Cum de a schimba un apartament pentru un apartament? Ordonanța de procedură și executarea documentelor

Schimbul de bunuri imobiliare nu este cel mai simplu și mai convenabil mod de a schimba și de a îmbunătăți condițiile de locuit. Și totuși, întrebarea cum să schimbe un apartament pentru un apartament va fi întotdeauna relevantă. Un astfel de plan, în versiunea alternativă a acestuia, implică o mutare mult mai rapidă într-un loc nou, iar dificultatea participanților la pregătirea și finalizarea tranzacției este mult mai mică. Există o varietate de posibilități și multe modalități de schimbare a unui apartament pentru un apartament. Probabil, nu există experți imobiliari care să nu discute și să clasifice fiecare caz. Acest articol va furniza o listă a pachetului obișnuit de documente, care va trebui să colecteze înainte de a vă schimba un apartament pentru un apartament.

Motive pentru schimb și scopuri

puteți enumera o lungă listă de motive pentru partajare, și toate acestea cu o mare forță a încuraja indivizii să facă schimb de proprietatea lor, schimbarea a devenit deja reședința obișnuită. Și pentru că au existat multe moduri de a schimba un apartament pentru un apartament, în funcție de condițiile din fiecare caz în parte. Schimbul are atât avantaje, cât și dezavantaje. Cea mai frecventă cauză a unui schimb de proprietate este necesitatea de a îmbunătăți condițiile de locuit, și anume extinderea spațiului de locuit (de exemplu, completat cu familia are nevoie sau au nevoie de mai mult confort în sus), iar apoi se uită varianta în care există o oportunitate de a face schimb de propria lor proprietate.

Schimbul de apartament pentru un apartament, potrivit agentilor imobiliari, poate fi necesar pentru un amendament situația financiară, atunci când un spațiu de locuit mare este schimbat pentru unul mai mic, cu o plată suplimentară. În acest caz, locul de trai este păstrat, iar fondurile sunt disponibile pentru a îmbunătăți calitatea acestei vieți. Dar, mult mai des, în ultima vreme există cazuri de contrariu - păstrând în același timp bunuri imobile, oamenii schimbă un apartament pentru un apartament de la mai puțin la mare, adăugând spațiu sub formă de metri pătrați suplimentari. Nu mai rar, un apartament mare este schimbat pentru două mai mici dacă familia decide să plece. Acest lucru se întâmplă cu divorțurile, care sunt acum foarte multe, cu secțiune a moștenirii sau reinstalarea copiilor adulți într-o locuință separată. De exemplu, schimbul de apartament cu o cameră pentru o cameră este mai puțin comun. Aici, motivul poate fi schimbarea zonei într-o mai prestigioasă sau serie de case cu un aspect mai convenabil.

opțiuni

În timpul perioadei sovietice, apartamentele practic nu erau vândute, deoarece aproape toate erau, după cum se spune, în proprietate municipală. Deoarece o astfel de tranzacție cu bunuri imobiliare, ca schimb, a predominat. Apoi echivalentul nu a fost neobișnuit, mai ales atunci când s-au mutat, când orașul a fost schimbat apartamente pentru oraș. De obicei, acest lucru se întâmplă atunci când vă schimbați locul de muncă, când schimbați circumstanțele vieții. Schimbul pe distanțe lungi a fost o salvare a baghetelor, deși a fost nevoie de mult timp și efort. Și acum nu scutește căutările cumpărătorului în propriul său oraș, căutarea unui apartament în altcineva. Și numai bun agentie imobiliara ajută oamenii în aceste probleme. Un astfel de schimb este, de obicei, realizat prin vânzarea și achiziționarea ulterioară. Există, de asemenea, oferte alternative, precum și schimbul direct al unui apartament (locuință secundară), dar mult mai rar. Aceste trei opțiuni sunt utilizate de agenții imobiliare cel mai des.

Prima opțiune este cea mai simplă, de aceea este cea mai des utilizată. În cazul în care proprietarul apartamentului are o experiență suficientă în domeniul imobiliar, un agent imobiliar profesionist, el nu poate fi în măsură să. În acest caz, procesul este împărțit în două operațiuni: căutarea unui cumpărător și vânzarea apartamentului acestuia, în timp ce se urmăresc simultan noua locuință, corespunzătoare tuturor revendicărilor. Cu un schimb direct fără un agent imobiliar, o persoană obișnuită este puțin probabil să facă față. Aici, un agent imobiliar are nevoie de suficientă experiență care să poată schimba atât apartamente privatizate, cât și apartamente ne-privatizate. Dificultăți apar din faptul că cei care doresc să trăiască sunt întotdeauna de mai multe ori mai multe șanse de a vinde decât cei care doresc să facă schimb. Un pic mai mult decât cei care doresc să facă un schimb de apartamente pentru un apartament cu cost suplimentar.

riscuri

Și totuși, alegerea rămâne extrem de îngustă pentru fiecare dintre părțile la tranzacție. Tranzacția alternativă este efectuată numai de agenții imobiliari cu experiență, deoarece riscurile financiare pentru participanți sunt foarte ridicate. Cumpărătorul apartamentului dă un avans, iar vânzătorul de locuințe face egeul apartamentului, pe care se presupune că îl cumpără. Astfel, prețul apartamentelor este fixat și se confirmă gravitatea intențiilor (după efectuarea unei plăți în avans este dificilă refuzarea tranzacției).

Instabilitatea situației financiare din țară creează riscuri speciale pentru cei care schimbă un apartament prin vânzare și cumpărare ulterioară. În special se referă la persoanele care au decis să facă un schimb de apartament pentru un apartament cu cost suplimentar. Orice număr de astfel de cazuri, când un salt brusc al prețurilor a prins oamenii după ce le-au vândut apartamentul vechi și înainte de a cumpăra unul nou. Nu sunt suficienți bani, dar nu există unde să trăiești. Tranzacție alternativă exclude acest risc. Există un alt mod, a încercat de către agenții imobiliari din capitală și a folosit destul de des, atunci când schimbul de apartamente de la Moscova.

Trade-in

Această metodă se numește Trade-in, în care clientul care schimbă locuințele se deplasează rapid într-o clădire nouă, iar pe factura sa se acceptă vechiul său apartament. În prezent, în capitală, această metodă este destul de solicitată. Metoda este convenabilă și rapidă - toată tranzacția durează trei zile până la finalizare. Desigur, piața secundară este dominată de numărul de tranzacții, dar tot mai mulți oameni doresc să facă schimb casa veche la noua clădire, și se practică din ce în ce în acest fel pentru tine de a face un schimb profitabil chiar și un apartament cu 1 cameră în prima cameră.

Renovarea Moscovei se mișcă acum în aceeași direcție. Există, de asemenea, un schimb cu utilizarea plăților suplimentare din capitalul de maternitate, iar până în prezent, o astfel de tranzacție nu este deloc exotică. Un serviciu similar se află pe lista oricărei agenții imobiliare care respectă respectul de sine. Schimbul de apartamente de la Moscova este reprezentat în mare măsură de tranzacțiile cu capitalul mamă (dar acest lucru se poate face dacă copilul care deține fondurile a atins deja vârsta de trei ani).

Schimbați cu un credit ipotecar

Întrebări privind schimbul unui apartament care se află într-o ipotecă, se ridică destul de des. Acesta este un alt tip de lucru destul de complicat cu bunurile imobile, iar în timp devine mai frecvent, deoarece o proporție foarte mare de apartamente sunt cumpărate pe credit. Această operațiune necesită nu numai aprobarea, ci și implicarea directă a băncii care a împrumutat pentru achiziționarea de locuințe.

Partea tehnică a acestei înțelegeri este că nu există unul, ci două contracte la un moment dat: unul este de vânzare, iar al doilea este pentru cumpărare. Cumpărătorul, atunci când vinde un apartament, trebuie să plătească datoriile băncii în locul vânzătorului sau obligațiile de datorii sunt transferate către acesta. Ultimele bănci fac mai mult decât cu răbdare. În plus, se impune o sarcină în apartament în același timp cu reînregistrarea, iar acest lucru nu va permite în viitor viitorului proprietar să vândă această proprietate înainte de decontarea integrală a datoriei.

Schimbul cu proprietatea municipală

O altă variantă este schimbul apartamentului propriu pentru unul municipal, și invers. Este necesar să spunem că o mare parte a proprietății, chiar și în capitale, nu a devenit încă proprietate privată, iar în fondurile municipale există o mulțime de proprietăți municipale. Aceasta, desigur, nu înseamnă că un astfel de apartament nu poate fi schimbat. Toți cetățenii țării au același drept de a pretinde cele mai bune condiții de viață. Puteți schimba zona sau extinde spațiul de locuit, dar singura modalitate de a face acest lucru este de a schimba un apartament pentru unul nou.

Metodele de cumpărare și de vânzare aici nu pot funcționa. Chiar și schimbul în acest caz va fi destul de dificil în comparație cu apartamentele privatizate. O mulțime de lucrări trebuie să fie colectate de către proprietarul locuințelor municipale, iar proprietarul privatizatului nu va beneficia aproape de nici un beneficiu din schimb. Contractul de schimb de apartamente este susținut de contractul de angajare socială, care reglementează șederea într-un apartament municipal, iar proprietarul unui spațiu de locuit privat va trebui să-l reînnoiască. Iar proprietarul apartamentului comunal devine unul nou în deplină proprietate. Care doresc să schimbe condițiile de viață proprietarii apartamentelor lor pot alege modul de mulți enumerate, care este folosit pentru a face schimb de un apartament mai mare la mai mic, mizând pe o taxă sau aplică contractul de vânzare, contractele de schimb și altele asemenea. Condiții de viață într-un apartament municipale sunt în condiții complet diferite - există doar un schimb. Multe locuințe privatizate privați, iar apoi sunt deja vândute și schimbate, deci este mai ușor și mai profitabil.

Taxa și pachetul de documente

Și unul dintre cele mai importante aspecte ale schimbului de apartamente este impozitarea. Codul Fiscal nu este reglementată de un impozit pe schimbul direct de apartamente, dar Codul civil, articolul 567 spune că acordul de schimb are loc la normele fiscale aceleași ca și cumpărarea și vânzarea. Se transferă proprietatea părții recunoscute ca vânzător, iar cealaltă parte - cumpărător, ci pentru că plata taxei pentru fiecare dintre apartamente vor fi numărate pe un fel de cost cu o schimbare de locuințe, care se reflectă în contractul de barter. Taxa nu este percepută pentru o schimbare decât dacă apartamentul este deținut de proprietar pentru mai mult de trei ani.

Despre pachetul de documente este indicat cel mai bine de lista de conținut:

1. Documente care determină proprietatea asupra spațiului de locuit.

2. Pașaportul cadastral.

3. O copie a contului personal și un extras din casa.

4. Valoarea documentului de evaluare a apartamentului după evaluarea proprietății.

5. Documente de identitate (certificate de naștere și pașapoarte ale rezidenților).

6. Certificate de divorț sau căsătorie (dacă bunul a fost dobândit înainte de divorț, pentru tranzacție aveți nevoie de consimțământul scris al foștilor soți).

7. Certificatul departamentului de tutelă a minorilor (dacă cei din spațiul de locuit sunt înregistrați sau au acțiuni).

garanții

Tranzacțiile care implică schimbul de proprietăți între altele sunt întotdeauna mai complexe decât vânzările și achizițiile obișnuite. Această procedură va necesita cu siguranță o abordare profesională, dar chiar și în acest caz există anumite riscuri. O mulțime de timp se pierde și se depun mult mai mult efort.

Numai atragerea serviciilor unui agent imobiliar competent economisește într-un fel un timp și nervi. Există riscuri speciale în verificarea documentelor. Un specialist dintr-o agenție imobiliară va fi capabil să prevină cel puțin aceste probleme legate de schimbul de locuințe secundare. La urma urmei, este probabil să se schimbe mai mulți proprietari și, prin urmare, există un pericol recunoașterea tranzacției ca nevalabilă, dacă drepturile cuiva au fost încălcate.

Distanțe lungi

În special, riscul se referă la tranzacțiile la distanță, chiar dacă un apartament este schimbat pentru o suburbie. Acest lucru și într-un oraș, sarcina este destul de dificilă, deoarece este cel mai dificil tip de operațiuni cu locuințe. Dar aici proprietarii și obiecte separate unul de altul pur punct de vedere geografic și în diferite locuri ale practicii de tranzacții imobiliare este diferită și bine, în cazul în care pur și simplu net diferit, dar nu în mod drastic.

Dar există o ultimă opțiune, care afectează serios rezultatul final al acestei întreprinderi. Organizarea unor astfel de tranzacții este extrem de dificilă. Cele mai simple întrebări cu un permis de ședere și un extras, cu eliberarea fizică a unui apartament, pot fi rezolvate chiar și prin acord, nu este atât de simplu. Dar aproape întotdeauna se întâmplă sarcini mult mai dificile.

Schimb direct și alternativ

Există două modalități principale de a schimba apartamentele între orașe - în tehnologii directe și alternative. Schimb direct este cunoscut din perioada sovietică și este realizată de un interes reciproc al părților, care este, de exemplu, locuitorii din Moscova care doresc să se mute în Ryazan, Ryazan trebuie să găsească dispuși să se mute în capitală, și, astfel încât camerele să îndeplinească dorințele ambelor părți. Cel mai dificil lucru este să găsești opțiuni. Toate metodele de căutare existente nu sunt suficient de eficiente, chiar și pe Internet. Prin urmare, numai prima etapă a schimbului durează adesea de ani de zile. Cea de-a doua cale este o contra-cumpărare (alternativă). Aceasta este o variantă de natură a pieței care oferă o mare probabilitate de tranzacție de succes. Linia de jos este că mai întâi trebuie să vinzi un apartament la Moscova și apoi să cumperi în Ryazan.

Schimbul are loc prin finantare directa, ci pentru că va merge o calitate mai rapidă și mai mare, cu toate că fără anumite dificultăți și nu se poate face (la momentul achiziției de locuințe noi, în cazul în care vechi a trebuie să fie eliberat, de exemplu, sau perepropiska). Unul dintre cele mai importante puncte - legătura între timp a tuturor etapelor tranzacției, care trebuie să fie pregătite astfel încât niciunul dintre etapele sale nu au avut întârzieri. De asemenea, punctul cheie este efectuarea calculelor. Cel mai adesea (și aceasta este cea mai bună opțiune), se folosește o celulă bancară. Întreaga sumă este destinată pentru cumpărarea unui apartament în ziua semnării documentelor, iar contractul este pus într-o celulă în care vânzătorul primește acces numai după înregistrarea de stat a contractului, după care acesta devine automat proprietarul zonei rezidențiale.