Îmbunătățirile imateriale ... Închirierea și întreținerea spațiilor

Codul civil al Federației Ruse în cadrul relațiilor juridice de leasing permite munca chiriașului de a face orice proprietate de îmbunătățiri inseparabile în ceea ce privește obiectul închiriat. Punerea în aplicare a unor astfel de acțiuni presupune formarea diferitelor consecințe juridice. În legătură cu îmbunătățirile inseparabile ale obiectului închiriat, drepturile și obligațiile individuale pot apărea atât cu proprietarul, cât și cu locatarul respectivei proprietăți. Specificitatea acestora poate fi determinată de tipul de proprietate, precum și de condițiile contractului dintre proprietar și locatar. Care sunt normele de bază ale legii care reglementează relațiile juridice, al căror obiect este produsul unor îmbunătățiri inseparabile ale proprietății care este închiriată? Care sunt nuanțele de impozitare a rezultatelor unei astfel de modernizări a facilităților?

Esența îmbunătățirilor inseparabile ale obiectului închiriat

O persoană sau o organizație care a închiriat din proprietatea altcuiva - cel mai adesea în acest context este o chestiune de bunuri imobile - poate oarecum moderniza, reconstrui, îmbunătăți funcționalitatea.

Realizarea acestor lucrări poate implica formarea de proprietăți fundamentale noi în obiectul corespunzător. Acțiunile inversate în relația sa sunt dificile și pot duce la imposibilitatea utilizării structurii. Prin urmare, îmbunătățirea corespunzătoare a proprietății este recunoscută ca fiind inseparabilă. Un criteriu semnificativ pentru inseparabilitatea proprietății este o modificare a caracteristicilor de calitate ale obiectului sursă, ca urmare a creșterii valorii sale, ceea ce se datorează unei posibile creșteri a duratei sale de viață sau a proprietăților consumatorului.

Cum pot arăta îmbunătățirile inseparabile? Un eșantion de astfel de modernizări poate fi prezentat într-o varietate de moduri. Deci, poate reflecta faptul că clădirea a dobândit caracteristici semnificativ diferite în comparație cu starea inițială.

Îmbunătățiri imobile în contract

Este de remarcat faptul că procedura de închiriere a relațiilor juridice permite subiectului care a închiriat proprietatea să facă modernizarea adecvată numai cu acordul proprietarului. Preferabil scris, fixat în contract. Îmbunătățirile nesemnificative sunt acțiuni semnificative din punct de vedere legal, iar punerea lor în aplicare ar trebui să fie formalizată.

În contractul dintre proprietarul proprietății și locatorul său, se poate prescrie un element cu privire la posibila compensare de către proprietar a modernizării corespunzătoare a instalației. În același timp, pot fi stabiliți parametrii principali ai îmbunătățirilor și valoarea lor provizorie. În cazul în care chiriașul a făcut îmbunătățiri inseparabile ale structurii proprietății fără consimțământul proprietarului, atunci nu va avea nici un drept asupra rezultatului modernizării corespunzătoare. Toate preferințele posibile din optimizarea obiectului pot fi utilizate numai de proprietarul acestuia.

Esența îmbunătățirilor separabile

Care sunt fundamentele îmbunătățirilor separabile și inseparabile? Aici totul este foarte simplu. Am menționat mai sus că principalul criteriu al inseparabilității este pierderea funcționalității unui obiect în eventualitatea încercării de ao readuce la starea inițială. Îmbunătățirile nesemnificative sunt, se poate spune, un proces ireversibil.

La rândul său, o actualizare detașabilă a unui obiect poate presupune o revenire relativ accesibilă la starea inițială. O altă nuanță a îmbunătățirilor corespunzătoare - acestea pot fi inițiate de chiriaș fără consimțământul proprietarului. În general, toate drepturile de utilizare a resurselor separabile rămân la chiriaș - cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. În cazul în care chiriașul a făcut îmbunătățiri inseparabile site-ului, atunci este necesar să le analizați din motive de similitudine cu rezultatele acțiunilor menite să mențină proprietatea într-o stare funcțională prin reparații și întreținere.

Desigur, în majoritatea variantelor, diferența în acest caz poate fi evidentă. Dar dacă chiriașul a efectuat o revizie majoră a proprietății, ca urmare a faptului că proprietatea și-a schimbat în mod semnificativ aspectul, atunci, totuși, rezultatul muncii sale este cel mai probabil să nu fie recunoscut ca o îmbunătățire a obiectului. Teoretic, costul reparațiilor poate fi mai mare decât modernizarea corespunzătoare a proprietății. Dar aceasta nu are o importanță fundamentală.

Astfel, îmbunătățirile inseparabile ale proprietăților închiriate se caracterizează prin faptul că:

- acestea trebuie să fie coordonate cu proprietarul proprietății;

- în general, ele devin proprietatea proprietarului obiectului și nu sunt compensabile.

La rândul său, chiriașul poate face o modernizare detașată fără acordul proprietarului proprietății. Formează resursele deținute de chirias. Cu toate acestea, o persoană sau o organizație care elimină locuințele poate, sub responsabilitatea sa, să implementeze în continuare îmbunătățiri inseparabile ale proprietății închiriate. Vom studia care consecințe juridice pot duce la acest lucru.

Îmbunătățiri inseparabile necoordonate: implicații juridice

În cazul în care chiriașul a făcut îmbunătățiri inseparabile locuințelor închiriate fără a fi de acord cu această acțiune cu proprietarul, atunci, după cum am menționat mai sus, acesta nu va avea dreptul să solicite despăgubiri de la proprietar. Mai mult decât atât, în cazul în care modernizarea adecvată a condus la o deteriorare a stării imobiliare, chiar dacă este subiectivă a proprietarului, atunci locatarul este obligat să aducă obiectul în starea inițială.

Consolidarea îmbunătățirilor inseparabile

Al doilea scenariu - în cazul în care modernizarea imobilelor este consecventă între chiriașul său și proprietar. În acest caz, condițiile de implementare a îmbunătățirilor corespunzătoare, așa cum am menționat mai sus, ar trebui prevăzute în contract. Unul din termenii contractului poate fi o compensație pentru costul modernizării de către proprietar. În funcție de momentul specific al îmbunătățirii, proprietarul poate plăti costurile chiriașului la expirarea contractului sau pe perioada de valabilitate a acestuia. Contractul poate fi, de asemenea, utilizat pentru a determina reducerea chiriei - în compensație pentru modernizarea inseparabilă.

Îmbunătățiri imateriale: impozitarea

Să luăm în considerare acest aspect, cum ar fi contul fiscal al îmbunătățirilor inseparabile. Suntem de acord că chiriașul și proprietarul proprietății au convenit asupra acestei proceduri. În primul rând, se merită atenția asupra faptului că îmbunătățirile care au fost convenite între chiriaș și proprietarul obiectului nu se aplică întotdeauna la proprietate amortizabile, dar numai în cazul în care sunt plătite de către proprietarul obiectului.

La rândul său, rambursarea costurilor locatarului pentru o modernizare adecvată poate fi luată în considerare de către proprietarul obiectului în scopul impozitării veniturilor. De asemenea, chiriașul poate folosi cheltuielile efectuate pentru a optimiza valoarea impozitelor - într-o anumită perioadă de raportare.

Opțiunea este posibilă, în care compensarea pentru îmbunătățirile inseparabile ale proprietarului imobilului nu este prevăzută în contract, în ciuda faptului că proprietarul a fost de acord cu modernizarea corespunzătoare. În acest caz, amortizarea nu este acumulată, iar valoarea inițială a proprietății nu este mărită. De asemenea, nu există motive pentru optimizarea bazei de impozitare.

Se poate observa că în cazul în care actualizările inseparabile nu au fost compensate de locator, locatarul are dreptul să acumuleze amortizare asupra proprietății. Specificațiile de impozitare a rezultatelor de modernizare a facilităților, putem lua în considerare exemplul părților care efectuează relații juridice obligațiile de a plăti impozitul pe proprietate.

În cazul în care contractul încheie entitatea juridică, adică spațiile nerezidențiale sunt închiriate, atunci acestea trebuie să plătească sumele corespunzătoare bugetului. Impozitul pe proprietate în acest caz, ar trebui să plătească partea care stabilește costurile de îmbunătățire a obiectelor din conturi. De obicei, aceasta se referă la proprietatea asupra îmbunătățirilor. În cazul în care chiriașul le deține, atunci impozitele sunt obligate să plătească.

În cazul în care proprietarul îmbunătățirilor este locatorul, atunci își îndeplinește obligațiile corespunzătoare la încetarea contractului de închiriere. În timp ce acest contract este în vigoare, chiriașul efectuează calcule cu bugetul. Un alt criteriu prin care se determină obiectul plății impozitului pe proprietate este contabilizarea resursei corespunzătoare în bilanț. Ce înseamnă asta? Dacă se înregistrează îmbunătățiri asupra bilanțului chiriașului, acesta plătește impozitul corespunzător. În cazul în care contul lor este menținut de locator, plățile către buget trebuie efectuate de el.

Imbunatatiri imobile si TVA

Există o serie de nuanțe care caracterizează taxa TVA în cadrul relațiilor juridice, al căror obiect este închirierea de bunuri, însoțite de un produs de îmbunătățiri inseparabile ale acesteia. Să le studiem. Dacă îmbunătățirile inseparabile au fost transferate locatorului, în timp ce acestea au fost efectuate de către contractant - acest transfer ar trebui să fie recunoscut ca o implementare. Pentru aceasta trebuie plătit TVA. Acesta este prezentat de firma contractantă locatarului, iar o deducere poate fi aplicată. Se poate observa că atunci când se calculează impozitul pe profit, îmbunătățirile obiectului transferate proprietarului nu sunt luate în considerare.

Implicarea unei organizații terțe pentru modernizarea facilității este un criteriu-cheie pentru obligația societății de a calcula TVA-ul pentru îmbunătățirile inseparabile. Faptul este că, în cazul în care chiriașul a reconstruit obiectul pe cont propriu - atunci, în acest caz, intră în vigoare alte norme de drept. În conformitate cu acestea, TVA-ul pentru îmbunătățiri nu poate fi acumulat.

Acest lucru se datorează faptului că, pentru calificarea îmbunătățirilor care fac parte din proprietatea amovibilă pentru a impune TVA, este necesar transferul proprietății. În conformitate cu normele Codului civil al Federației Ruse, care reglementează relațiile juridice, în cadrul cărora există îmbunătățiri inseparabile, în mod automat, mecanismele juridice relevante nu se aplică. Codul civil al Federației Ruse nu include, de fapt, dispoziții care implică faptul că chiriașul are drepturi de proprietate asupra rezultatelor modernizării instalațiilor. Ele nu pot fi considerate ca active independente separate de obiectul principal imobiliar. Astfel, atunci când spațiile închiriate sunt restituite proprietarului, transferul proprietății nu se efectuează. Se pare că îmbunătățirile inseparabile făcute de chiriaș nu sunt supuse TVA-ului.

Contabilizarea îmbunătățirilor separabile

Ar fi util să se ia în considerare nuanțele de bază ale contabilității fiscale, la rândul lor, îmbunătățiri detașabile în domeniul imobiliar. Pentru a calcula corect impozitul pe acestea, trebuie mai întâi să determinați costul și durata de funcționare a îmbunătățirilor corespunzătoare. În cazul în care costurile de modernizare a bunurilor imobiliare nu depășesc valoarea stabilită de Codul Fiscal al Federației Ruse și perioada de utilizare este mai mică de 12 luni, atunci îmbunătățirile ar trebui să fie atribuite rezervelor materiale și de producție. Dacă costurile aferente sunt mai mari decât criteriul stabilit în Codul Fiscal RF și perioada de utilizare este mai mare de 12 luni, valoarea imobilului trebuie să fie amortizată prin amortizare.

În cazul în care obiectul de închiriere juridice - persoană juridică, aceasta este, probabil, la nivelul actelor sale locale politica contabilă care urmează să fie aprobat. Și dacă are o limită pentru atribuirea proprietății amortizabile este mai mic decât în ​​Codul fiscal - pentru a se ține seama de ar trebui să fie folosite îmbunătățiri separabile este rata care a fost aprobat într-un act local. Se poate observa că impozitul pe proprietate nu este plătit dacă se realizează modernizarea relevantă. Acest lucru se datorează faptului că îmbunătățirile separabile în cazul general sunt clasificate ca bunuri mobile.

Cum să înregistrați acordul proprietarului pentru îmbunătățiri inseparabile ale contractului?

După examinarea modului în care se realizează de contabilitate îmbunătățiri inseparabile și separabile, ia în considerare acest aspect, deoarece formularea corectă a consimțământului proprietarului bunurilor la modernizarea corespunzătoare a obiectului. Pentru a face acest lucru, trebuie să fie semnat un acord separat între chiriaș și proprietarul proprietății. Acesta poate completa unul în conformitate cu care se efectuează închirierea spațiilor nerezidențiale sau, în schimb, cele legate de fondul de apartamente. Acest contract trebuie să fie prescrisă de condițiile: pe ce fel de muncă este de așteptat să producă, în scopul de a îmbunătăți facilitatea, care va plăti pentru modernizare - în totalitate sau în parte, modul în care recuperarea planificate în costurile de îmbunătățire a proprietății.

Compensarea cheltuielilor locatarului pentru modernizare se poate realiza, după cum am menționat mai sus în articol, prin reducere chirie. Sau este posibil contractul de vânzare a îmbunătățirilor inseparabile. Totul este determinat de părțile la contract. Compunerea sa corectă este un aspect important al relațiilor juridice. În cazul în care oricare dintre părți nu procedează astfel, cealaltă parte va avea dreptul să primească preferințele în instanță. De exemplu, locatarul poate efectua recuperarea de îmbunătățiri permanente în valoare echivalentă, în cazul în care proprietarul nu plătește costurile de modernizare corespunzătoare, deși este de acord să facă acest lucru în cadrul contractului.

Absența unui acord scris între chiriaș și proprietar înseamnă că nici una dintre părți nu poate folosi cheltuieli în scopuri fiscale. În plus, așa cum am menționat mai devreme în articol, îmbunătățiri de închiriere, locatorul poate scoate de pe site-ul - dar astfel încât sa funcționare nu rănit. Litigiile dintre proprietarul proprietății și chiriașul său pot fi soluționate în instanță.

Închirierea întreprinderii și îmbunătățirile sale inseparabile: nuanțe

La începutul articolului, am stabilit că, în general, îmbunătățirile inseparabile sunt o caracteristică a bunurilor imobile. Dar acest lucru nu este întotdeauna cazul. Se întâmplă că îmbunătățirile inseparabile sunt proprietatea obiectelor care nu sunt neapărat imobiliare. De exemplu, poate fi o întreprindere. În acest caz, relațiile juridice asociate contractului de arendă sunt reglementate de alte norme de drept decât în ​​cazul bunurilor imobile.

De exemplu, în cazul în care chiriașul a făcut pentru a îmbunătăți structura întreprinderii, este în conformitate cu legislația rusă, are dreptul la rambursarea cheltuielilor sale la upgrade-uri corespunzătoare, chiar dacă nu sunt de acord cu locatorul privind punerea în aplicare a acestor acțiuni. Cu excepția cazului în care, desigur, un altul este stabilit printr-un contract între proprietarul întreprinderii și partenerul său.

Cu toate acestea, locatorul poate evita obligația de a compensa locatarul pentru costurile îmbunătățirilor judiciare. Pentru a face acest lucru, el va trebui să dovedească faptul că îmbunătățirile inseparabile ale proprietății închiriate modernizat nu este atât de evident că capacitățile operaționale ale activelor de producție, compania a crescut suficient în ceea ce privește necesitatea de a compensa costurile chiriaș. În plus, dacă proprietarul firmei poate încerca să dovedească în instanță că chiriașul nu avea o nevoie obiectivă de modernizare.

Îmbunătățiri în vânzarea de proprietăți rezidențiale

Ce consecințe juridice pot caracteriza îmbunătățirile inseparabile atunci când vindeți apartamentul unui individ în altul?

În acest caz, va fi util să se analizeze aceleași dispoziții de lege care reglementează relațiile juridice, subiectul căruia sunt tranzacții cu orice bun imobil. Aceasta este, în principiu, acelea pe care le-am considerat în contextul interacțiunii corporative a diferitelor întreprinderi în tranzacțiile cu bunurile imobiliare nerezidențiale. În acest caz, natura juridică a relațiilor juridice relevante este aceeași și este guvernată de aceleași reguli de drept.

îmbunătățiri separabile sunt într-un apartament închiriat, în general, proprietatea chiriaș, în cazul în care alte condiții nu sunt precizate în acordul încheiat între el și proprietarul bunului. În cazul în care îmbunătățirile efectuate chiriaș de închiriere pe obiect închiriate consimțământul proprietarului, la încetarea contractului de închiriere, el are dreptul la o despăgubire corespunzătoare costurilor sale de modernizare. Din nou - în cazul în care transferul îmbunătățirilor inseparabile nu se realizează altfel din cauza anumitor dispoziții ale contractului dintre chiriaș și proprietar.

În cazul în care nu sa convenit asupra modernizării instalației între proprietar și chiriaș, în general, cheltuielile efectuate de cel de-al doilea nu sunt compensabile. Dar atunci când vinde proprietarul apartamentului le poate include în voie în costul obiectului.

Dacă îmbunătățirile proprietății se fac în detrimentul costurilor de amortizare datorate, atunci dreptul de proprietate asupra acestora este atribuit locatorului. Această regulă este relevantă pentru relațiile juridice cu participarea persoanelor juridice, subiectul căruia este închiriat un apartament.

Astfel, în ceea ce privește îmbunătățirile inseparabile, se pot aplica diferite reguli de drept - de exemplu, dacă se compară chiria locuințelor și a întreprinderilor. În plus, ele pot avea nuanțe în termeni de interpretare. Participanții relațiilor de leasing ar trebui să fie în timp util urmări apariția unor noi norme în Codul Civil al Federației Ruse, precum și interpretările acestora în diferite acte juridice și documente departamentale.