Imobiliar complex - aceasta este ce? Concept, tipuri

Conceptul de "complex de proprietăți" este utilizat în diferite ramuri ale economiei și dreptului. Se consideră un set de obiecte interconectate, mobile și imobile, utilizate ca o singură unitate cu scop general. În mod tradițional, există două tipuri de complexe de proprietăți: condominiums și întreprinderi. Să luăm în considerare caracteristicile lor.

companie

Acest termen este utilizat în legislația internă pentru a se referi la o anumită categorie de persoane juridice care acționează ca subiecți ai relațiilor de drept civil.

Între timp, în contextul fluctuației normale a proprietății, întreprinderile sunt tratate ca obiecte, nu persoane juridice. Cu toate acestea, ele nu sunt un lucru sau chiar un simplu set de ei, și complexul de proprietate, care este format din bunuri imobile (clădiri, site-uri de teren), obiecte personale (materii prime, utilaje, echipamente, produse finite), obligațiile și drepturile (exclusive din acest număr).

În unele țări clientela este, de asemenea, inclusă în complexul de proprietăți. Acest cuvânt denotă legături economice stabile cu consumatorii, care au o importanță deosebită în economia de piață.

În consecință, întreprinderea de exploatare ca complex de proprietate are, de regulă, o valoare care depășește prețul agregat al activelor nete sau al proprietății disponibile.

Caracteristicile cifrei de afaceri

Subiectul, având îndatoriri și drepturi în pentru bunurile complex, este o entitate juridică (sau alt proprietar) și nu o proprietate. În consecință, în cadrul întreprinderii (ca obiect) legea înțelege, în primul rând, proprietatea organizațiilor unitare. Între timp, o parte a complexului de proprietăți poate acționa ca un obiect independent al cifrei de afaceri. Aceasta poate fi, de exemplu, echipamentul de atelier. De asemenea, obiectul este unitatea de producție, care nu are personalitate juridică civilă. Exemplele sunt un mic magazin, un hotel, o cafenea, etc.

Cand inchiriati, ipotecare, de vânzare complexe de proprietate de acest tip, sau comit alte tranzacții cu ei proprietarul în transferurile contractuale către cealaltă parte nu numai obiecte mobile și imobile incluse în compoziția lor, dar, de asemenea, îndatoririle și drepturile aferente, precum și clientela. Deoarece proprietarul în același timp poate acționa ca un antreprenor și o organizație comercială.

Caracteristicile statutului juridic

O întreprindere ca complex de proprietate nu trebuie să includă neapărat obiecte imobile (structuri, terenuri etc.). Este recunoscută de bunurile imobile nu prin natura lor, ci datorită prezenței în lege a unei indicații în acest sens.

Specificitatea statutului juridic constă nu numai în necesitatea înregistrării de stat a tranzacțiilor, ci și în faptul că acest complex de proprietăți include nu numai lucruri, ci și drepturi, îndatoriri și alte obiecte necorporale. Prețul total determină valoarea sa în cadrul cifrei de afaceri, determină oportunitatea încheierii tranzacțiilor cu aceasta.

Condo

Acest concept are rădăcini latine. Într-o traducere literală, un condominiu înseamnă o proprietate comună. Ei consideră un complex de terenuri și proprietăți - un teren și o clădire rezidențială situată pe acesta. În acest caz, spațiile individuale ale acestei structuri trebuie să fie în proprietate privată sau publică a anumitor proprietari, iar celelalte părți sunt proprietatea lor comună.

Crearea acestor complexe de proprietate apare, de regulă, în timpul privatizării în clădirile cu apartamente. Proprietarii de apartamente individuale trebuie să împartă elemente comune cu vecinii: ascensoare, scari, subsoluri, mansarde, instalatii sanitare, echipamente electrice și alte destinate pentru întreținerea clădirii, zona locală.

restricţii

O caracteristică specifică a regimului juridic al complexelor funciare este incapacitatea proprietarului unei locuințe de a-și înstrăina partea în proprietate comună, în afară de dreptul de proprietate asupra unui spațiu de locuit. Pentru a face exact opusul, este, de asemenea, imposibil. În consecință, legea inextricabil conectează dreptul de proprietate asupra locuințelor cu o pondere în dreptul la proprietatea comună a casei.

Dificultăți în punerea în practică a dispozițiilor

Condominii care urmează să fie utilizate pentru a rezolva problema asociată cu dreptul de proprietate asupra echipamentelor și elementele comune ale MCD (bloc) pentru privatizare prin apartamente individuale, iar în unele cazuri, iar camerele au fost clasificate ca proprietate separată.

Potrivit multor avocați, această abordare nu poate fi considerată de succes. Faptul este că încăperile și apartamentele indicate nu erau destinate utilizării independente, deoarece erau strâns legate între ele și cu alte elemente ale structurii. Ignorarea acestei circumstanțe a determinat necesitatea de a defini un regim special pentru echipamente și părți comune ale clădirii, echivalat cu obiectele de proprietate comună a tuturor proprietarilor de locuințe. Ca urmare, funcționarea și gestionarea complexului funciar și de proprietate se realizează prin HOA (un parteneriat între proprietari).

În acest caz, structura în sine a încetat să mai fie un singur obiect imobiliar. Mai mult, de fapt, părțile generale ale acesteia au încetat să mai fie lucruri independente, deoarece erau lipsite de capacitatea lor de a lucra independent de locurile de locuit deservite de ei. În practică, proprietarii de apartamente nu manifestă un interes serios în menținerea stării corespunzătoare și gestionarea complexului de proprietăți. Toate eforturile proprietarilor se concentrează pe exploatarea propriei "celule".

Cu toate acestea, în cazul în care unul dintre proprietari nu deține o cotă în dreptul de proprietate comună (de exemplu, scări sau porți), pur și simplu nu va putea să utilizeze spațiile obișnuite care îi aparțin.

O abordare alternativă a problemei

În unele țări, clădirile de apartamente sunt recunoscute ca indivizibile în sensul legal al lucrurilor și, prin urmare, acționează ca obiecte de proprietate comună. Rezidenții, în acest caz, primesc pentru utilizare în cota lor de locuințe și în aceeași proporție suportă costurile de asigurare a stării corespunzătoare a structurii în ansamblu.

Această abordare simplifică în mod semnificativ situația, deoarece elimină necesitatea de a crea condominiums și condominiums. Chiriasii, la rândul lor, devin direct interesați de întreținerea corespunzătoare a casei și nu doar de spațiul lor de locuit. În legislația internă, din păcate, această decizie nu a fost percepută.

În legislația austriacă, această abordare se numește "proprietate imobiliară". Într-o serie de alte țări, este, de asemenea, cunoscut sub numele de "proprietate pe etaje". Principalul dezavantaj al acestei abordări este că, pentru cel mai important lucru și accesoriile sale, strâns legate între ele, se stabilește un regim diferit. Drept urmare, un singur obiect imobiliar în natura sa juridică încetează să mai existe.

Principiul superficiilor solo cedit

Unii avocați propun recunoașterea ca un singur obiect, adică un complex de proprietăți, un sit și o clădire care se află pe el pentru a asigura unitatea de soartă x.

Această abordare se bazează pe o neînțelegere a principiului potrivit căruia totul de pe pământ aparține proprietarului său (superficies solo cedit). În dreptul roman, în detrimentul acesteia, drepturile proprietarului față de obiecte diferite au fost unificate, deși au fost strâns legate ca principalul lucru.

Între timp, recunoașterea acestui principiu în legislația modernă ar restrânge substanțial drepturile subiecților. De exemplu, ar fi imposibil să se construiască o structură pe un site aparținând unei alte persoane. Abandonul de superficie solo cedit a avut loc în unele țări din Europa de Est. La un moment dat au luat calea socialistă, însă proprietatea privată totală nu a fost exclusă din relațiile civile.

Complexe tehnologice de proprietate

Dezvoltarea economiei conduce la apariția unor noi obiecte de circulație civilă. Acestea includ, în special, complexe tehnologice, inclusiv conducte de gaz cu stații de distribuție și alte echipamente, rafinării de țiței etc.

Astfel de complexe diferă de întreprinderi prin faptul că ele conțin doar lucruri, nu îndatoriri și drepturi. În același timp, elementele care formează setul sunt foarte eterogene. Printre acestea, în special, terenuri, clădiri legate de proprietăți imobiliare, precum și echipamente care constituie un obiect mobil. Cu toate acestea, toate elementele sunt unite printr-o singură întâlnire. Acest lucru face ca acestea să fie folositoare ca obiect de cifră indivizibilă.

Fonduri mutuale

Fondurile mutuale sunt, de asemenea, considerate de legislație drept complexe de proprietate. Fondurile mutuale se află în gestionarea încrederii societăților pe acțiuni special create în acest scop.

Fonduri mutuale sunt proprietăți, reprezentate în principal sub formă de numerar. Acesta este în proprietate comună cu entitățile care au înființat conducerea administrării încrederii și au primit acțiuni de investiții de la societatea de administrare (MC). Proprietarii acestor valori mobiliare pot solicita Regatului Unit să rezilieze contractul și să plătească venituri, și anume răscumpărarea unităților. În funcție de natura fondului mutual, o cerință care poate fi prezentat în orice moment (piscina in aer liber), în termenul stabilit în contract (interval) sau doar la sfârșitul perioadei a acordului (închis).

În ultimul caz, proprietarii unităților pot contribui nu numai la bani, ci și la alte bunuri. De aceea fondurile mutuale închise pot fi considerate complexe de proprietate în sensul literal.

Spre deosebire de proprietarii obișnuiți, entitățile care dețin acțiuni nu pot solicita o secțiune a fondului sau nu își pot împărți partea din acesta. Aceștia nu sunt înzestrați cu dreptul preemptiv de a cumpăra acțiuni care aparțin altor participanți.

Ca un complex fond mutual proprietate este diferită în faptul că co-proprietari - co-proprietari - un transfer obligatoriu proprietatea lor la gestionarea încrederii organizației comerciale specializate, și în schimb primesc titluri de valoare. Fondul acționează ca obiect al acordului, încheiat cu Codul penal.

Conținutul dreptului la complexe de proprietate

Dacă "complexitatea" constă în realizarea drepturilor cu privire la proprietate, atunci este vorba de gestionarea obiectului de cifră de afaceri. Ce se înțelege prin aceasta?

Dacă dreptul de a administra proprietatea este legat de punerea în aplicare a puterile proprietarului, atunci, prin urmare, constă în luarea unei decizii privind deținerea, eliminarea și utilizarea. Unii avocați nu disting obiectele de proprietate în funcție de natura complexității lor. Cu toate acestea, ei cred că dreptul la acestea este tocmai posibilitatea de gestionare. Aceasta înseamnă că, dacă complexitatea constă în combinarea elementelor diferite într-un întreg, de exemplu într-o întreprindere, apare dreptul de conducere. Este acest lucru în practică?

Desigur, subiectul are anumite drepturi asupra proprietății incluse în complex. Discursul, în special, privind proprietatea, alte drepturi de proprietate, inclusiv obligațiile etc.,

Realizarea posibilităților legale poate fi realizată independent de alte elemente ale complexului. De exemplu, la prezentarea dreptului de revendicare. Realizați drepturile pot fi și cu măsurarea acestora în total. De exemplu, atunci când transferați proprietatea unei întreprinderi reorganizate sau a unui cetățean incompetent în administrarea încrederii. Cu toate acestea, în orice caz, exercitarea competențelor diferă în funcție de nevoile specifice ale subiectului, natura obiectului și baza pentru apariția posibilităților legale.

Dacă luăm în considerare esența dreptului în baza contractului de administrare a încrederii, putem concluziona că orice proprietate trebuie gestionată. Această activitate este redusă la punerea în aplicare de către subiect a măsurilor de utilizare, deținere sau eliminare a obiectului.

În transferul drepturilor la complex pentru perioada stipulată de părți există relații obligatorii. În final (nelimitat) furnizarea de proprietate asupra îndeplinirii condițiilor participanților de contract sau angajament unilateral achiziționarea de lucruri, dreptul de a controla devine absolută.

concluzie

Formulate de către legiuitor și consacrat în regulamentele modele complexe apar pe diferite motive. Dacă noi le clasifica ca urmare a creării lor, putem distinge obiecte, inclusiv elemente diferite, și are un complex, care se manifestă în modul de control. În primul caz, se presupune că o entitate juridică civilă specifică, iar al doilea - un regim juridic special.

Dacă vorbim despre scopuri de apariție, atunci unele complexe de proprietăți sunt create pentru a realiza sarcini specifice. Un exemplu, în special, sunt întreprinderile. Ele sunt formate pentru realizarea obiectivelor de producție - ieșire, servicii, performanță. Crearea altor complexe de proprietate este legată de susținerea vieții unui cetățean sau de activitatea unei alte persoane juridice. De exemplu, această categorie include întreprinderi unitare, instituții care activează în domeniul securității sociale, organizații educaționale etc.

În ceea ce privește punerea în aplicare a regimurilor juridice în legislația internă pentru complexe de proprietate individuale stabilite reguli clare pentru alții - reglementarea normativă necesită o revizuire și ajustare, deoarece normele actuale au lacune.