Articolul 556 din Codul civil al Federației Ruse, versiunea actuală. Transferul de bunuri imobiliare

În versiunea curentă a art. 556 din Codul civil a stabilit reguli pentru punerea în aplicare a condițiilor contractului de achiziție / vânzare de bunuri imobile. Norma obligă părțile să respecte ordinea de transfer a proprietății. Luați în considerare conținutul art. Codul civil 556 și comentariile la acesta.

Termeni generali ai condițiilor

În conformitate cu articolul 556 alineatul 1 din Codul civil, transferul de bunuri imobiliare se efectuează în conformitate cu un document semnat de părți. După livrarea proprietății și înregistrarea acestei lucrări, obligația de a transfera obiectul este recunoscută ca fiind îndeplinită. Ca un astfel de document, de regulă, se utilizează un act de transfer.

În art. 556 din Codul civil al Federației Ruse stipulează că, în cazul în care o parte din tranzacție se sustrage de la semnarea documentului, se va considera că a refuzat să-și îndeplinească obligația.

explicații

În paragraful 1 al primului paragraf al art. 556 din Codul civil al Federației Ruse există o dispoziție obligatorie, conform căreia obligația de a furniza obiectul este recunoscută ca fiind încheiată după transferul către cumpărător și înregistrarea documentului relevant de către părțile la tranzacție. În acest caz, plecând de la prevederile alin. 2, pct. 1 224 din Cod, lucrarea este recunoscută ca fiind înmânată la momentul primirii în posesia efectivă a dobânditorului sau a persoanei pe care o numește.

Între timp, legea sau contractul pot prevedea o altă condiție. De exemplu, dacă în momentul încheierii acordului de înstrăinare proprietatea este deja în posesia legală a dobânditorului, atunci acesta este recunoscut drept transferat înainte de semnarea documentului. Această abordare este de asemenea folosită de instanțele în litigii.

excepții

În baza prevederilor Legii federale nr. 159, care reglementează particularitățile de înstrăinare a obiectelor care sunt proprietate statală sau municipală și care sunt închiriate de reprezentanți ai întreprinderilor mijlocii și mici, părțile semnează un document special privind transferul acestora în modul prevăzut de art. 556 Codul civil nu este obligatoriu.

Participanții la tranzacție pot stabili independent o procedură diferită pentru furnizarea de bunuri imobile. De exemplu, în practica de arbitraj, există situații în care instanțele confirmă îndeplinirea corectă a obligațiilor care decurg din transferul obiectului, atunci când, de fapt, el a fost anterior transferate cumpărătorului contractului de leasing și contractul de vânzare conținea o referire la faptul că el are puterea de a transfera actul.

Specificitatea aplicării normei

Articolul 556 din Codul civil este considerat o normă specială în raport cu regula stabilită la paragraful 1 al art. 224. Pe baza acesteia nu este necesară confirmarea obligatorie a livrării obiectului către dobânditor.

Spre deosebire de regula stabilită de art. 224, obligația prevăzută la articolul 556 din Codul civil al Federației Ruse este considerată îndeplinită dacă există două fapte. Primul este predarea proprietății părții la tranzacție, cea de-a doua este înregistrarea de către participanți a unui document special care confirmă transferul.

În opinia avocaților, consolidarea acestor cerințe în articolul 556 din Codul civil este destul de logică și justificată, ținând cont de particularitățile regulamentului reglementar al cifrei de afaceri a imobilului în sistemul relațiilor de drept civil.

înregistrarea de stat

În temeiul dispozițiilor alineatului (1) 131 articole GK, deținerea, totuși, ca și alte drepturi de proprietate asupra imobilelor, limitarea, originea, rezilierea și transferul trebuie să fie înregistrate. În plus, în tranzacțiile cu astfel de obiecte, se aplică regulile clauzei 2 223 a regulii. Potrivit acestuia, dacă înstrăinarea proprietății este supusă înregistrării de stat, cumpărătorul va primi titlul la proprietate numai după punerea în aplicare a acestei proceduri. Acest lucru este confirmat de un document special eliberat de organismul autorizat.

Gosregistratsya acționează ca act juridic al recunoașterii și confirmării apariției, transferului, restricționării sau încetării drepturilor asupra bunurilor imobile. Ținând seama de particularitățile regimului juridic al acestor facilități, se pare că documentul emis de organismul autorizat va fi dovada faptului că bunul a fost livrat.

Din aceasta rezultă că dovada transferului de proprietate și, prin urmare, îndeplinirea obligației în cadrul tranzacției nu poate fi furnizarea cheilor cumpărătorului la apartament.

Răspunderea părților

După cum se prevede la articolul 556 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul în care unul dintre participanți se abate de la documentul de transfer, acțiunile sale vor fi considerate ca refuzul de a îndeplini condițiile tranzacției. În consecință, apariția unor consecințe negative pentru el este probabilă. Astfel, dobânditorul poate solicita transferul obiectului sau compensarea pierderilor suferite în legătură cu acțiunile necorespunzătoare ale vânzătorului. Dacă partea care evită este cumpărătorul, atunci proprietarul are dreptul să-l oblige să accepte bunurile imobile sau să se retragă unilateral din tranzacție.

În plus, părțile la tratat pot aplica sancțiuni reciproce pentru neîndeplinirea sau neîndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor. În special, una dintre ele este o pedeapsă.

Puncte importante

Este necesar să se ia în considerare, atunci proiectul documentului de transfer este o confirmare a faptului că trebuie îndeplinite obligațiile în ceea ce privește acordarea obiectului dobânditorului. Această procedură nu afectează transferul drepturilor de la proprietarul anterior la cel nou. Acest lucru se datorează faptului că, așa cum sa menționat mai sus, dobândirea dreptului la proprietăți imobiliare este legată de înregistrarea de stat a tranzacției.

Transferul obiectului nu constituie motive pentru introducerea informațiilor în registru. Prin urmare, aceasta poate fi făcută înainte sau după înregistrarea de stat. Baza pentru includerea informațiilor în registru este un contract sau alt document emis în modul prevăzut de lege.

Această abordare este utilizată de instanțe. De exemplu, în decizia privind unul din cazuri sa afirmat că condiția acordului privind înstrăinarea clădirii, care prevede eliberarea unui document de transfer după înregistrarea de stat a drepturilor, nu contravine punctului. 2 din 1 clauza articolului 556 din Codul civil al Federației Ruse.

Moartea bunurilor

Executarea unui act privind transferul unui obiect, conform regulilor generale, nu este un fapt esențial pentru determinarea momentului transferului riscurilor de la vânzător către cumpărător.

Conform prevederilor art. 211 din Codul civil, probabilitatea decesului accidental al instalației este suportată de proprietar, cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract. În consecință, riscurile trec la dobânditor în momentul înregistrării de către stat a drepturilor sale.

Între timp, părțile la tranzacție au dreptul să prevadă o dispoziție diferită. De exemplu, părțile pot fi de acord că riscurile să treacă la dobânditor în momentul transferului proprietății. Și, așa cum am menționat deja mai sus, poate fi efectuată indiferent de înregistrarea de stat (înainte sau după).

În concluzie

Actul de transfer este considerat document care atestă îndeplinirea obligațiilor în ceea ce privește partea furnizorului de bunuri către cumpărător. Nu poate fi considerată o bază pentru modificarea sau completarea contractului principal de vânzare. Acestea sunt, în special, aspectele referitoare la starea proprietății.

În cazul în care cumpărătorul a acceptat bunuri imobile care nu respectă condițiile tranzacției, inclusiv în cazul în care neconformitatea a fost stipulată în contract, acest fapt nu scutește pe proprietar de răspunderea pentru îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor. Această regulă este stabilită în paragraful 2 al articolului 556 din Codul civil.

Cu toate acestea, avocații vă recomandă să specificați cât mai complet posibil toate nuanțele transferului obiectului. Participanții la tranzacție, folosind prevederile Codului civil privind libertatea contractuală, au dreptul de a stabili orice condiții în cadrul legii.