civile. Care sunt semnele sale? Cum sunt clasificate prețurile? În ce scop sunt calculate în mediul de afaceri sau în sectorul imobiliar indicatorii relevanți și prin ce metodologii?

Ce este "valoarea" și "evaluarea"

Înainte de a studia tipurile de valori și motivele concomitente de clasificare, să definim ce este. Criteriile care i-ar permite să ofere o descriere lipsită de ambiguitate, între economiștii mondiali și ruși, destul de mult. Printre cele mai populare se numără: valoarea este cantitatea de bani stabilită ca o condiție a tranzacției în procesul de interacțiune a subiecților relațiilor civile la momentul anticipat al transferului drepturilor de proprietate sau a altor mecanisme de utilizare a facilității. La rândul său, conceptul de "evaluare" este asociat cu mecanismul de determinare a valorii în cauză.

Aspecte de evaluare

Obiectele de evaluare pot fi imobiliare, servicii, transport, obiecte de uz casnic, proprietate intelectuală - tot ceea ce este prevăzut de dreptul civil drept un subiect posibil pentru tranzacțiile care implică persoane fizice și juridice. Procedura asociată determinării valorii monetare, a cărei transferare de la un subiect de relații juridice la altul este baza transferului drepturilor de proprietate, se realizează prin metode recunoscute de ambele părți. Acestea pot fi oferite și de terți, dar sub rezerva acordului cu principalele părți la tranzacție.

Aceste sau alte tipuri de valori ale bunurilor, bunurilor sau serviciilor pot fi determinate, în funcție de natura relațiilor juridice, la cererea părților sau în virtutea cerințelor legii. De exemplu, atunci când se ocupă de domeniul imobiliar, accesul la serviciile evaluatorilor este în multe cazuri obligatoriu pentru înregistrarea proprietății.

Abordările utilizate în evaluare

Evaluarea, precum și, de exemplu, determinarea tipului de valoare, pot fi efectuate în cadrul unor abordări diferite. În practica de afaceri rusească, au existat trei principale: profitabile, comparative și costisitoare. Să ne gândim la esența lor.

Un model de venit presupune utilizarea unor metode care se bazează pe calcularea venitului așteptat din posibila utilizare de către noul proprietar a obiectului de evaluare - de exemplu, leasing. Modelul comparativ implică studierea cifrelor care caracterizează tipurile de valori ale proprietății unor obiecte, cu indicatori ai altora, foarte asemănătoare în ceea ce privește caracteristicile de bază. De exemplu, un evaluator, care determină indicatorul monetar adecvat pentru un apartament, studiază de obicei propunerile existente pe piața imobiliară. În cadrul modelului costului, se calculează posibilele costuri, care sunt necesare din punctul de vedere al menținerii obiectului în starea funcțională adecvată. Dacă, de exemplu, o persoană cumpără un tractor, atunci expertul în evaluare angajat de el ar trebui, prin determinarea costului dat tipul de transport, pentru a ține seama de costurile potențiale asociate reparării mașinilor.

Rezultatul evaluării

Odată ce valorile proprietății au fost analizate și evaluarea corespunzătoare este dată, rezultatul poate fi folosit ca un ghid pentru a determina prețul final al tranzacției. Sau în alte scopuri - de exemplu, la încheierea unui contract de asigurare, acordarea unui împrumut, vânzarea unei mize etc. Să analizăm ce experți ruși identifică tipurile de valori în evaluarea diverselor facilități. Și, de asemenea, cum pot fi utilizate în practică informații relevante.

Clasificarea valorilor

Ce tipuri de valori ale unui obiect de evaluare se disting prin experți moderni? Există o mulțime de criterii pentru clasificare aici. Luați în considerare unul dintre cele mai comune modele dintre economiștii ruși.

În ea există, în special, o valoare de piață. Acest preț, a cărui valoare este stabilită la momentul evaluării obiectului, cu condiția ca aceasta să fie vândută într-un segment competitiv. Aceasta este condiția obligatorie pentru determinarea costului corect - disponibilitatea informațiilor publice cu privire la principiile de stabilire a prețurilor produselor, lipsa unor factori externi (normativi) semnificativi care afectează prețul.

Există o valoare de investiție în modelul în cauză. Indicatorii săi sunt identificați pentru a oferi informații celor care sunt interesați să investească într-un obiect. În unele cazuri, valoarea investiției poate coincide cu valoarea de piață. Dar acest lucru nu este întotdeauna cazul. Uneori, simultan cu investiția, se calculează și valoarea de lichidare a obiectului. Valoarea sa exprimă mărimea probabilă a eventualelor venituri din revânzarea obiectului tranzacției.

Există o valoare cadastrală. Scopul înființării sale este introducerea unui obiect într-un anumit stat sau registru industrial cu utilizarea ulterioară a informațiilor de către declarațiile relevante. De regulă, vorbim despre calculul impozitelor în acest caz. Valoarea cadastrală de obicei, sub piață, dacă vorbim de imobil sau aproape egal cu acesta.

Există, de asemenea, un astfel de lucru ca valoare de asigurare. Aceasta implică calcularea sumei plăților în cadrul contractului de asigurare. În mai multe cazuri se calculează simultan cu acesta costul de înlocuire obiect. Acest lucru se întâmplă, de exemplu, în cazul în care acordul corespunzător cu societatea de asigurări nu presupune o compensație monetară, ci aducerea obiectului în starea funcțională inițială după deteriorare sau eșec.

Astfel, am examinat 4 tipuri de valori, cele mai frecvente în școala economică rusă, precum și câteva care le completează. Această listă nu este, desigur, exhaustivă. Există tipuri private de valoare de piață, precum și de investiții sau de cadastru, referitoare la caracteristicile obiectelor cu statut juridic diferit, opțional. Acum ne îndreptăm spre studiul esenței obiectelor, în legătură cu care parametrul corespunzător este calculat în aspectul semnificației practice.

Evaluarea afacerii

Desigur, există o mulțime de tipuri specifice de obiecte în privința cărora se determină valoarea. Printre cele mai obișnuite practici de afaceri din Rusia se numără afacerile și bunurile imobile. În primul caz, se estimează totalitatea activelor firmei, principiile de gestionare și activitățile generatoare de profit. Înainte de a studia tipurile de valori ale întreprinderii, va fi util să determinăm obiectivele pe care le face obiectul evaluării relevante.

De ce să determinăm parametrii de cost pentru o afacere? Prima opțiune aici este perspectiva vânzării întreprinderii. Proprietarul firmei poate decide să facă o altă afacere, dar înainte de a fi benefică transferul curentului în mâinile altui proprietar. De asemenea, evaluarea afacerii poate fi efectuată pentru a îmbunătăți calitatea managementului companiei, pentru a identifica eventualele deficiențe ale sistemului de management. O altă opțiune este atragerea atenției investitorilor în cazul în care nu există suficient capital de lucru sau compania are sarcina de a extinde piața, deci este nevoie de fonduri suplimentare. Evaluarea afacerii poate fi efectuată atunci când se face un împrumut - este, de regulă, un punct de referință pentru luarea unei decizii cu privire la emiterea de credite de către o bancă.

Evaluarea afacerii

Ce tipuri de costuri sunt implicate în evaluarea întreprinderilor? Ce principii sunt cele mai frecvent utilizate aici? Principalele tipuri de valori care se aplică evaluării întreprinderilor sunt piața și investițiile. Potrivit unor experți, având în vedere posibilitatea de a cumpăra o întreprindere, este recomandabil ca partenerul să se concentreze pe a doua direcție în analizarea perspectivelor relevante. De obicei prețul pieței pentru afaceri - un indicator care nu reflectă întotdeauna potențialul de dezvoltare a întreprinderii fără ambiguitate. Dar dacă vorbim despre identificarea acesteia, principiile cheie ale calculului cifrelor corecte pot fi bazate pe:

- pe compararea indicatorilor disponibili cu cei care sunt tipici pentru alți participanți pe piață;

- pe studierea avantajelor competitive ale afacerilor;

- viziunea subiectivă a evaluatorilor;

- privind studiul influenței factorilor externi.

Dacă este vorba de determinarea valorii investiției unei întreprinderi, pot fi aplicate aceleași principii, dar în plus față de ele este permisă și implicarea unui număr de alți:

- modelarea comportamentului subiecților implicați în afaceri (influența factorilor);

- calculul rentabilității (creșterea valorii de piață în timp).

Indicatorii specifici de valoare pot satisface un potențial cumpărător al unei afaceri sau al unui investitor, în funcție de dimensiunea așteptată a investițiilor în afacere și care sunt perspectivele pentru amortizarea acestora. În multe cazuri, investițiile pot fi de origine de credit. Amploarea profitului posibil nu trebuie doar să fie diferită de zero, ci și să se asigure plata dobânzii către bancă. Instrucțiuni suplimentare în luarea deciziilor de către investitor, fără a lua în calcul indicatorii care reflectă valoarea pieței și a investiției întreprinderii, pot fi:

- stabilitatea percepută a afacerii (abilitatea de a genera venituri mult timp);

- corelarea perioadelor de rambursare cu întreprinderile competitive (poate că este mai profitabil ca un investitor să investească într-o altă firmă, iar cumpărătorul - să-l cumpere);

- nivel de încredere între parteneri.

Aceste criterii pot fi foarte subiective. Prin urmare, în practica de afaceri, valoarea pieței și a investiției unei întreprinderi - parametri, deși importante, dar nu întotdeauna printre cele cheie.

Un alt factor posibil este costul tipuri de muncă, legate de evaluarea afacerii pentru investiții sau o eventuală achiziție. În cazul în care ancheta întreprindere poate fi însoțită de investiții semnificative, care nu implică profituri reale (de exemplu, accesul la experți externi, auditori și analiști), este posibil ca un investitor sau potențial cumpărător de afaceri ar prefera să nu să se ocupe de o anumită companie.

Evaluarea imobilului

Va fi util să studiem ce sunt tipurile de valori imobiliare și, de asemenea, care sunt abordările pentru a le evalua. Dar înainte - ca și în cazul afacerilor - vom defini obiectivele urmărite de participanții la tranzacțiile civile de tipul respectiv. Necesitatea de a examina tipurile de valori ale bunurilor imobile, precum și de a contacta serviciile unui evaluator, apar în următoarele cazuri principale:

- va exista o tranzacție pentru vânzarea unui apartament, a unui birou, a unei alte structuri sau a unor spații;

- activele firmei sunt evaluate;

- se stabilește mărimea bazei de impozitare în ceea ce privește cheltuielile cu proprietatea.

Desigur, în practică, există mai multe motive pentru realizarea evaluării imobiliare. De exemplu, în unele cazuri devine necesară determinarea tipurilor de costuri estimate în plus față de procedurile principale. Sau - ca opțiune - să evalueze proprietatea în vederea transferului acesteia la nevoile publice.

Evaluarea bunurilor imobile

Mai sus am observat că principalele tipuri de valori ale întreprinderii sunt piața și investițiile. În ceea ce privește bunurile imobile, pot fi investigați aceiași parametri, dar, de regulă, în plus, există și alții. Anume - valoarea cadastrală și de asigurare a obiectului. În mai multe cazuri, lichidarea este, de asemenea, determinată. Caracteristicile determinării valorii pieței și a investiției pe care am considerat-o deja mai sus. În cazul bunurilor imobile, principiile și metodologiile generale în forma lor sunt, în general, similare cu cele utilizate în evaluarea afacerilor. Numai acestea sunt utilizate cu o mai mare adaptabilitate la specificul pieței relevante, „concurența“ se înlocuiește cu „stat“ (nivel de reparații, materiale de finisare și calitate, etc ...), „Marja“ - cele așteptate „creșterea costurilor“.

Să studiem acum cum se efectuează calculul cifrelor pentru valorile cadastrale, de asigurare și de lichidare. Toți au o anumită specificitate. Fiecare tip de valoare determinată a celor de mai sus se caracterizează prin caracteristici în aspectul metodelor de evaluare. Luați în considerare.

Când este vorba de valoarea cadastrală a proprietății, evaluatorul ia ca bază metodologia reflectată în sursele legislative relevante, Ministerul de Finanțe recomandărilor și alte agenții responsabile pentru utilizarea practică a datelor relevante cu privire la locuințe. În unele cazuri, pot fi implicate și criteriile tipice pentru determinarea valorii de piață a unui obiect. Pot studia diverse documentația tehnică.

Dacă sarcina este de a determina valoarea de asigurare a bunurilor imobile, atunci în acest caz, de regulă, evaluatorul este ghidat în primul rând prin metode de piață, dar cu o modificare a conținutului real al tranzacției de cumpărare și de vânzare. De exemplu, dacă o persoană cumpără un apartament pe o ipotecă, numai valoarea creditului poate fi inclusă în valoarea de asigurare. Și în acest caz, baza corespunzătoare pentru calcularea sumei contractului cu asigurătorii poate fi mai mică decât dacă valoarea de piață a apartamentului a fost luată ca bază pentru bază.

Ipoteca este un exemplu al unui segment de piață în care valoarea de lichidare a unui obiect este practic semnificativă pentru subiecții tranzacțiilor de drept civil. În cazul în care, de exemplu, o persoană fizică sau o organizație nu este în măsură să îndeplinească condițiile pentru plata unui împrumut, banca este probabil să decidă asupra vânzării de bunuri în gaj. Chiar înainte de semnarea tranzacției de împrumut, instituția financiară ar putea dori să analizeze perspectivele pentru componenta de lichidare a proiectului.

Observăm, totuși, că unii experți consideră că este impropriu utilizarea termenului "valoare de lichidare" în ceea ce privește tranzacțiile imobiliare atunci când interacționează cu băncile. Faptul că implicit a contractului de ipotecă nu implică în mod necesar un apartament de tranziție în proprietatea băncii - aceasta este doar o măsură provizorie pe împrumut. În timp ce valoarea de revânzare pură presupune calcularea prețului la care proprietarul obiectului (de exemplu, de afaceri) va fi capabil să-și vândă proprietatea lor (de exemplu, din cauza falimentului întreprinderii). Prin urmare, utilizați termenul în cauză, în ceea ce privește bunurile imobile, ar trebui să fie atent.

Valoare - valoarea este constantă?

Mulți economiști moderni cred că nu. Dacă, desigur, vorbim despre o economie de piață, unde există un mecanism de formare liberă a prețurilor, bazat pe cerere și ofertă. Indiferent de tipurile de valori ale mărfurilor, fiecare dintre ele este o valoare neconstantă, un punct de referință aproximativ care poate fi utilizat de părțile la o tranzacție la un anumit moment în timp. Există, desigur, industrii unde volatilitatea indicatorilor relevanți este minimă - de exemplu, segmentele de piață în care ordinele de stat sunt dominante. Dar aceasta este mai degrabă o excepție. Abilitatea de a naviga într-un mediu volatil de valori este unul dintre cele mai importante avantaje competitive ale oricărei afaceri moderne.