Care este impozitul pe vânzările imobiliare?

Procedura de calculare și colectare a impozitului pe bunurile imobiliare este declarată în codul corespunzător. Legile se schimbă de la an la an. În același timp, drepturile și obligațiile cetățenilor în domeniul impozitării se schimbă. Faptul că rămâne neschimbat este necesitatea plății impozitului.

Care este impozitul pe vânzările imobiliare?

Dreptul de proprietate asupra imobilelor poate aparține unei persoane private, unei întreprinderi private sau unei autorități municipale. Tipurile de proprietăți imobiliare includ diferite opțiuni: spații de locuit, spații comerciale (clădiri comerciale sau de birouri), instalații de producție, terenuri și terenuri agricole. Proprietarul poate avea dreptul de deținere exclusivă sau ca parte a unei acțiuni. În toate cazurile, dacă tranzacția se încadrează în descrierea impozitului, impozitul pe vânzările imobiliare rămâne obligatoriu.

Sistemul de control este exercitat de autoritățile fiscale și subdiviziunile lor teritoriale. Plata sau neplata impozitului se reflectă în declarația anuală depusă de cetățeni.

Principii generale

Conform legislației rusești, orice fel de profit primit oficial este impozitat. Din acest punct de vedere, înstrăinarea bunurilor imobile este considerată o admitere în favoarea proprietarului. Prin urmare, vânzătorul este obligat să plătească impozitul pe vânzări.

Articolul 224 din Codul Fiscal stipulează că valoarea venitului din înstrăinarea de bunuri imobiliare ar trebui să fie impozitată la o rată de 13%. Cu toate acestea, această lege nu este aplicabilă în toate cazurile. Detalii vor fi discutate în acest material.

O altă lege care trebuie menționată este legea federală nr. 382. Este relevantă de la începutul anului 2016. Conform regulilor acestei legi, impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare în domeniul juridic se bazează pe termenii de proprietate. Acest document ia în considerare două tipuri de mandat:

• Transferul proprietății imobiliare până în 2016.
• Proprietarii de bunuri imobiliare, ale căror drepturi sunt stabilite după 01.01.2016.

Prima categorie de cetățeni în înstrăinarea bunurilor imobile este ghidată de prevederile legii care erau în vigoare până la începutul anului 2016. Conform acestei legi, impozitul este obligatoriu pentru toți proprietarii care înstrăinează bunurile imobiliare în primii 3 ani de la transferul proprietății. Pentru a doua categorie există o nouă ordine, conform căreia termenul este de 5 ani.

Cine nu poate plăti?

Dacă luăm în considerare procedura generală de colectare a impozitelor, legea prevede circumstanțele în care impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare pentru persoane fizice pierde relevanța indiferent de perioada de proprietate. În special, se ia în considerare modul de tranziție la proprietate. Acestea sunt următoarele cazuri:

1. Când obiectul imobiliar ajunge la proprietar, cu condiția de a susține pe tot parcursul vieții fostul proprietar.
2. Proprietatea moștenită.
3. Atragerea de bunuri imobile, dreptul la care a apărut ca urmare a privatizării.
4. Baza de posesie este un acord de cadou.

În cazul în care actul de titlu se încadrează într-una din aceste categorii, atunci tranzacția nu ar trebui să fie clasificată drept venit suplimentar și, prin urmare, să fie impozitată.

Caracteristicile sunt, de asemenea, pe regiuni. După cum știți, legile interne sunt împărțite în federal și teritorial. Autoritățile locale au dreptul să adapteze anumite legi federale fără contradicții fundamentale. În practică, în acest fel, circumstanțele pentru o anumită categorie de cetățeni sunt de obicei atenuate. Impozitul din vânzarea de bunuri imobiliare nu este o excepție.

De exemplu, pentru Khanty-Mansiysk Okrug există o lege potrivit căreia veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare nu sunt impozitate chiar și în primii 3 ani de proprietate. Norme similare se aplică în Teritoriul Stavropol: aici termenul de tranzacții impozabile a fost redus de la 5 la 3 ani. Pentru a afla ce fel de impozit din vânzarea de bunuri imobiliare trebuie plătit într-o anumită regiune, trebuie să monitorizați modificările legilor teritoriale.

Cum se calculează?

Citizen SA a vândut o casă de apartamente, cumpărată acum 1,5 ani pentru 6,300,000 de ruble. Cazul său din toate punctele de vedere corespunde definiției legii. Este angajat oficial, iar vechimea lui este de peste 10 ani. Care va fi suma impozitului pe vânzarea de bunuri imobiliare pentru cetățeanul SA.

Pentru a pregăti o declarație pentru anul, trebuie luate următoarele informații:

6 300 000 - 1 000 000 = 5 300 000 - valoarea bazei de impozitare

Valoarea impozitului: (6 300 000 - 1 000 000) × 13% = 689 000 ruble

Cu mult înainte de termenul limită pentru depunerea declarației, SA a colectat documentele pentru deducere și a primit confirmarea de la serviciul fiscal. Dimensiunea deducerii a fost maximă. Acum, calculele arată diferit:

(6 300 000 - 5 300 000) × 13% = 130 000 de ruble suma reală de plată.

Dacă un cetățean SA a încheiat o înțelegere la 5 ani după cumpărare, el va fi inclus în categoria celor eliberați.

Pentru persoane fizice

Impozitul pe vânzarea de bunuri imobile pentru particulari, particularitățile sale și procedura de plată sunt declarate în capitolul 23 din Codul Fiscal al Federației Ruse. Astfel, subiecții de drept care au drept de a primi venituri pe teritoriul Federației Ruse se înscriu în trei categorii:

1. Rezidentul țării este cetățeanul care a trăit în Rusia în ultimul an, dar nu mai puțin de 183 de zile.
2. Non-rezidenții sunt persoane care nu intră în categoria anterioară.
3. Definiția condiționată - rezidenții monedelor sunt cetățeni ai Federației Ruse care locuiesc într-o altă țară pentru ultimul an, dar vizitează Rusia cel puțin o dată pe an.

Atunci când vânzarea de bunuri imobiliare de către un nerezident, impozitele și procedura de decontare a acestora sunt reglementate de articolul 209 din Codul fiscal. Astfel, pentru aceștia se folosește o colecție separată de impozit pe venit personal.

Pentru persoanele juridice

Atunci când o entitate juridică înstrăinează proprietăți imobiliare care se află pe propriul bilanț, procedura de calculare a impozitării este în mare parte determinată de sistemul fiscal selectat. Dar sigur este faptul că, atunci când vinde bunuri imobile, o entitate juridică primește venituri. În consecință, aceste venituri ar trebui să se reflecte în bilanțul societății. Continuăm să luăm în considerare impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare. Cât și în ce ordine ar trebui o persoană juridică să o plătească? Trebuie să țineți cont de apartenența la unul dintre următoarele regimuri fiscale:

1. UTII.
2. Sistem simplificat.
3. Sistemul de brevete.

Tipul de obiect imobiliar este, de asemenea, luat în considerare. Poate fi locuințe, spații comerciale, terenuri sau subsoluri.

Informația actuală și forma de proprietate sunt, de asemenea, relevante: întreprinderea desfășoară activități comerciale pe baza faptului că fondatorii sunt rezidenți sau nerezidenți ai Federației Ruse? Pentru a răspunde la toate aceste întrebări, trebuie să fii ghidată de articolul 23 din Codul fiscal.

La vânzarea unei locuințe de către o persoană juridică, venitul nu este supus TVA, dar impozitul pe profit este obligatoriu. Rata impozitului pe venit depinde, de asemenea, de statutul civil al fondatorilor (rezident sau nerezident). Dacă este vorba de înstrăinarea unui sediu nerezidențial situat în bilanțul unei întreprinderi, atunci suma veniturilor este supusă atât impozitului pe venit, cât și TVA-ului. În același timp, impozitul pe venit este calculat nu pe valoarea tranzacției, ci pe valoarea venitului net.

Nuanțe importante: impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare comerciale nu ia în considerare numărul de ani de proprietate. O altă nuanță din domeniul optimizării fiscale este aceea că o întreprindere are dreptul de a reduce cuantumul venitului la prețul rezidual al facilității. Dacă, după calcule contabile, diferența dintre suma tranzacției și suma finală este negativă, atunci cifra este clasificată ca o pierdere a întreprinderii.

Ar trebui pensionarii să plătească?

Taxa se referă la vânzarea de bunuri imobiliare ale persoanelor fizice - pensionari și alte categorii speciale de cetățeni? Conform legilor actuale, privilegiile fiscale sau indulgențele, legate de statutul social al cetățenilor, nu sunt furnizate. Pensionarii trebuie să plătească impozit dacă se încadrează în categoria generală a persoanelor impozabile.

Este important să se facă distincție între impozitul pe proprietate și impozitul pe venitul personal. Impozitul pe proprietate din 2014 nu este relevant pentru pensionari. Excepțiile sunt atunci când un pensionar utilizează proprietatea imobiliară pentru profit. În caz contrar, ele se supun ordinii generale: impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare timp de 3 ani pentru ele va fi obligatoriu.

Dar pensionarii au posibilitatea de a reduce în mod semnificativ impozitul sau chiar să fie eliberați. Pentru aceasta, trebuie să recurgă la o deducere a proprietății. Până în 2012, deducerea nu se aplica pensionarilor. Adoptarea Legii federale nr. 330 le-a acordat acest drept.

Datorită acestei legi, pensionarii pot obține una dintre următoarele deduceri fiscale după vânzarea de bunuri imobile:

• Dacă proprietatea este înregistrată cu mai mult de 3 ani în urmă, atunci ei sunt eliberați complet din motive generale.
• Dacă perioada de proprietate este mai mică și valoarea obiectului nu depășește 1 milion de ruble, aceștia pot obține o reducere a bazei de impozitare la suma care a fost cheltuită pentru achiziționarea obiectului.

deduceri

Subiecții de impozitare au dreptul la o deducere a impozitului pe proprietate. Se aplică acelor cetățeni care sunt angajați oficial și deduc din venituri impozitul pe venit sau impozitul pe venitul personal de 13%. Există trei opțiuni pentru deducere:

• Eliberarea completă.
• Parțială.
• Taxa pentru întreaga sumă de venit.

În același timp, suma maximă, care poate reduce suma taxei, este de 1 milion de ruble.

Exemplu: un cetățean vinde un apartament care a fost cumpărat acum 2,5 ani pentru 4 500 000 de ruble. La momentul depunerii declarației, cetățeanul a pregătit, de asemenea, documente pentru deducere. El sa bazat pe deducerea maximă. Drept urmare, valoarea bazei fiscale a fost de 3 500 000 de ruble, iar impozitele - 455 000 de ruble.

Răspunzând la întrebarea despre ce fel de impozit pe vânzarea de bunuri imobiliare ar trebui plătit, este important să menționăm opțiunea de proprietate comună. Dacă proprietatea imobiliară se extinde la mai multe persoane, atunci datoria de a plăti impozitul este distribuită, de asemenea, în funcție de cota fiecăruia. Sau co-proprietarii pot fi de acord între ei și pot suporta o datorie fiscală într-o altă ordine.

Deducerea cetățenilor poate fi utilizată în mod repetat, deoarece se aplică fiecărei unități a tranzacției. Dar, în decurs de un an, este permisă o singură deducere. Datorită acestei reduceri, valoarea impozitului pe vânzarea de bunuri imobiliare poate fi redusă semnificativ.

Metodele de punere în aplicare a deducerii sunt trei:

• Livrarea de fonduri în numerar.
• Transferați-vă la contul bancar al beneficiarului.
• Emiterea unui anunț către angajator care să menționeze scutirea cetățeanului de plata impozitului pe venitul personal pentru perioada în care s-a acumulat suma prescrisă.

Cum să depuneți o deducere?

O cerere de deducere se face în perioada de raportare în care se încheie tranzacțiile. Deducerea poate fi obținută în două forme: o sumă fixă ​​sau o sumă egală cu costurile. Alegerea depinde numai de solicitant: el poate calcula mai întâi ce opțiune este mai avantajoasă pentru el și o depune pentru acest tip.

Deducerea este adecvată în cazul în care un cetățean trebuie să dovedească costurile achiziționării imobiliare anterioare care a fost vândută în perioada de raportare. Prin urmare, aceste costuri vor trebui să fie asigurate cu copii ale documentelor pe acestea. În acest scop, următoarele documente sunt prezentate autorității fiscale:

• Contract de achiziție de bunuri imobiliare (cumpărare și vânzare).
• Un document care evidențiază utilizarea serviciilor companiilor imobiliare.
• Actul de acceptare-transfer în posesie.
• Documente de la vânzător la primirea banilor: chitanță (dacă banii sunt primiți în numerar) și un extras din bancă (dacă banii au fost transferați în cont).
• Ordine de plată.
• Alte documente formate în procesul tranzacțiilor și care prezintă semnificație financiară.

După ce ați confirmat cererea de deducere de la autoritatea fiscală, ar trebui să reveniți la întrebarea privind impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare. Cât trebuie să plătesc? Baza impozabilă va fi redusă semnificativ. Este important să se țină cont de faptul că articolul nu include plățile de asigurare și rambursările ipotecare cu cheltuieli deductibile.

Obiectivele legii și ale practicii

După ce cetățenii aflați despre ce este vânzarea impozabilă de bunuri imobiliare într-un timp scurt de proprietate, și va afla ratele de impozitare, acestea nu pot ajuta fonduri variante de economii interesate în mod legal. Pentru răspuns este necesar să se acorde atenție scopului inițial de introducere a impozitului dat.

Se credea că motivul proprietarilor ambulanței după cumpărare este dorința de a câștiga diferența. Toată lumea își amintește de vremurile de dinainte de criză, când prețurile imobiliare au crescut dinamic, iar guvernul nu a avut pârghii directe. Din acest punct de vedere, această taxă joacă rolul unui instrument indirect de monitorizare a pieței imobiliare. Și acest lucru este adevărat, deoarece la prețuri prea mari pentru bunuri imobiliare, de regulă, va câștiga întotdeauna doar un anumit strat social în detrimentul altora.

Dar vom lua în considerare un alt caz: cetățeanul SM are nevoie de extinderea locuințelor, de asemenea, nu mai deranjează să se apropie de partea centrală a orașului, dar nu deține propriile fonduri. El găsește o opțiune de compromis: să vândă un singur apartament, să rămână temporar la familia bunicilor și să aranjeze un credit ipotecar pentru locuințe mai adecvate. Totul a mers conform planului, dar apoi criza din ultimii ani și-a făcut corecțiile. Proprietarul a fost printre cei 20% care nu au reusit sa returneze fondurile. În ciuda eforturilor împrumutatului, refinanțarea în altă bancă nu a avut loc.

Singura soluție adevărată a fost de a vinde proprietatea înainte ca banca să o vândă din licitații deschise. Ca urmare, un cetățean pierde bani sub formă de rate ale dobânzii la un credit ipotecar și plătește un impozit pe vânzări. În cazul în care costul de locuințe sa schimbat, atunci, probabil, el deja nu poate cumpăra un apartament. Și acesta nu este un caz izolat.

La etapa de discutare a proiectului de lege, a fost discutată posibilitatea eliberării acelor persoane ale căror proprietăți vândute au fost singure. Dar legislatorii au temut că această poziție poate fi folosită de speculatori atunci când vor afla despre impozitul pe care îl impozitează asupra vânzării de bunuri imobiliare.

Nu pot plăti?

Există posibilitatea de a optimiza suma impozitului, alta decât deducerea. Pe lângă cazurile prevăzute de lege, există încă opțiuni:

• Furnizați documentația privind costurile suportate. Această prevedere este, de asemenea, autorizată oficial. De exemplu, chiar dacă o persoană a cumpărat o proprietate pentru vânzare ulterioară, valoarea venitului său nu este egală cu întreaga valoare a tranzacției. Veniturile sunt recunoscute numai pentru diferența dintre valoarea achiziționată și cea vândută.

Cheltuielile sunt: ​​costul obiectului, costul extinderii, rambursarea arieratelor de utilități publice, care transportă plase și permise utilizează redesign, amenajare a teritoriului îmbunătățit și alte reparații.

• Aplicarea deducerii duble. Vă întrebați despre cât de mult bani este taxat atunci când vânzarea de proprietate, ar trebui să ia în considerare statutul juridic al contribuabilului: în cadrul punerii în aplicare a acestui tip de impozit este atât de vânzător și cumpărător. O altă condiție importantă este comiterea a două tranzacții (cumpărare și vânzare) într-un an calendaristic. În sfârșit, a treia condiție este dacă achiziția a fost făcută mai devreme decât vânzarea. Adică există oportunități de optimizare numai pentru cei care nu au o casă unică. În cazul în care achiziționarea primului apartament o deducere nu a fost revendicat, atunci acum poate fi amânată pe cheltuiala sa, indiferent de impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare care urmează să fie plătite la buget.
• Utilizarea unui coeficient de reducere. Conform prevederilor articolului 217 din Codul Fiscal, o sumă egală cu multiplicarea coeficientului de scădere cu valoarea cadastrală este considerată venit. În acest caz, chiar există posibilitatea de a reduce baza fiscală la zero.

Dacă statutul este un antreprenor privat?

Dacă un antreprenor privat a vândut bunurile imobile înainte ca acestea să fie înregistrate oficial ca pe o perioadă de anchetă, tranzacția are loc în cadrul autorităților fiscale sub forma unei declarații normale privind impozitul pe venit. Dacă în momentul tranzacției vânzătorul avea statutul de antreprenor, atunci se ridică întrebarea logică: ce sume trebuie să plătiți impozite la vânzarea IP-ului imobiliar?

Este important să se ia în considerare dacă proprietatea este inclusă în codul OKVED ca mijloc principal al valorilor comerciale care generează sau nu venituri. Al doilea factor determinant este sistemul de impozitare al antreprenorilor individuali. Există două tipuri: USN - un sistem simplificat și modul "venituri minus costuri".

În primul caz, valoarea tranzacției este adăugată la baza comună pentru calculul impozitului. Rata de impozitare este de 6%. Cu sistemul "venituri minus cheltuieli", valoarea tranzacției mărește valoarea profitului. Dar, în costuri, este important să se ia în considerare costul de cumpărare a facilității și banii cheltuiți pentru întreținerea și îmbunătățirea condițiilor. Ca dovadă a achiziției, trebuie să eliminați mai întâi o copie a documentelor de titlu și apoi să o trimiteți biroului fiscal.

Când IP este lichidat

Luați în considerare cazul când o entitate comercială își oprește activitatea și lichidează statutul de IP. Ce impozite sunt plătite atunci când vindeți proprietăți în acest caz? Antreprenorul nu este acoperit de regula de 3 ani și este obligat să plătească impozitul pe venit bugetului ca persoană fizică care a primit venituri suplimentare. Experții recomandă pregătirea în avans a procesului de lichidare, înainte de a trece la un sistem simplificat de impozitare. Această metodă reduce semnificativ costurile. Din punctul de vedere al optimizării impozitării, este recomandabil să se vândă proprietățile imobiliare în statutul unei persoane, și nu în perioada de anchetă.

Termen de plată

La sfârșitul fiecărui an, entitățile comerciale și persoanele care lucrează pe bază oficială trebuie să furnizeze informații privind fluxul de fonduri disponibile. În acest sens, întrebarea reală devine: atunci când vânzarea de bunuri imobiliare ceea ce taxa de a plăti, astfel încât mai târziu nu există pretenții de autoritățile fiscale.

Persoanele fizice prezintă un raport privind formularul 3-NDFL până la 30 aprilie după perioada de raportare. Organismul de depunere este ramura locală a corpului IFNS. Dacă documentul conține erori de natură tehnică sau asociate cu calcule eronate, autoritatea fiscală nu va accepta raportul. Nu puteți edita un document existent. Raportul corectat este întocmit pe un formular nou pe pagina de titlu a cărui informație se va referi la re-predare. Documentul este format în două exemplare identice. După primirea raportului, perioada de plată a valorii impozitului este anulată. De obicei, această perioadă durează până la data de 15 iulie a anului în care a fost prezentat raportul.

Evaziunea plății și întârzierea în prezentarea rapoartelor se pedepsesc:

• Pentru a nu oferi indicatori zero - de la 1000 de ruble.
• În alte cazuri - până la 30% din valoarea impozitului evaluat.
• În cazul în care taxa nu este plătită la timp, cuantumul impozitului plus 20-40% din suma sa este taxat ca o amendă.
• Pe lângă sancțiunile principale, se percep penalități pentru fiecare zi de întârziere.

Prin urmare, este important să se adopte o abordare responsabilă a obligațiilor fiscale și legale. La nivel de stat, activitățile vitale ale întregii țări depind de impozite.