În ce an a fost formată piața imobiliară din Rusia? Structura și funcțiile pieței imobiliare

Piața imobiliară din Rusia este unul dintre cele mai mari segmente ale economiei naționale. În același timp, dezvoltarea sa depinde în mare măsură de situația din alte sectoare cheie ale economiei. Piața imobiliară din Rusia este sensibilă la crize, la situația macroeconomică. Cum poate fi identificată această dependență în diferite stadii ale dezvoltării acesteia? Care sunt principalele perioade de formare și creștere a pieței imobiliare din Rusia?

Piața imobiliară din Rusia: structura

Având în vedere etapele de bază ale dezvoltării pieței și stabilirea de bunuri imobiliare în Rusia, va fi util să-l examineze din punct de vedere al funcționării a două segmente destul de distincte - tranzacții cu facilități și relații rezidențiale, subiectul care - cumpărarea și vânzarea și proprietăți comerciale de închiriat.

Se poate observa că ambele aceste sfere îndeplinesc o serie de funcții importante pentru economia națională a Federației Ruse:

- stimularea cererii pe piața creditelor;

- stimularea aprovizionării pe piața construcțiilor;

- stimularea creșterii masei monetare într-o mulțime de alte segmente de afaceri - în domeniul consultanței imobiliare, materiale de constructii, vopsele, lacuri, finisaje, tapet;

- soluționarea problemelor sociale urgente legate de asigurarea locuințelor cetățenilor;

Astfel, piața imobiliară este unul dintre cei mai importanți factori ai creșterii economice a țării ca întreg. Să analizăm acum cum s-au format și dezvoltat segmentele sale cele mai importante.

Piața imobiliară rezidențială din Rusia: primii ani de dezvoltare

În ce an a fost piața imobiliară din Rusia formată în sfera tranzacțiilor cu proprietăți rezidențiale? Există mai multe puncte de vedere în acest punct.

Potrivit multor cercetători, piața imobiliară rezidențială din segmentul respectiv a început să se contureze în 1990 - pe faptul publicării Legii „Cu privire la proprietate“, care a aprobat instituția proprietății private în URSS - prima dată într-o lungă perioadă de timp. Înainte de aceasta, în Uniunea Sovietică, această proprietate, inclusiv apartamente, era în posesia cetățenilor. Dar nu în proprietatea privată - instituția corespunzătoare din URSS a fost asociată în principal cu sistemul capitalist, care se opunea ideologic ideilor socialiste.

De îndată ce a fost adoptată Legea "Cu privire la proprietate", la dispoziția cetățenilor URSS erau case și apartamente, care până atunci erau achiziționate în ordinea formatelor actuale de creditare. Trebuie remarcat faptul că aceste împrumuturi erau destul de departe de programele ipotecare comune omului de astăzi de pe stradă, dar într-o oarecare măsură similare cu acestea. Proprietarii au putut, de asemenea, să-și vândă proprietatea pe piață.

Factorul privatizării

La rândul său, începând cu 1992, a început o privatizare pe scară largă a apartamentelor primite de la acel moment de la stat. Acest lucru predeterminat formarea pieței de volume mari de propuneri, precum și datorită faptului că livrarea gratuită de locuințe de la stat a fost redus la minimum (cu excepția, în cadrul diverselor programe sociale), a existat, de asemenea, o cerere pentru imobiliare.

Dacă vorbim despre momentul în care a apărut piața imobiliară rusească, atunci este posibil să se orienteze doar pentru perioada de început a privatizării apartamentelor de stat. Asta este, este 1992. Cu toate acestea, unii experți cred că piața imobiliară din Rusia a fost format în 1991, imediat după legea „Cu privire la proprietate“ pe deplin și a câștigat prima tranzacție comercială de vânzare și cumpărare de locuințe a fost realizată. Dar datorită volumului destul de mic al cererii și al ofertei, mecanismele care au caracterizat piața de dinainte nu au putut fi considerate ca fiind pe deplin comercializate. Numai începutul privatizării a început să se formeze.

Astfel, etapele de formare a pieței imobiliare din Rusia, dacă vorbim despre segmentul rezidențial, este mai legitim să numărăm în jos din 1992. Un alt lucru este faptul că sferele respective ale relațiilor comerciale implică existența nu numai instituția proprietății private, dar, de asemenea, un număr mare de mecanisme juridice și financiare prin care tranzacțiile privind cumpărarea și vânzarea de apartamente ar putea fi efectuate. Să luăm în considerare acest aspect în detaliu.

Când s-au format mecanismele legale ale pieței imobiliare din Federația Rusă?

Deci, în ce an a fost formată piața imobiliară din Rusia, dacă vorbim despre segmentul său rezidențial, acum știm - în 1992. Cu toate acestea, în forma sa originală a funcționat în cadrul sistemelor juridice învechite, care încă erau în mare parte orientate către perioada socialistă. Ce să spun - chiar și Constituția statului la acel moment a fost absentă. Dar în 1993 a apărut. Mai târziu, au fost adoptate și adoptate în anul 1997 legi privind înregistrarea de către stat a drepturilor imobiliare, precum și a ipotecilor în 1998.

Instituții juridice și financiare: Impactul asupra dezvoltării pieței

Astfel, în ciuda faptului că piața imobiliară din Rusia a fost format în 1992, a fost nevoie de timp pentru achiziționarea mecanismelor relevante de legitimare a tranzacțiilor cu privire la cumpărare și de vânzare, precum și de creditare.

De fapt, faptul că, la nivel legislativ au fost aprobate programe ipotecare, începutul predestinat formarea unei noi etape de dezvoltare a pieței de locuințe în Rusia, se caracterizează printr-o creștere stabilă a cererii, și, ca urmare, prețurile imobiliare. În ceea ce privește periodizarea - corespunde anilor 2000 anteriori începutului criza din 2008-2009 an.

Să luăm în considerare particularitățile sale în detaliu.

Piața imobiliară rezidențială din Rusia: de la începutul anilor 2000 până la criza din 2008-2009

Principalii factori de dezvoltare a pieței imobiliare din Rusia pe parcursul perioadei în cauză a început, astfel încât programele ipotecare (cererea deosebit de intens pentru ei a fost la mijlocul anilor 2000), creșterea salariilor cetățenilor, precum și cererea mare pentru locuințe în mod constant. Ca urmare, prețurile apartamentelor din anii 2000 au fost în creștere. Factorul în declin lor ar putea deveni o criză în economie, care ar fi determinat încetinirea ritmului de creștere a pieței ipotecare și o reducere a cererii de locuințe din cauza creșterii salariilor încetinirea.

Condiții similare au apărut în toamna anului 2008, când, în contextul indicatorilor financiari negativi ai pieței mondiale, au apărut probleme în economia Rusiei. Veniturile cetățenilor ruși în perioada de până în 2010 au încetat să crească, cel puțin la ratele care au fost observate înainte de criza din toamna anului 2008. Băncile au început să evalueze mai riguros solvabilitatea debitorilor ipotecare, motiv pentru care rata de împrumuturi pentru locuințe a scăzut.

Ca urmare, în timpul crizei din 2008-2009, prețurile imobiliare din RF au scăzut semnificativ. Dar, deoarece stabilizarea situației macroeconomice din Rusia din nou a început să se contureze creșterea veniturilor cetățenilor, băncile re-energiza în partea a creditelor pentru locuințe, și piața imobiliară din Rusia, din care unitatea a avut deja loc, a intrat într-o nouă etapă de dezvoltare. Să-i studiem trăsăturile.

Piața imobiliară rezidențială din Rusia: de la 2010 la criza din 2014

Pe fondul unei creșteri semnificative a intensității creditelor pentru locuințe, cererea continuă ridicată în această perioadă din Rusia a început din nou să crească prețurile pentru bunurile imobiliare. Totuși, această tendință, după cum spun analiștii, nu a fost tipică pentru toate regiunile rusești. În special, în cele mai mari orașe din Rusia, în principal în Moscova și Sankt-Petersburg, creșterea prețurilor pentru imobile rezidențiale nu a fost atât de vizibilă în termeni relativi. Acești analiști se conectează în principal cu saturația pieței. În ciuda faptului că cele mai mari orașe ale Rusiei au rămas atractive pentru relocare, dezvoltarea pieței imobiliare din Moscova și Sankt-Petersburg a compensat într-o oarecare măsură cererea ridicată de imobiliare.

Noua criză și piața imobiliară

Într-un fel sau altul, în multe alte orașe din Federația Rusă, din cauza lipsei de aprovizionare, prețurile proprietăților au crescut constant. Factorul încetinirii lor, din nou, ar putea fi fenomene de criză în economie. Cele legate de complicația mediului de politică externă, ieftinirea petrolului și unele probleme structurale în economia națională a Federației Ruse au apărut în 2014.

Venitul populației a crescut din nou. Mai ales criza a afectat negativ nou sectorul bancar - Banca Centrală a fost nevoită să majoreze rata de refinanțare, și instituțiile de creditare comerciale, la rândul său, înăsprit condițiile de creditare. Ca urmare, piața creditelor ipotecare a încetinit considerabil. Acești factori au determinat o nouă recesiune pe piața imobiliară rezidențială din Rusia.

Care sunt perspectivele pentru această sferă de proprietate și relații juridice în legătură cu cele stabilite situația economică?

Piața imobiliară din Rusia rezidențială: perspective

Etapele dezvoltării pieței imobiliare din Rusia, considerate de noi, mărturisesc că fenomenele de criză pentru segmentul respectiv nu sunt noi. În timpul recesiunii din 2008-2009, a existat același declin al prețurilor locuințelor, la fel ca în criza din 2014, dinamica creditării ipotecare a scăzut. Dar de îndată ce starea de lucruri în economie sa îmbunătățit - în același timp situația sa îmbunătățit în segmentul imobiliar rezidențial - datorită nivelului constant ridicat al cererii de locuințe.

În așteptarea acțiunilor guvernamentale

Pentru a depăși criza din 2008-2009, economia rusă a fost ajutată de prețurile ridicate ale petrolului, începând cu 2011, în valoare de aproximativ 100 de dolari pe baril. Va reveni acum, când "aurul negru" costă de câteva ori mai ieftin - o mare întrebare. Dacă acesta este cazul, atunci este probabil ca motorul o dată cu creșterea economică a Rusiei să funcționeze. Dacă nu, probabil că vor trebui să aștepte până când vor începe să funcționeze programele guvernului de stabilizare a situației din economia națională, menită să asigure înlocuirea veniturilor din petrol.

În consecință, starea de lucruri pe piața imobiliară rezidențială depinde de cât de succes va fi politica de stat în domeniul adaptării economiei ruse la noile condiții care s-au dezvoltat pe piața mondială.

Piața imobiliară comercială din Federația Rusă: formarea și dezvoltarea

Deci, am aflat în ce an a fost formată piața imobiliară din Rusia și modul în care aceasta sa dezvoltat - în segmentul rezidențial. Să analizăm acum particularitățile unei alte sfere, și anume, imobilele comerciale. Tranzacțiile de vânzare, cumpărare și de închiriere se efectuează cu privire la facilități precum clădiri de birouri, centre comerciale, hoteluri, depozite, garaje, spații industriale, stadioane.

Privatizarea a fost importantă în afaceri?

La începutul articolului, am stabilit că în segmentul rezidențial al pieței imobiliare rusești sa format în 1992 - când a început privatizarea. În ceea ce privește facilitățile comerciale, fenomene similare ale pieței din zona relevantă, atunci când proprietatea de stat în mod gratuit transferată proprietarilor privați nu a fost observată la scară largă. Prin urmare, privatizarea facilităților comerciale private, deși a avut loc în Federația Rusă, nu a putut deveni același motor de creștere puternic al segmentului, ca și în cazul imobiliar rezidențial.

Prin urmare, putem concluziona că, în segmentul comercial al pietei imobiliare din Rusia a fost format în anul 1991 ca timp este, după legea „Cu privire la proprietatea privată“, a început să acționeze. drivere suplimentare ale creșterii sale a fost, din nou, dezvoltarea de programe de împrumut, dar adaptat la sfera comercială, precum și dezvoltarea intensivă a economiei ruse, în special la începutul anilor 2000.

Factorul economic este universal pentru toate segmentele

Ca și în cazul segmentului rezidențial, piața imobiliară comercială a fost sensibilă la criza din 2008-2009. De asemenea, a fost afectată negativ de recesiunea din 2014 și 2015. Prin urmare, perspectivele de dezvoltare a acestui domeniu al economiei naționale depind, de asemenea, de tendințele macroeconomice.

Cu toate acestea, spre deosebire de cetățenii care sunt principalii cumpărători și vânzători pe piața imobiliară, actorii relevanți din segmentul comercial - companiile pot avea asupra proceselor economice din țară un impact mai semnificativ. Astfel, implementarea programelor de stat destinate modernizării economiei depinde în mare măsură de intensitatea activității comerciale a întreprinderilor private.

Prin urmare, în forțele de afaceri să facă mult pentru a se asigura că situația din economia națională a Federației Ruse a dobândit o dinamică mai pozitivă. Ca o consecință - pentru a stimula dezvoltarea în continuare a pieței imobiliare comerciale.

rezumat

Deci, am determinat ce anume sa format piața imobiliară rusească în segmentele rezidențiale și comerciale, au identificat principalele etape ale dezvoltării sale. Principalii factori care afectează starea de fapt în sfera relevantă a economiei naționale sunt în principal macroeconomici. Dacă situația din economia țării se caracterizează prin predominanța tendințelor pozitive - piața imobiliară din ambele segmente se dezvoltă în mod activ.

În ceea ce privește caracteristicile dezvoltării sale în domeniul comercial și rezidențial - puteți fi în primul rând, trebuie remarcat faptul că piața imobiliară din Rusia a fost format în condiții speciale de tranziție de la o economie socialistă la un model capitalist. Instituțiile juridice și financiare necesare pentru funcționarea completă nu au apărut imediat.

Cu toate acestea, în modern vedere pe piață Imobiliarul rusesc se dezvoltă pe aceleași principii ca cele tipice pentru cele mai multe state capitaliste. Formarea prețurilor pe aceasta se datorează corelației obiective dintre cerere și ofertă. Aceasta explică dependența dezvoltării sale de situația economiei în ansamblu. Dacă există o cerere efectivă, atunci dinamica pieței va fi pozitivă.