Codul civil al Federației Ruse: gaj de bunuri imobile

Dezvoltarea rapidă a relațiilor de piață în Rusia a permis extinderea treptată a sferei de aplicare a unei astfel de operațiuni ca și angajamentul de imobiliar. Care este această metodă? Cum să-l aranjezi corect? Răspunsurile la aceste și la alte întrebări vor fi furnizate mai jos.

Angajarea bunurilor imobile: concept

Reformele economice se desfășoară una după alta pe teritoriul Federației Ruse. Piața devine instabilă și, prin urmare, din ce în ce mai mulți debitori nu își pot îndeplini obligațiile în timp util. În acest scenariu, orice creditor ar dori să primească cât mai multe garanții posibil. În consecință, se ridică o întrebare logică despre ce pot fi acestea pentru garanții. Cum să le aranjați și să le asigurați? Există o mulțime de opțiuni aici. Unul dintre ei ar trebui să fie spus un pic mai mult: este un angajament de imobiliare.

Angajarea bunurilor imobile este cea mai importantă procedură din sfera pieței. Aceasta ajută la stimularea activității investiționale a tuturor aspectelor antreprenoriatului. În plus, acesta protejează în mod eficient interesele creditorului. În același timp, ipoteca imobiliară este doar un instrument care ajută la satisfacerea cerințelor de bază ale creditorului.

Aproape întreaga lume civilizată a folosit mult timp și a practicat un contract de împrumut cu o garanție de proprietate imobiliară. Rusia nu este cu mult în urmă, în ciuda faptului că există o mare complexitate și o lungă durată de procesare a procedurii. În același timp, creditorii au o ipotecă foarte bună de bunuri imobiliare. Iată câteva motive:

• prețul imobiliar crește cu timpul;
• prețul bunurilor imobile este foarte ridicat și există riscul pierderii;
• bunurile imobile nu pot dispărea sau se pot pierde undeva.

Conceptul de ipotecă

Dacă vine vorba de sfera economică, atunci un împrumut garantat cu bunuri imobiliare se numește ipotecă. Există două concepte principale ale ipotecii:

• Relațiile ipotecare. Acesta este garanția imobiliară (teren, locuință, apartament etc.), al cărei scop este de a lua un împrumut de la un creditor (împrumut).
• Ipoteca ca o garanție. În acest caz, vorbim despre o ipotecă specială - un instrument de datorie care satisface drepturile creditorului de proprietate care se află sub garanție.

În prezent, în Rusia există două proiecte de lege care reglementează acțiunile cu ipoteci imobiliare. Prima lege este Legea federală "Cu privire la gajul imobiliar", a doua - legea "Cu privire la ipotecă". Ambele documente se referă la necesitatea respectării mai multor reglementări prevăzute în contractul de împrumut sau la angajare. Aceste facilități includ chiria, inadmisibilitatea de a provoca daune materiale, procedura de cumpărare și vânzare etc. Elementele principale care pot fi implicate în contractul ipotecar sunt, de asemenea, indicate. Acestea includ diferite tipuri de întreprinderi, terenuri, apartamente sau case, garaje, precum și nave (maritime sau aer).

Este de remarcat principalele caracteristici ale relațiilor juridice ipotecare. Codul civil al Federației Ruse, legea federală "Cu privire la gajul proprietății imobiliare", precum și legile privind ipotecile, evidențiază următoarele aspecte:

• Este recunoscut ca ipotecă (ca raport juridic) o garanție de proprietate.
• Împrumutul pentru sistemul ipotecar este emis pentru o perioadă bine definită - de obicei de la 15 la 35 de ani.
• Gajarea de către debitor a unei proprietăți imobiliare trebuie să existe pe tot parcursul perioadei ipotecare.
• Întregul proces de gajare a proprietății ar trebui să fie formalizat numai pe baza dreptului de securitate (Codul civil al Federației Ruse).
• Întreaga procedură ipotecară este efectuată de bănci speciale specializate în ipoteci.

Acord de garanție imobiliară

Ce ar trebui să fie inclus într-un contract de împrumut cu un gaj de bunuri imobiliare? Răspunsul la această întrebare poate fi oferit din nou numai de Codul civil rus.

Banca ipotecară va coordona cu cetățeanul un împrumut. Se completează toată documentația ipotecară necesară, inclusiv cel mai important document - un gaj de proprietate. Primul lucru de observat este subiectul documentului prezentat. Subiectul poate fi orice proprietate imobiliară, emisă legal și care corespunde tuturor elementelor din Codul civil rus. Angajarea bunurilor imobile, printre altele, implică proceduri speciale de evaluare. Vorbim despre obiectele incluse în contract, care trebuie să aibă o evaluare financiară specială. Numai din acest motiv obiectele vor fi lichide. Ultimul lucru pe care trebuie să-l observăm aici este necesitatea unei supravegheri economice constante a împrumutatului.

Imediat ce contractul este încheiat și începe să acționeze, devine imposibil să se facă modificări. O astfel de regulă stabilește "Legea gajului imobiliar", precum și un comitet de credit special. În același timp, documentul poate fi modificat ușor în timpul perioadei de procesare. Pentru a face acest lucru, trebuie să elaborați un acord special (detaliile vor fi furnizate de comitetul de credit propriu-zis).

Contractul trebuie să fie făcut în patru exemplare: pentru bancă, notar, mandatar și alte autorități de înregistrare. În final, conținutul documentului ar trebui să arate astfel:

• informații privind proprietatea care face obiectul garanției;
• evaluarea proprietății;
• termeni, prețuri, dimensiuni de performanță;
• informații despre debitor și creditor;
• informații cu privire la utilizarea ulterioară a obiectului ipotecat.

Imediat ce se încheie înregistrarea contractului, vor intra în vigoare relațiile juridice ipotecare.

Legea privind gajul sub formă de bunuri imobile

Legislația rusă de astăzi definește toate dispozițiile, reglementările și regulile necesare referitoare la sistemul colateral. Toate nuanțele sunt reglementate atât în ​​Codul civil, cât și în diferite legi și legi federale. În conformitate cu partea 4 Articolul 15 din Constituția Federației Ruse, În eventualitatea unor contradicții ale legislației rusești cu tratatele internaționale, tratatele internaționale vor fi prioritare.

Legea trebuie să conțină în mod necesar o indicație a începutului executării unei obligații. În plus, proprietatea principală care se află sub garanție trebuie menționată în mod clar. În cazul creditării ipotecare, aceasta este de obicei orice fel de bunuri care pot fi eliminate în conformitate cu legislația în vigoare. Proprietățile care aparțin grupului (comun) pot fi transferate pe cauțiune numai cu acordul tuturor proprietarilor.

Codul civil al Federației Ruse spune posibilitatea de a satisface creanțele creditorului numai printr-o hotărâre judecătorească, precum și rambursarea integrală a datoriei asupra întregii valori a garanției. De remarcat, de asemenea, că, printr-un angajament comun, recuperarea de la debitor nu poate fi efectuată decât în ​​mod judiciar. Acestea includ cazurile în care locația debitorului nu este stabilită: în acest caz, creditorul trimite un aviz instanței, iar autoritățile competente încep operațiunile de căutare.

Ultimul lucru pe care merită menționat aici este posibilitatea unui proces pentru ambele părți ale tratatului. Motivele pot fi foarte diferite aici: de exemplu, dacă termenul ipotecar imobiliar a expirat, există probleme cu documentația etc.

Cerințe pentru securitate

Încheierea unui contract de garanție imobiliară între persoane fizice este întotdeauna un caz special al unui contract de ipotecă. Un astfel de document este de a asigura îndeplinirea obligațiilor în cadrul oricărei tranzacții. Cel mai adesea, acesta este un contract de împrumut. Cum arată întreaga schemă? Cel mai adesea în acest fel:

• Doi cetățeni intră într-un contract de împrumut după ce primesc o singură sumă de bani.
• Debitorul trădează creditorului un gaj în formă de bunuri imobile.
• În cele din urmă, datoria fie revine, fie creditorul face o blocare a imobilului ipotecat.

Dacă este vorba de entități juridice, atunci merită să ne îndepărtăm de cadrul "ipotecar". Aici ar putea acționa o sursă o tranzacție financiară, un anumit tip de proprietate, etc. Trebuie remarcat imediat că acordul de garanție imobiliară între entități juridice se deosebește întotdeauna doar de valoarea înregistrării de stat. Prin urmare, în 2017, o persoană va da 2 mii de ruble. Dar înregistrarea entității juridice a gajului imobiliar (datoria de stat) va costa aproape 23 de mii de ruble.

Cerințele pentru proprietatea ipotecă, care pentru fizică, pentru persoanele juridice, sunt aproape întotdeauna aceleași. Iată următoarele aspecte:

• Proprietatea aflată sub garanție dă creditorului dreptul de a primi în timp util rambursarea datoriilor din veniturile generate de vânzarea garanției.
• Gajul poate fi furnizat de o terță parte care nu este direct implicată în contract. Cu toate acestea, această persoană trebuie să garanteze îndeplinirea obligațiilor sale în calitate de debitor.
• Proprietatea și folosirea proprietății gajate sunt efectuate numai de împrumutat.

Recuperarea proprietăților ipotecate

Informațiile privind ipoteca imobiliară, menționate mai sus, au indicat deja posibilitatea debitorului de a recupera proprietatea în cadrul garanției. Acum merită să ilustrăm această situație mai detaliat.

Primul lucru care merită menționat este dreptul creditorului de a se recupera prin metode atât judiciare, cât și extrajudiciare. În orice caz, motivele recuperării în ambele cazuri vor fi aceleași. Aceasta include următoarele situații:

• Neîndeplinirea de către debitor (debitor) a obligațiilor sale în termenele stabilite sau îndeplinirea incompletă a obligațiilor sale.
• În cazul în care debitorul nu a notificat posesia subiectului gajului terțe părți (acest lucru este, de exemplu, chirie, sau utilizarea pe tot parcursul vieții moștenite, servitute, etc D.). În principiu, în cazul în care debitorul nu sa deranjat să informeze despre ceva important creditor ascuns un moment dat, gajist are dreptul de a începe procesul de acțiune în justiție.
• În cazul în care debitorul a încălcat orice regulă privind folosirea proprietății, nu a luat măsurile necesare pentru a-l păstra, dacă există riscul de a pierde subiectul relațiilor ipotecare - tocmai datorită împrumutatului.

După cum sa menționat deja, creditorul gajist poate începe recuperarea în mod extrajudiciar. Cu toate acestea, în acest caz vorbim despre un acord de garanție imobiliară între persoane juridice. O persoană fizică trebuie să se adreseze instanțelor (de obicei instanței districtuale la locul de proprietate). Numai în acest caz va fi respectat cu strictețe principiul jurisdicției exclusive, stabilit în Codul de procedură civilă al Federației Ruse.

Procedura litigiilor

Instanța districtuală, luând documentația necesară, ia decizia corespunzătoare de a recupera proprietatea ipotecă. Următoarele puncte ar trebui să fie clar reflectate în prezenta decizie:

• Suma pe care debitorul trebuie să o plătească creditorului ipotecar.
• Identificarea completă a bunului imobil, dă cauțiune, care a exclus (adresa, numărul cadastral, zona, înregistrarea de stat de acord garanții imobiliare, și așa mai departe. D.).
• Procedura de implementare a proprietății ipotecate.
• Prețul minim de colectare inițial.
• O listă de metode și măsuri pentru păstrarea bunurilor imobile sau pentru desfășurarea efectivă a tranzacțiilor.

Poate instanța să acorde unui debitor o reprimare? Răspunsul este da. Întârzierea poate fi de maxim un an. În acest caz, angajamentul nu ar trebui să fie ceva de-a face cu activitățile de afaceri ale debitorului. În timpul întârzierea mortgagor poate îndeplini toate obligațiile care îi revin în calitate de debitor: de a rambursa împrumutul, dobânda și penalitățile (care, întâmplător, pentru perioada de întârziere se va acumula numai). O extindere poate fi acordată în cazul în care creditorul este în primejdie financiare sau în cazul în care una dintre părțile contractante au declarat în stare de faliment în sine.

De menționat și motivele principale pentru care o instanță poate refuza să colecteze un creditor gajist. Acestea includ următoarele cazuri:

• Suma obligației restante este mai mică de cinci procente din valoarea totală a bunului gajat.
• Durata întârzierii este mai mică de trei luni.

Și care este procesul extrajudiciar de blocare a pieței? Utilizarea sa este posibilă numai în următoarele cazuri:

• Părțile au semnat un angajament notarial de bunuri imobiliare.
• Executarea bunului gajist este efectuată de notar, nu de instanța de judecată.

Nu este permis un proces extrajudiciar de blocare a pieței în următoarele cazuri:

• proprietarul proprietății ipotecate este o persoană fizică;
• nimeni nu poate găsi un debitor;
• au fost întocmite mai multe contracte ipotecare;
• imobiliar este ipotecat la mai mulți pionierii;
• obiectul gajului este un teren agricol;
• obiectul gajului este un bun cultural.

Angajamentul terenului

Legile Federației Ruse precizează că absolut orice imobil - fie că este vorba despre o casă, o structură sau o clădire - ar trebui să fie gajat numai împreună cu terenul. Este necesar, bineînțeles, ca proprietarul să aibă deplină proprietate asupra terenului, în cazul în care bunul "scapă" de la debitor. În acest caz, există dreptul la așa-numita "utilizare limitată" a creditorului ipotecar ca o parte a terenului care este oferită pentru întreținerea de către creditorul gajist. Dar, pentru aceasta, debitorul este obligat să convingă creditorul să includă în contract doar câteva parcele de teren.

În această situație, nu trebuie să vă faceți griji și chiriași: toți vor avea drepturi de proprietate deplină după transferul integral al bunurilor ipotecate către creditor.

Imobil ipotecar

Este necesar, în sfârșit, să se întoarcă Legea federală nr. 102 "Cu privire la ipotecă", și anume, la capitolul nouă. Informațiile oferite în acest proiect de lege vor contribui la crearea celei mai complete și complete imagini a relațiilor juridice colaterale.

Articolul 62 descrie un număr de situri teritoriale care acționează ca subiect al relațiilor juridice ipotecare. Deci, vorbim, în special, despre parcelele deținute de autoritățile municipale sau federale. Astfel de teritorii sunt recunoscute ca subiecți ai relațiilor juridice de gaj numai cu permisiunea organelor autoguvernării locale.

Și când este imposibil să oferim un împrumut împotriva bunurilor imobile? Articolul 63 citează ca exemplu un număr de terenuri care nu fac obiectul raporturilor ipotecare. Acestea sunt orice teritorii de stat sau municipale (o excepție este prevăzută la articolul 62). În plus, subiecții de relații ipotecare nu pot acționa ca parcele a căror suprafață este mai mică decât minimul legal.

Articolul 65 reglementează posibilitatea de a construi un alt tip de clădire, structură sau clădire pe teritoriul promis de împuternicit. Deci, debitorul are dreptul să facă ceea ce dorește pe teritoriul angajat, dar numai în cazul în care acest lucru nu este interzis prin contractul încheiat. Dar există o adăugare importantă. Deci, dacă debitorul ridică ceva pe lotul ipotecat care va împiedica în mod semnificativ creditorul, acesta din urmă va avea dreptul să solicite modificări în acordul ipotecar.

Primirea de venituri pasive

Mai sus, punctele principale au fost deja indicate, când, cu ajutorul cetățenilor ipotecați, cetățenii au posibilitatea de a primi venituri pasive. Acum merită să ilustrăm mai mult astfel de situații.

Cea mai populară opțiune pentru profit din imobilul ipotecat este chiria. Dar este extrem de important să se asigure că chiria rezultată poate acoperi integral ipoteca, taxele și costurile de întreținere. Nu uitați că în cele din urmă trebuie să existe profit. Cum se dezvoltă în astfel de condiții? Totuși, situația este extrem de dificilă. Cea mai bună opțiune aici este înregistrarea imobilului. Această metodă vă permite să creșteți în mod semnificativ numărul de investiții, în același caz, profiturile vor crește, de asemenea. În cazul în care costul investițiilor crește - atunci banii sunt împrumutați cu ipoteci, se achiziționează o proprietate suplimentară. În viitor, puteți mări dimensiunea depozitelor proprii. Problema aici nu poate fi decât una - ocazia de a se răbda și de a-i "exagera". Deci, trebuie să calculați în mod competent toate opțiunile și riscurile. Cu toate acestea, șansa de a rupe, investind în domeniul imobiliar, rămâne foarte mare în astfel de situații. În special, rele sunt cazurile în care valoarea investițiilor ipotecare este în scădere. În acest caz, datoriile încep să crească semnificativ și este periculos pentru ele să depășească valoarea bunurilor imobile angajate.

Ce concluzie se poate trage aici? Lucrarea de obținere a venitului pasiv din proprietăți ipotecate este incredibil de complexă și de voluminoasă. Doar oameni foarte entuziasmați, foarte disciplinați și răbdători pot face acest lucru.